樓市迎拐點 限售是殺手鐧 市場平穩發展 投資週期延長

　　事到如今，我們應該相信房地產規則變了，對於高槓杆投資買房這種短期行為，如果不加強抑制，會造成市場的波瀾。這一輪樓市密集調控和以往的區別主要體現在限售升級，房貸利率提高獲取困難，靠炒房致富的時代將告一段落，在各種限購、限貸、限售、限價的重疊加碼政策上，其實最終只有一個目的，那就是讓房子迴歸到居住屬性，削減投資屬性，去槓桿下讓市場平穩發展，投資週期也由短期演變為長期。

　　限售是本輪調控一大特徵

　　這一輪密集調控升級的城市有啥特點？我們從整體情況來看，一般是近期價格漲幅明顯的，人口規模較大，投資和剛需需求十分旺盛的城市。目前的調整屬於短效機制，無疑就是短期內封鎖流動性，延長交易時間，3至5年無法流動出售，意味着這時候炒房需要很高的成本，獲利空間被壓縮，對於習慣短線快進快出的投資者而言，是不明智的資產配置之選，投機行為自然得到了杜絕。

　　例如，重慶市和南昌市規定，在限售區購買的新建商品房，取得不動產權證兩年後方可轉讓。貴陽的限售期為籤購房合同之後的三年。南寧則是限售升級：法人單位購買二套及以上住房限售兩年，此前南寧已有規定，購房人購買第三套及以上住房兩年後才可轉讓。長沙新購住房滿三年後才可轉讓，首套住房購買滿三年之後，才能購買二套房。

　　投資週期延長，高位盤整交易不活躍

　　隨着各個重點城市調控升級，房子流動性受限，投資週期也趨向延長，價格可能處於高位整盤或者是回落下跌。這時候交易不活躍，炒房無利可圖。買房賺租金成了長線行為，投資房地產會逐漸從炒房獲利轉變為賺取房租的態勢發展。

　　未來，房地產市場將逐步設立長效機制，建立一個租購併舉健康發展的模式，優化租賃住房發展結構，讓自住和投資需求各歸各位，引導理性購房需求，而不是一股腦地去炒房。

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　　北京樓市拐點已經出現

　　這裏説的樓市拐點，既有房價拐點的意思，更有整個樓市拐點的含義。什麼是樓市拐點？就是樓市從投資盈利為目的市場轉為以居住本能為主的市場，從居住本能的基本要求就是房價要能讓居住者接受，房價還在天價的時候，你説這是居住目的的樓盤，這不是捱罵嗎？

　　為了證明我的這個判斷的可靠性，在這裏特別提一下，前兩年，整個社會對樓市的判斷都是，一線城市具有絕對的投資性，房價只漲不跌，北京作為全國的首都更是這樣，而三四線城市，由於去庫存壓力太大，將面臨崩盤。

　　當時，我的判斷是，北京等一線城市是最大的投資市場，而投資市場受政策影響最大，投資者一撤，北京房價就會逐步下跌，所以北京等一線城市房價肯定是跌跌不休！而三四線城市主要是自住需求，有的是買房居住兼具投資。三四線城市房價本來就比較低，投資的機會不多，同時，承接農民轉移進城的主要也是三四城市，甚至是五線的城鎮，所以三四線城市不但不會崩盤，至少變化的不會很跌宕。這些觀點，可以通過查找前兩年的微博、博客找到原始記錄。

　　今天講樓市拐點，有這麼幾個要點：

　　一是，“共有產權房”項目開盤，從公告披露的信息來看，將有超過12萬户家庭參與搖號，申購427套共有產權住房。而這批房源的購房人與政府的產權比例各半。以2.2萬元的銷售均價計算，最大90平方米的房源僅需購房人承擔約198萬元的房款。接近200萬元的房款對大多數普通居民來説，還是一個天文數字。

　　“共有產權”在南方一些城市已經試用多年，但是，正像試點房產税一樣，效果不明顯，北京這次的“共有產權”，動作力度大，最先開的這個樓盤，也是從“限價房”轉變而來，可見北京推動“共有產權房”的步伐。

　　二是，最近北京官方表態，絕不允許樓市“大漲大跌”的情況出現。就最近出台的各項政策看，大漲的可能性一點也沒有了。“共有產權房”其實也是商品房，所以共有產權房的大力推出，對北京樓市房價的影響一定是十分明顯的。

　　三是，樓市調控的方向正在從“限購”向“限售”+“限購”雙限並舉。從銷售環節下手，這個措施是人們呼籲很多年的有效辦法。限售的目的很明確，就是抑制樓市投資，打擊樓市投機行為。

　　四是，對首套房實行利率提高的目的，顯然對自住剛需有很大的影響。但是，這個政策的目的性，是值得質疑的。不過，我們應該清楚地知道，首套房也有大量的投資需求，比如假離婚購房、假結婚購房、一次性社保購房等等。從中可見北京限制投資的大網是何等的嚴密。

