感謝網友金石道人來稿
1
半年就“分手”
9月7日，新力控股（02103.HK，以下簡稱“新力”）慣例舉行的晨會上，大家發現了一絲不尋常：
聯席董事長陳凱沒有參加。
新力內部有些人知道，早在這次晨會的一週之前，陳凱就已經提交了離職。
這位光環籠罩的地產界“明星經理人”，與“黑馬”新力一同奮鬥的日子，剛好半年。
在40歲時，陳凱給自己立下了三條規矩：
不説謊、不害人、不委屈自己。
如今邁進50歲，陳凱的三條規矩變成了：
1、不糟蹋身體，每天鍛鍊；
2、不虛度光陰；
3、不唯利是圖。
從不惑之年到知天命的年紀，陳凱變得越來越佛系。
但回顧陳凱的的地產履歷，卻是一片征戰拼殺的刀光劍影。
陳凱被圈內人稱為“中國房地產業過去十年最成功的職業經理人”，而且後面還得加上：沒有之一。
其在圈內的口碑可見一斑。
就職華潤的13年時間裏，陳凱擔任過華潤置地在武漢、蘇州、寧波、無錫、上海等地分公司的董事總經理。其中，由陳凱一手操盤的“上海灘花園”打破了當時精裝修房交房紀錄，142套房源順利交付141套，一次性交房率高達99.3%，提高了消費者對於華潤置地打造精裝修房的認同。
離開華潤後，他在福建締造了一個職業神話。從2012年開始，只用三年就帶領名不見經傳的福建房企陽光城，實現銷售額23億元到230億的跨越。
離開陽光城後，他又被中南置業老闆陳錦石三顧茅廬，接下了中南置地董事長一職。又是三年，伴隨着樓市的一波小高潮，陳凱將這個銷售額500億的南通小房企，帶到了2000億。
他從中南辭職後，前三天，中南的市值足足跌了45個億。
被地產圈捧上“神壇”的陳凱，在今年3月空降地產“黑馬”新力，就任聯席董事長。據説在新力內部，陳凱可以與老闆張園林平起平坐。
新力對這位明星經理人的期待顯而易見。或許在張園林的計劃裏，新力很快就能像曾經的陽光城、中南一樣，完成昇華，走上巔峯。
遺憾的是，張園林的美夢，才半年時間就戛然而止。
2
兩個光環的博弈
陳凱帶着光環，但新力也不是一家沒有故事的房企。
這家從江西走出的房企，堪稱中國地產界近年來最大的黑馬。新力成立於2010年，但從零起步到上市，新力用的時間是：
9年。
同樣的階段，也是這兩年上市的正榮、大發、德信、美的等，平均時間超過20年。
1977年出生的張園林，也是最年輕的上市房企董事長。同樣頂着光環。
作為地產界的“打工皇帝”，陳凱目前在市場上的價碼至少是2000萬。
但加盟新力時，簽訂的三年期勞動合同上寫着的年薪是：
120萬。
這顯然不是打工皇帝應有的價碼。這背後的秘密，也正是陳凱選擇新力的最大原因——陳凱和張園林之間做了一個房地產行業最昂貴的對賭：
讓新力在2022年之前進入銷售額榜15強。對賭成功的話，陳凱獲得新力10%股份。附加條件是：不許業績造假。
按新力目前的股價來算，這個對賭的價值大概是：
14億元。
巨大的利益要用巨大的壓力來交換。以去年的數據來看，權益銷售額排名第15的陽光城，權益銷售額為1351億。而新力是450億。
按照房企平均6.5%的年增長率，2022年top15的權益銷售額門檻將達到1530億。
用壹地產的話來説：
這意味着，未來的三年內新力至少要增長1100億。
我朋友老六説：有錢人就是不一樣，哪怕吹牛都這麼勇敢。
但搏一搏，單車變摩托。全力以赴的陳凱立刻在新力開始了大刀闊斧的整頓。
一方面，打造地表最強戰隊，也就是換人。
來看看陳凱給新力帶來的一些人事變動：
陳凱陽光城時期的老部下湯義龍，辭任青特置業總裁，加盟新力擔任集團營銷負責人。
原卓越副總裁徐春加盟新力，擔任深莞惠區域董事長；
原中鋭地產總裁、陳凱華潤時期的下屬胡俊任新力杭州區域總；
