本文來源：時代財經 作者：林心林
“我哈爾濱的。”“我也哈爾濱的！”“道里道外（區）的？”“我是香坊（區）的。”
8月，人山人海的雲南西雙版納星光夜市裏，來自哈爾濱的旅遊博主王驍舉着一台GoPro 在各個小攤檔閒逛。視頻裏，王驍感嘆西雙版納的“東北含量太高了”，除了極有辨識度的東北口音外，這裏還有殺豬菜、鍋包肉、酸菜燉粉條、大餡水餃等各種東北美食，他甚至還吃到了一頓地道的東北燒烤。
不止最繁華熱鬧的星光夜市，在這座處於北緯21°的熱帶城市裏，幾乎隨處都能看到東北人的身影，餐廳飯館、酒店民宿、房車營地、旅遊招待中心以及樓盤售樓處裏比比皆是。
據本地人李洪回憶，2018年開始，西雙版納的東北人越來越多了。李洪是西雙版納勐臘縣人，自2017年開始在本地做起了新房銷售工作，在此之前他與朋友一起賣普洱茶。
“不誇張地説，那會兒買房客裏面十個有七個是東北人。”甚至於，西雙版納本沒有南北通透的房子，但由於東北人去得多了，便開始出現南北向的户型。
中介開單不斷背後，整個西雙版納的樓市迎來成交量與房價的上漲，2018年下半年更是一度超過雲南省會昆明的新房均價。
圖片來源：圖蟲創意
近兩年，這座邊陲小鎮的樓價出現回落，不少樓盤房價相比高峯時幾近腰斬。不過，即便如此，東北人似乎仍然偏愛着這座温暖的熱帶城市，克而瑞提供的數據顯示，上半年東北客源仍是西雙版納最大的購房羣體。
東北客湧入，中介一年都是賣房旺季
西雙版納劃分為一市（景洪市）兩縣（勐海縣和勐臘縣），其中景洪市又劃分為市中區、嘎棟、嘎灑、曼弄楓和江北。“西雙版納不大，花上個半天就能把所有的樓市板塊跑完。”李洪稱。
在李洪的印象裏，2017年之前大街上還沒有太多東北人的身影，可售的樓盤項目也不多，足以應對本地的購房需求。
彼時，東北人買房的第一目的地還是海南。早在上世紀90年代初，剛着手發展旅遊業的海南就吸引了一批東北老工業區下崗職工的到來，加之氣候温暖，越來越多的東北人遷徙至海南。一組2017年的調查曾顯示，每年在瓊過冬的60歲以上老人近百萬，其中東北人佔了60%。
不過，2017年，海南樓市拉開限購大幕，當年4月，海南實行“限購+限售”政策，暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅的非本省户籍居民出售新建商品住宅；隔年4月，海南再頒佈全域限購政策。
限購政策之下，部分投資熱錢從海南涌向了雲南西雙版納。2018年，西雙版納房地產開發投資比上年增長55.3%，其中住宅投資增長75.5%。萬科、保利、碧桂園、華僑城、融創、俊發等一大批房企蜂擁而至，西雙版納在售樓盤飆升至300多個。
隨之前來的還有遷徙置業的東北人。譚欣是黑龍江人，2018年10月起，她就帶着父母在西雙版納住了一個冬天。
“海南肯定發展更好，但買不起啊。”譚欣稱，自己曾在2017年去過一趟海南，那時三亞房價已經到了三四萬元每平，此外大部分城市都比不上西雙版納暖和。
西雙版納的冬日暖陽讓譚欣父母十分喜歡，加上物價性價比高，譚欣最終買了一套位於景洪市的80平方米兩房，均價在1.3萬元/平方米，房價不到三亞的三分之一。
李洪接待過許多跟譚欣一樣的東北購房客，帶着父母過來考察環境，一旦合適就立馬下訂金。“一天接七八組客是正常的，好多都是東北人，屯裏有一個人買房就會拉幾個老鄉過來。”
2018年對於跟李洪一樣的銷售中介來説，沒有所謂的淡季旺季之分，“全年都是旺季”。
自2017年底開始，西雙版納迎來樓市行情的上漲。西雙版納統計局數據顯示，2018年商品房成交面積為213.74萬平方米，同比增長34.5%；銷售金額為170億元，同比增加76.7%，量價齊升，創了歷史紀錄。
房價方面，從2017年8月開始，西雙版納中心區景洪房價開始上升，3個月時間從每平方米4000多元漲到接近翻倍。2018年下半年，西雙版納房價到達頂峯，據安居客數據，2018年7月，西雙版納市區均價達11747元/平方米，甚至超過了省會昆明當月的新房均價11382元/平方米，個別項目甚至逼近2萬元/平方米。
房價回落，但還有人想抄底
“出道即巔峯啊。”李洪笑稱，自己才賣了兩年不到的房，就迎來職業生涯的高光時刻。
不過，2019年中開始，西雙版納樓市迎來降温。數據顯示，2019-2020年，西雙版納連續兩年錄得房價跌幅超過10%，其中2019年西雙版納均價為8109元/平方米，跌幅12.24%，列全國第二，僅次於三亞；不少熱門樓盤項目房價更是出現斷崖式下滑。
克而瑞統計報告顯示，2022年起市場下行顯著，房企以價換量促成交，上半年成交87.63萬平方米，均價6962元/平方米——相較2018年高峯時均價跌去四成，房價回到2017年。
“現在不好做，又是淡季，天天盼開單。”李洪舉例稱，一個網紅樓盤在2018年時均價將近9000元/平方米，當年50多萬一套甚至搶不到，如今降價到三四十萬一套。
譚欣算了一筆賬，買房不到四年的時間裏，自己持有的房子貶值了將近50萬元，每平米跌去4000元。
“現在還沒告訴父母這筆數。”不過，對譚欣來説，她並不為2018年買房的舉動感到後悔，“不少東北人都有地域性鼻炎，一般在立秋之後一個月發病，但是在西雙版納過冬這種症狀都消失了，父母年紀大了，住在這裏對很多慢性病也有好處”。
公開數據顯示，2015年以前，西雙版納房產外地客銷量僅為40%，自2017一路上漲至80%，這意味着，西雙版納地產項目客羣主要為外來客户及投資客。
而其中，東北客羣仍是不可忽視的一部分。克而瑞2022年上半年雲南房地產市場報告顯示，上半年西雙版納省外購房客户佔比超七成，其中東北客源約佔20%，是西雙版納最大的購房羣體之一。
以西雙版納三個典型項目融創西雙版納旅遊度假區、雅居樂·西雙林語、萬科·曼西緹為例，上半年三個項目東北客羣分別為21%、31%、24%，均為最大客羣區域。
去年11月，東北人王戈就帶着父母在西雙版納告莊租房住了半年，兩房一廳，一個月房租1600元。
“現在房價低，確實很誘人。”王戈感嘆，2016年偶然間到西雙版納旅遊，看着幾千塊的房價一路狂漲到一兩萬，如今跌了不説，“感覺再不出手都對不起自己了”。
2012年就從瀋陽舉家搬遷西雙版納的中介張力則覺得，隨着中老鐵路（即中國-老撾的國際鐵路通道）通車、疫情好轉，當地樓市還有上漲機會。“現在價格算是比較平穩了，對於真正想要置業的購房客來説反而是個機會，時不時還是有東北老鄉找我看房。”
（以上受訪者均為化名）