　　不久前，還有很多人躍躍欲試要進入北京投資購房，認為已經停漲了一段時間，現在該出手了。但是，最近這樣的聲音已經很小了，一直認為房價再漲再漲的任志強最近，也理性地分析到，如果這樣的調控政策堅持下去的話，房價下降也是必然的結果。“房子是住的，不是炒的”這個政策定位，已經紮紮實實低在北京落地生根，要住，房價太高是肯定不行的，怎麼辦？拐點到了，再往後看就知道了！

　　(2017-09-30)

　　2016年以來，房地產市場在一輪“去庫存”的大環境下，開始了新一輪的“漲價”。但在最近的一段時間，美聯儲正式縮表，以及樓市一連串限售大動作，房地產“冰淇淋”正在悄然融化！

　　限售升級

　　問大家一個問題：面對大量正在融化的冰淇淋，你打算怎麼辦

　　1、在房地產“冰淇淋”融化前吃掉它

　　巨量的地產“冰淇淋”市場已無法消化

　　2016年前，面對房地產的高庫存，持續的“去庫存”政策確實解決了三四線城市大量的庫存問題，同時也消耗了大量的購買力。面對“高房價”，市場的預期反應以大不如從前。簡單來説就是市場已經基本吃飽了，如果繼續吃冰淇淋，且不説吃不吃得下，就算吃得下，也很有可能“鬧肚子”。

　　2、重新把房地產“冰淇淋”放進冰箱

　　利用政策冷凍地產資金

　　面對日趨收緊的房地產形勢，近期，先後有六大城市提出了“限售”令，限售期限在兩年到六年不等。而這些限售令的大背景是美元開始正式縮表，進入加息週期，這意味着長達9年的貨幣寬鬆政策走向終結，為防止全球資產迴流給經濟帶來壓力，必須適當凍結“高房價”，把資金封閉在房地產。

　　3、房地產“冰淇淋”換個口味

　　發展實體經濟

　　吃了好久房地產“冰淇淋”，換個口味發展實體經濟可能更好。與房地產“水泥鋼鐵”經濟相對應的就是“實體經濟”。在“房子是用來住的，不是用來炒的”指導下，房子的投資屬性將下降，會有更多的資金迴流到實體經濟。

　　美元正式加息縮表

　　美元貨幣政策已發生變化，希望大家無論是剛需還是投資，理性投資，儘量減少自己的負債率。而對於那些還在“高槓杆”炒房者，你們或許已經跑不掉了！

　　樓市拐點將至

　　(2017-09-27)

　　9月一線城市房價全面下降，中國樓市拐點真的到了嗎？

　　昨日（9月18日），官方公佈了8月份房地產統計數據，小編從中發現，15個一線城市及二線熱點城市新建商品房價格同比漲幅均呈現回落的態勢。而這也是最近幾年以來，我國熱點城市房價首次出現全面止漲。那麼，樓市拐點真的已經到了嗎？

　　數據顯示，上個月，在全國70大中城市中，一線城市新建商品房與二手房價格“雙降”，環比下跌0.3個百分點；二線城市和三線城市的新房價格漲幅均有所回落，跌幅均為0.2%；而對於二手房市場而言，二線城市價格漲幅略降，幅度為0.1%，三線城市價格則持平。

　　值得注意的是，8月份房價同比增速創下近3年來的最低。其中，一線城市房價增速呈現11連跌，北上廣深房價全部下降；二、三線城市房價增速繼續保持自今年6月呈現的回落態勢，且下降的城市數量也有所增多。

　　就本輪樓市調控而言，從目前的情況來看，8月樓市拐點初見端倪。不僅房價增速創下新低，而且熱點城市首次價格全面呈現下降趨勢。可以斷定，今年的“金九銀十”想要如過去那般幾無可能。

　　對此，小編認為，8月份的樓市數據可以至少證明三個方面。

　　首先，樓市是以追求平穩健康的發展為主要導向，而不再是單純的求速，更注重經濟增長的“質”。這點我們從官方公佈的數據就能看出，8月全國城市房價不管是漲幅還是跌幅，整體變化幅度都不大。

　　其次，調控政策的成效在持續顯現。在小編看來，調控房價的核心其實就是首付及房貸相關政策。熱點城市相繼出台新政，收緊資金流入房地產領域的口子，提高首付款比例，不僅起到了抑制投機炒房行為的作用，限制了投資需求，而且宏觀上放緩了購房者入市的腳步，使得市場趨向冷靜，賣方被迫降價或不主動漲價。

　　而在此次發佈的統計數據中，有一項數據也能佐證調控起到的成效。那就是居民人均存款在增長，這説明老百姓用來投資的錢變少了，等同於社會資金湧入房地產的熱錢也減少了。

　　最後，再次印證了管理層對於房地產的態度。房地產行業過去的遊戲規則被改變，對其的要求從拉動經濟變成了當前以防風險為主要唯一目的。

　　房子在我國承載着太多的角色。對各地而言，它是支柱產業，財政收入的主要來源之一；對於富有階層，它是財富的象徵；對於開發商與投資者，它是通向致富的途徑；對於大多數人來説，它是家的唯一載體。所以説房子已經不是簡單的一個房子，它在中國社會中牽扯了各方的利益，房價的暴漲或暴跌是不可能被接受的。那麼，調控之於我國樓市來説，初衷從來不是為了限制房價合理的上漲或下降，只是為了防止出現過快上漲的苗頭，做到細水長流。