原華夏幸福產業新城財務副總裁鍾堅成為新力CFO；
原旭輝銀盛泰集團副總裁趙洵擔任新力集團人力負責人一職；
原深莞惠區域總經理薛金江上調集團；
原融信廣州城市總吳昊成為新力廣州總。
與此形成對比的是，許多跟隨張園林多年的老臣，包括一些“兄弟”、老將，都被換下了。
由於這樣大幅的高層變動，公司執行董事及副總裁佘潤廷5月22日提出離職回老東家協信。在陳凱加入之前，佘潤廷曾是新力職業經理人中最高級別，分管投資、運營、營銷及品牌。
另一方面，就是調整作戰路線。
深耕江西三四線，走進大灣區。這是陳凱的策略。
新力發家於江西。2019年11月上市前，公司的土地有一半在南昌。上市之後，在新力的年報中變成了：
新力一半的土地在粵港澳大灣區和長三角，江西的地只佔總權益土儲的三分之一，其中超過8成在省會南昌。
張園林顯然是想走出江西，而陳凱上任後這三四個月裏，新力已經進入豐城、德安、九江、景德鎮、樟樹、南城等江西縣市。
據説，在“走出江西”和“深耕江西”這個大方向上，張園林已經與陳凱發生了兩次爭執。但從結果來看，顯然陳凱佔據了上風。
對於此，壹地產分析得很妙：
沒有人敢輕易否定一個曾經創造過奇蹟的職業經理人，尤其是學歷一欄為空白的老闆面對浙江大學畢業的總裁的時候。
但短暫的妥協並沒有解決陳凱和張園林之間的根本矛盾，看着自己的老臣不斷變成陳凱的舊部，看着這個越來越陌生的新力，張園林沉默了。
對陳凱而言，一邊要面對“舊勢力”的咄咄眼光，一邊要面對難如登天的業績對賭，也着實心累。
3
險灘遍佈
陳凱的無奈離開，暴露了新力短期難以逾越的一些障礙。
這些障礙首先反映在財務數據上。
最新的2020半年報數據顯示，上半年新力控股總合約銷售額及應占權益合約銷售額435.44億元和210.61億元，分別同比增長1.6%和6.8%。
但48%的權益佔比，在行業內仍屬低位。且不説恆大、中海90%以上以上的權益佔比，克而瑞數據顯示，2019年前11個月全口徑過千億元的27家大中型房企平均權益銷售佔比為72.3%，遠遠高於新力的48%。
飛奔“黑馬”必然要承受的代價，是高企的負債和緊繃的現金流。
據智趣財經社統計，最近兩年，新力的淨負債率超過200%。
高速擴張之下，高負債進一步推升了融資成本。2016—2018年，三年中有兩年，新力利息覆蓋比率少於1、淨資本負債比率高於200%、經營現金流量淨額為負、平均融資利率超過9%。
2016年-2018年，新力的財務成本分別達到0.99億元、3.17億元和4.26億元，甚至一度超過淨利潤總額。
賺來的錢都拿去還債了。
有意思的是，從年報上看，2019年底，新力將淨負債率降低到了67%。
陡降的淨負債率從新力僅佔49.3%的權益銷售比也能大概找到答案，隱藏的表外負債估計不低。
如今，監管層的“三道紅線”從天而降，新力的處境變得更加舉步維艱。
對於想要“衝進前15”的新力來説，這一定不是個好消息。
4
尾聲
陳凱和新力，本是“兩情相悦”。
對陳凱而言，成熟的千億房企由於體系漸趨完善，而且“二代”成長起來之後，職業經理人的個人價值減小。這時候，準千億房企則有更大的施展空間。
新力是地產界難見的“黑馬”，加上足夠誘惑的賭約，陳凱沒有理由拒絕。
於新力而言，存量時代，留給它衝規模的時間已經不多了。千億就在眼前，最後這一腳十分關鍵，不能犯大的錯誤。而操盤過千億房企的職業經理人，熟悉各種“套路”，正是新力這種準千億房企需要的人才。
遺憾的是，“兩情相悦”的結合，也最終失敗了。強如陳凱，也救不了新力。
也許正印證了那句話：
不努力一下，你怎麼知道自己不行呢！