走出環北京之後，華夏幸福更多的將自己定位為“產業新城運營商”，一邊做產業園，一邊賣房子。
8月28日，華夏幸福發佈了2020年中期業績，今年上半年，華夏幸福營業收入373.7億元，較上年同期下降3.5%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤60.6億元，較上年同期下降28.5%。
上半年，華夏幸福實現銷售額 419.3 億，較上年同期下降35.0%。華夏幸福稱，受疫情影響，環北京等主要區域的房地產項目交付結算滯後，導致房地產業務收入同比下降30.2%。
目前，華夏幸福的來源主要是房地產和園區收入，今年產業園區的收入佔比首次超過了房地產業務。
相比於一般房地產商，華夏幸福多出了產業園區的這個收入來源，但從利潤來看，園區的收入並沒有帶來利潤的增長，過去三年，華夏幸福的淨利潤增速連續三年下滑，今年上半年更是大降三成。
高昂的財務成本，或是影響華夏幸福利潤的重要因素之一。半年報顯示：華夏幸福的有息負債達到 2035.9 億，整體融資成本7.96%，初步估算一年的利息支出達到160億，這極大地侵蝕了利潤本身。
華夏幸福的利潤，關係到平安的對賭協議，今年上半年的利潤只完成目標的3成，按協議，華夏幸福下半年還要完成120億的任務，如果未完成，華夏幸福將面臨鉅額的補償。
起步於環京津的產業新城運營商
華夏幸福，起步於河北固安，過去一直在環北京地帶發展，這幾年由於京津冀樓市調控，華夏幸福的地產發展有些受挫，藉着PPP產業新城模式，華夏幸福開始走出京津冀，在全國各地佈局。
今年上半年，華夏幸福實現的373.72億營收中，其中六成以上來自環北京以外區域。從具體業務板塊來看，園區結算收入額 198.44 億元，同比增長 45.68%，整體收入佔比首次超過房地產業務。其中環北京以外區域新增產業服務收入102.38億元，同比增長16.69%。
華夏幸福的產業新城業務模式為開發性 PPP 模式。相比於一般的PPP模式，華夏幸福的開發性 PPP 模式提供的是以一定區域範圍內產業開發服務為核心，綜合基礎設施和公共服務配套內容以及土地等資源整理盤活，以及城市和產業運營管理等一攬子公共服務。
其收入來源於土地整理費用、基礎設施建設和公共設施建設費用、產業發展服務費用、規劃與諮詢服務和城市運營維護服務費用等，按照協議雙方約定的方式和時間進行結算。另外，還有園區的配套住宅業務。
隨着異地複製的不斷深入，華夏幸福產業新城已經佈局了3個高能核心都市圈、3個高潛核心都市圈及其他潛力核心都市圈，一共新增簽約投資額624.6億元，引入企業176家，平均新簽約投資額同比增長10.7%。
華夏幸福的另一大收入則是來自房地產，財報中並未披露房地產業務的具體銷售額，據測算，房地產板塊的收入大概是175億。華夏幸福在中期報告中稱，受疫情影響，公司在環京等主要區域的房地產項目交付結算滯後，房地產業務收入同比下降30.24%。
今年4月26日，華夏幸福董事會秘書林成紅在2019年業績會上説，2017至2018年，華夏幸福住宅板塊拿地較少，導致2019年銷售額同比減少，也影響了2020年一季度業績。
今年上半年，華夏幸福加大了拿地，共取得土地使用權成交金額為 241.52 億元，實際支付土地款金額為 134 億元，其中環北京以外區域獲取土地面積佔比77.3%，截至報告期末存量土地儲備面積 1273.9 萬平方米。
目前，華夏幸福的商業地產項目已覆蓋了南京、武漢、廣州、哈爾濱、東莞、深圳等國內重點城市。僅在商業地產業務上通過公開市場拿地，華夏幸福以175.65億元獲取了4個商辦綜合體項目，佔比超過七成。除此之外，華夏幸福商業地產業務中標1個項目代建服務招商銀行全球總部大廈代建服務項目中標。
從經營情況來看，無論是房地產還是產業新城，華夏幸福的模式難言樂觀，體現在今年上半年，其經營現金流淨額均告負，達到-185億。
2019年上半年，華夏幸福的現金流為負205億，雖然今年上半年現金流情況有所改善，其中，產業新城及相關業務的現金流量淨額為負112.96億元，同比回升44.6%；商業地產及相關業務的現金流量淨額則由2019年同期的負0.98億元下降至負72.44億元，主要是拿地支出增多。
華夏幸福在中報中稱，整體經營性現金流量淨流出額同比減少了 20 億元，尤其是產業新城現金流情況較上年同期得到較大改善，經營性現金流量淨流出額減少 91 億元。
