今日話題：房屋70年產權到期後再贖買？警惕“可持續收割” 2016.4.18日

　　最近，温州部分市民發現，正常買賣二手房後卻無法完成交易。原來，温州在90年代初，出讓過一批只有20年期限的國有土地，現在已經到了20年大限，要想再轉手，還得繳納一筆土地出讓金，“價格接近房價三分之一”。這則消息引發了巨大爭議，很多居民擔心這樣的事發生在自己身上，畢竟“房子產權到期後怎麼辦”一直沒有答案。

　　《物權法》雖然説了“自動續期”，但並不等於“無償續期”

　　談房屋產權，首先需要普及一下基本概念。所謂房屋產權，是指房屋所有權和土地使用權。前者受《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國物權法》保護，永久屬於你。而土地使用權，是有年限限制的，一般為40、50、70年。

　　土地使用權滿70年後，房屋如何處置，每個人都很關心

　　這次温州房屋產權過期事件發生後，不少人搬出了《物權法》，説根據《物權法》可以證明再續費是無法可依的，事實真的如此嗎?

　　《物權法》第149條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

　　問題出在了“自動”這個詞。按照我們對中文的理解，“自動”往往含有“不加附加條件”、“自發”的意思。所以很多人把“自動續期”理解成“無償續期”。著名學者秋風就認為，“自動續期”的意思就是“自動無償”續期。

　　但法律條款不能拿來做詞義辨析題，《物權法》是有釋法的。《物權法》條文釋義，在具體解釋第149條時，明確提出“對於住宅建設用地使用權期間屆滿的，採用自動續期的方式，續期的期限、土地使用費支付的標準和方法，由國務院規定。”

　　這就很明顯了，《物權法》並沒有趟渾水，它把要不要續費的問題，踢給了國務院。為什麼要這麼做呢?著名的民法學家孫憲忠，當年參與了《物權法》的制定。他回憶説，對於住房涉及的土地使用權70年到期後怎麼辦的問題，當時就有很大的爭議。因此，《物權法》149條進行了模糊處理。

　　皮球踢給國務院後，至今也沒有相關法規出台

　　按理説，國務院作為行政法規的立法主體，在07年《物權法》出台後，面對如此重大的民生問題，應該抓緊制定關於出讓土地續期的實施細則。

　　本來覺得“70年產權”離我們很遠，房子都塌了吧?不塌也拆了吧?沒拆，人也死了吧?萬萬沒想到，這一問題已經擺在眼前。在深圳、青島，都發生了和温州類似的事例。

　　在深圳羅湖的國際商業大廈，同一幢樓有20、30、40、50年等四種年限不一的房產證，最早的在2001年就已經到期。而根據《深圳市到期房地產續期若干規定》，土地期滿，可按照公告基準地價的35%補繳續期。於是，國商大廈的大部分業主，都通過這種補繳的方式，將產權延期。

　　在沒有國務院出台上位法的情況下，上海、深圳這兩個一線城市，均出台了各自的地方性法規，明確規定產權到期後，續費不是無償的。

　　為什麼地方政府就敢這麼硬氣呢?他們的保護傘是《城市房地產管理法》，第21條的表述，明顯就是支持“續費不免費”，請看下圖：

　　《中華人民共和國城市房地產管理法》第21條之規定

　　且不説這部法律是1994年出台，和07年《物權法》中“自動續期”的表態牴觸，單看這部法律，由於沒有細則，也很難執行。比如，雖然説了“按照規定支付土地使用權出讓金”，可是，應該支付多少，按照什麼標準呢?

　　既然沒有標準，那就地方政府自己隨意了。深圳、青島續期收費的標準，是當地的“公告基準地價”，一般不過幾百塊、上千塊;而温州執行的是“市場評估地價”，續期費用遠超深圳、青島，所以可能出現“房價三分之一用於續費”這種情況。

　　歸根結底一句話，上位法缺失，下位法制定和執行必然隨意。

　　如果真的要收一大筆錢，這種“可持續收割”不可接受

　　由於温州市政府飽受輿情困擾，昨天，有關部門負責人出來回應媒體，“你們誤讀了，目前只是一種討論性的看法，並不是結論。”

　　這很像當初瀋陽鼓勵大學生0首付買房，激起滔天反對後，趕緊闢謠“還在討論，尚不成熟”。如果我們陰謀論一點，地方政府當然想要這筆續費鉅款。

　　許正中教授曾分析，很多地方政府早已做好了“一房四吃”的準備，一吃土地出讓金，二吃轉讓住房所得20%的個税，三吃房地產税，四吃遺產税。

　　現在看來，有“一房5吃”的可能。根據財政部剛剛公佈的數據，我國去年土地出讓收入3.4萬億，同比下降21.6%。之所以下降二成，固然有土地市場需求不足、政府限制土地入市等原因，但城市土地不是無限的，在地方政府坐吃山空的將來，一定會想辦法找補這塊的空缺。

　　如果他們的算盤真是這樣打的，這就叫做“可持續收割”。有人説，這是把居民的口袋當成韭菜了，割完一茬還有一茬。由於憲法規定“城市土地屬於國家所有”，即使在個人已經繳納一大筆土地使用金的情況下，續費模式也可以無窮無盡地延續下去。

　　如果這筆續費金額太大，首先面臨的是法律困境。據法律界人士分析，建設用地使用權，政府已經通過出讓的方式設定給開發商，開發商又轉讓給業主，也就是説政府已經設定過一次權利。按照《物權法》的規定，到期後自動延期，這意味着權利依然有效，不能重新設定，只需要續期而已。因此，續期收費的標準不能按照重新設定權利的標準來收取，應該低很多。

　　另外，如果續費金額龐大，顯然會影響中國樓市。房產，一直作為居民最重要的投資渠道，其最根本的原因還是在於，大家認為它的保值性很好。但是，現在如果考慮進“產權到期續費”這個因素，那麼房產的折舊速度將大大超過從前。所以，現在有些專家説“房產的價值，就是土地的價值，買二手房之前，要看清楚土地使用權還剩下多少年。”

　　房地產税可以作為替代，但它和土地出讓金只能二選其一

　　作為一個明顯的解決方案，房地產税這次又被提上議事日程。但是查看以往的政策吹風，這並不是一件可以讓人寬心的事。

　　在土地出讓金已經支付的前提下，如果要徵收房產税，涉嫌雙重徵收。但是，很多專家都回應過這種質疑，他們並不這麼認為。比如著名財税專家賈康認為，土地出讓金和房地產税並行不悖。理由是：“房地產税是另外一個渠道上，政治權力為背景帶有強制力的徵收。地租是經濟上面的範疇，誰拿到了終極所有權，以土地終極所有權為經濟依據去徵收地租。”

　　這句話解釋一下就是：租是租，税是税，來自兩種不同的權力邏輯。

　　房產税的徵收，不應該倉促出台，要想清楚和“土地出讓金”之間的關係

　　還有專家認為：“顯而易見，房產税與土地出讓金在性質、功能及收取標準上都不同，二者相互之間不存在零和博弈非此即彼的替代關係。”

　　可以清晰地發現，這些專家之所以持“租是租，税是税”這個觀點，完全是因為站在收税者的立場上，而沒有顧及到民眾實際承受的負擔。

　　結語產權到期如何處理，涉及到所有人最關切的重大問題，這個問題地方解決不了，需要頂層制度設計。