兩天七座城市加碼樓市調控措施 劍指"短線炒房"

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　　除西安側重在銷售端控制房價外，其餘六城的調控重點都是“限售”，限售年限在兩年、三年乃至五年不等。

　　正逢樓市“金九銀十”，調控風暴再度來襲。22日至23日，短短兩天內，共有包括長沙、重慶、南昌、南寧、貴陽、西安、石家莊等七座省會城市或直轄市聯動加碼樓市調控措施。其中，除西安側重在銷售端控制房價外，其餘六城的調控重點都是“限售”，限售年限在兩年、三年乃至五年不等。

　　對照國家統計局上週發佈的8月最新房價，此次展開調控的城市呈現環比繼續上漲、同比漲幅明顯的特徵，調控的加碼正體現了因城施策的“精準性”，更預示四季度將繼續貫徹“哪裏房價上漲明顯，調控就指向哪裏”的方針。而從此輪調控的方向看，主打限售，即劍指“短線炒房”。

　　最長限售期達五年

　　梳理各地限售政策：石家莊在限購的同時明確，新購住房(含二手房)五年內不得上市交易;重慶方面，主城區新購新建商品住房和二手住房須取得不動產權證滿兩年後才能上市交易;貴陽規定，在當地購買新建商品住房，三年內不得轉讓;南寧則是限售升級，在市區(不含武鳴區)法人單位購買二套及以上住房限售兩年;南昌要求，全市範圍內所有新交易的住宅，須取得不動產權證滿兩年後方可轉讓;長沙除限購升級外，規定當地購買的商品房(含二手房)，取得不動產權證三年後才能再次出售。

　　上述城市並不單純“限售”，還有配套政策疊加。如在此次調控較為嚴厲的長沙，根據新規：自9月23日起，除新購商品房三年內限售外，長沙市户籍已有一套房的，需要取得首套房不動產權證三年後才能買第二套房，外來户則限購一套，需要出具24個月以上的所得税或社保繳納證明。此外，南昌的新規具體還包括：在商品住宅銷售及轉讓過程中，實行限房價、限對象、限轉讓的政策，對“三限房”購房人，自購房合同簽訂之日起五年內不得轉讓，限售期相對更長。

　　給非熱點城市降温

　　此輪調控還有一個特徵，即七座目標城市都在“15個一線和熱點二線城市”的範圍之外。房地產業內人士指出，從國家統計局上週發佈的8月份全國70個大中城市房價指數看，一二線熱點城市房價指數都在趨穩，且所有一線城市環比都已停止上漲。但同時，部分二三四線城市仍有環比上漲，且同比漲幅明顯。從因城施策來看，這些城市的過熱風險不得不防，需要在政策上進一步為樓市降温。而從舉措看，效果最快的還是限購、限貸以及加碼限售。

　　具體數據方面，在8月份的全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況統計中，長沙的新建商品住宅價格指數同比漲幅位居第一，達16.9%，環比漲幅則為0.2%。此外，石家莊環比漲0.1%，同比漲9.5%;重慶環比漲0.3%，同比漲12.9%;南昌環比漲0.9%，同比漲8.7%;西安環比漲0.3%，同比漲14.7%;貴陽環比漲0.7%，同比漲9.2%;南寧環比漲0.6%，同比漲12.5%。

　　此外，上述城市的庫存正在持續減少，一定程度上強化了房價上漲預期。同策諮詢研究部數據顯示，8月份，南昌、南寧、貴陽等城市存銷比在10個月以下，重慶、西安等城市的存銷比在6個月以下。一般認為，當存銷比小於8個月時，房價存在上漲壓力。

　　為購租並舉贏得時間

　　同策諮詢研究部總監張宏偉指出，按往年調控經驗，每輪樓市新規的“間隔期”大約是6到8個月左右。追溯來看，由去年3月上海“滬九條”開始，到去年10月，大約20個核心一二線城市集中出台調控政策，今年3月份，北京出台“3·17”新政又帶動了部分城市升級樓市調控。現在，又到了調控政策出台的“時間窗口”，所以此次調控是對此前政策的補充和強化。

　　同時，新規的出台時機也體現出預期管理的需要。“這次多個城市集體行動升級調控，可能是為了防範在‘金九銀十’的特殊節點，出現樓市進一步上漲的預期。”易居研究院副院長楊紅旭認為。中國房地產數據研究院執行院長陳晟也指出：“從去年房地產大調控以來，一線熱點城市效果明顯，因此有人判斷樓市調控政策會鬆動。但是，近兩天七城樓市調控加碼，傳遞了樓市調控不存在放鬆反而可能再度加碼的信號。”

　　陳晟認為，建立房地產長效機制是更為核心、更為長遠的問題。目前，房地產調控政策不鬆動，各種限制政策意在階段性平抑房價，是為建立購租並舉的房地產長效機制贏得時間。

　　同時，此輪調控多數城市在“限售”上做文章，劍指“短線炒房”。海通證券首席經濟學家姜超認為，上述六座城市的限售期從兩年到五年不等，這也表明了政府壓制地產泡沫的決心。房子是用來住的，不是用來炒的，所以，房子可以買來住，但不能隨便炒賣，房地產的投機功能將持續弱化。

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