但是，現金流長期為負，對公司發展不利，會面臨營運資金週轉上的風險。
截止上半年，華夏幸福對外擔保金額為1558.4 億，其中1552.4億為對控股子公司擔保。
對賭協議僅完成三成
儘管產業新城項目在全國各地開花，但是華夏幸福的利潤問題始終沒有很好解決。如果説今年上半年淨利潤降三成，有疫情的因素，但是，過去三年，華夏幸福的淨利潤增速處於連續三年下滑的狀態。2017年-2019年華夏幸福歸母淨利潤的同比增長率分別為35.3%、32.9%、24.4%。
華夏幸福的利潤狀況，受到市場的關注，主要在於其存在與平安存在的對賭協議。
2018年7月10日，華夏幸福控股股東華夏控股通過協議轉讓方式，作價137.7億元向平安資管轉讓5.82億股公司股份，佔總股本的19.7%。平安資管是中國平安保險集團旗下的資產管理公司。
截至目前，平安人壽通過自有資金及險資合計對華夏幸福投資201.07億元，持有華夏幸福25.03%的股份，為第二大股東。
作為股權轉讓方，華夏控股承諾，以2017年歸屬於上市公司股東的淨利潤為基數，2018年至2020年，華夏幸福的淨利潤增長率分別不低於30%、65%和105%。
按此計算，2018年至2020年，華夏幸福歸屬於上市公司股東的淨利潤分別不得低於114.15億、144.88億和180億元。若任一年度的實際淨利潤小於承諾額的95%，華夏幸福需向平安資管進行現金補償。
2018年和2019年，華夏幸福歸屬於上市公司股東淨利潤分別為117.46億和146.12億元，均“擦線”完成對賭目標。
2020年截至上半年，華夏幸福歸屬於上市公司股東的淨利潤僅完成對賭協議目標的33.7%，距離對賭目標還有近120億元的缺口，公司完成對賭協議的壓力較大。
華夏幸福中報中稱，經營現金流有所改善，管理費用率、銷售費用率較上年同期均有所下降，但從財務報表上看，財務費用支出卻大幅增長，今年上半年，華夏幸福的財務費用達到23.2億，同比增長232%，財務費用大幅增加與利息支出有關。
融資成本近8%現金短債比下降
截至6月30日，華夏幸福的總負債為4145億，其中流動負債2981億，資產負債率83.1%，同比下降5個百分點。華夏幸福貨幣資金為412.6億元，較2019年底下降4%；一年內到期的有息負債為873.4億元，較2019年底增加44.2%；現金短債比例由0.71下降至0.47，財務狀況在惡化。
在融資方面，今年華夏幸福加大融資力度，包括公司債、美元債、ABS、永續債等，期內，華夏幸福籌資性現金流入達1252.1億，同比增長61.7%。
財報顯示：華夏幸福的融資總額達到 2035.9 億元，其中銀行貸款餘額為 465.6 億，債券及債務融資工具餘額為 889.9 億元，信託、資管等其他融資餘額為 680.41 億元。
華夏幸福的融資加權平均成本為7.96%，這主要在於銀行之外的融資成本過高，像債券及債務融資工具平均成本為 7.38%，信託、資管等其他融資的平均利息成本 10.15%。
讓市場有些詫異的是，有了平安的信用背書，華夏幸福的融資成本應該可以輕鬆地降到5%以內，如果下降3個點，至少可以節省幾十億的利息費用。但事實上，華夏幸福的融資成本依然高達7.9%，居高不下。今年上半年，華夏幸福的利息資本化金額高達 55.12 億。
利息資本化，通常是指將借款利息支出確認為一項資產。利息資本化，相當於將費用攤開，是調節利潤的工具，但那些被資本化的利息，並不會消失，只是體現在未來而已。如果資本化利息的金額，佔比該年度的淨利潤比例過大，往往是在利用未來的空間維持現有的利潤。
華夏幸福今年上半年的利潤才60.6億，而利息資本化達到55.1億，已十分接近了上半年的利潤，這些利息雖然短期不影響利潤，但是長期來看，這些資本化的利息依然會影響利潤。
不過，由於有對賭協議，華夏幸福有進一步將利息資本化的動力，只要挺過這三年，就完成了對賭，以後的事以後再説吧。
眼下，華夏幸福還有一劫，對賭協議的最後半年，華夏幸福至少還要完成120億的利潤，才算完成協議，按照過去的利潤增速，形勢不容樂觀。
有一點可以肯定的是，正是因為不斷的舉債，節節攀升的利率水平、巨大的利息支出，侵蝕了華夏幸福的利潤，對目前的華夏幸福而言，對賭承壓、再加上有息負債增長，可謂是雪上加霜。