　　可以説，本輪調控及時預防了房地產資本化的趨勢與資金槓桿過大的風險。這樣一來，所謂的樓市泡沫及金融危機都能夠有效避免。從提出“房子是用來住的，不是用來炒的”就可以看出，這是管理層對於今後樓市定位上的唯一態度，因而往後我們需要探討的主題只是如何建立合理有效的長效機制了。

　　對此，小編認為，從當前政策來看，管理層試圖通過發力租賃市場，大力促進長租房市場發展來探索長效機制的建立；可以説這還只是一個雛形，未來必然有更多的政策來扶持，比方説税收、農村土地、城市户籍與社保等等政策改革。同時，還涉及引導居民合理的投資方向，增加投資領域的多樣性。因此，既然是長效機制，必不可少急於求成，不然我們又會陷入過去越調越調的怪圈之中。

　　(2017-09-22)

　　2017年7月，住房城鄉建設部會同國家發展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、税務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口淨流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。並選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃的試點城市。

　　因此，今年下半年的樓市就出現了兩種奇特的現象：一邊是包括北京、重慶、煙台、深圳等在內的20多個城市再現密集調控潮;，並且出台一系列租購併舉政策；另一邊是多地樓市成交遇冷，中國樓市傳統旺季金九銀十並沒有出現。有專家認為，中國樓市以售為主的時代將迎來拐點。鏈家研究院數據顯示，到2020年，中國租房市場租金總收入價值將達1.6萬億元。

　　但是，在樓市租賃市場發展的以後，真的可以改變中國地產以售為主的習慣和方式，從而成為中國樓市的拐點嗎？

　　答案可能是不確定的。

　　首先，現在的樓市遇冷並不是租賃市場發展的結果。

　　建立購租並舉的住房制度，是2015年年底中央經濟工作會議提出的，並以把公租房擴大到非户籍人口。2016年國務院辦公廳又專門印發了《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。2016年年底，中央經濟工作會議再次要求，加快住房租賃市場立法。2017年5月，住建部公佈《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》。雖然今年各地紛紛出台了加快租賃住房的建設，但是目前的樓市遇冷卻難以説是租賃住房建設的結果，因為目前租賃住房還沒有真正在市場上起作用，真正起作用的還是房地產的政策調控。因此，只有在非調控下的市場價格和需求的變動才能反映真實的市場狀況。

　　其次，我國傳統的買房習慣和傳統不是一天兩天能改變的。

　　我國曆來就有購房的傳統和習慣，當然租賃市場的發展對流動人口、低收入人口確實會起到積極的作用和意義，但對於常住人口、未來準備常住的人口，購買住房仍然是其基本的需求和需要。有房心安、安居樂業是多少人的生活理想，一下子轉變到租房可能會有一個漫長的過程。當然有一部分工作、生活流動性大的羣體租房就成為必然。

　　其三，購買住房在一定的時間內仍然是主要的投資方式

　　在相當長的一個階段內，我國的投資方式仍然嚴重不足，很多投資方式具有較強的不確定性，而房地產投資特別是剛需的投資仍然是大多數人投資的主要方式。在發達國家，雖然説租賃市場高度發達，但是購房仍然是中產階級的首選，不過是由於他們的工作和生活流動性大，所以房子的買賣就比較頻繁，不像我們許多人一生就住在一套房子裏。所以，購買住房短期內難以改變。

　　其四，租賃市場的發展必然導致房租的上漲，從而再一次推動購房。

　　8月23日，上海市推出4幅租賃住宅用地。這四幅地塊總出讓面積近9萬平方米。從區域位置來看，均處於上海市中心黃金區域。據測算，按照成本計算的租金回報率在5%~6%的水平，也就是20年回本。而目前租房市場的普遍市場價格租金回報率在1%~1.25%的水平，也就是説80—100年回本。這就出現了問題，如果整個租金市場達到50年的回報水平，由租金價格將在現在的基礎上上漲一倍以上。這對租房者是一個很大的負擔。在美國租房收入8—10%的回報率，租房者仍然佔有相當大折比率，是因為生活習慣，而我國1%的租房回報率人們仍然不租房，如果租房回報率能達到5%，那將進一步刺激人們的購房熱情。

　　對大中城市流動人口多、新市民多，住房租賃需求旺盛的城市發展租房市場無疑是正確的，也是解決房子是用來住的方式。但如果説成為以售為主方式的拐點，可能還需要很長的時間。

　　作者：麒鑑，中國金融作家協會理事，人民出版社讀書會簽約名家，金融學博士，《清華金融評論》專家團成員，《牛談》簽約作者

　　(2017-09-16)