低調！這次不吹風，陳家祠新盤就要賣10萬+
不可思議，N年沒新盤的荔灣陳家祠竟然還有新項目？
幾天前，房產君意外發現力迅集團公佈廣州全新項目案名，下面視頻中這個名為“力迅西關雅筑”的新盤竟在陳家祠旁。
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提及力迅這家企業，也許乍一看，很多人是陌生的，但是在廣州不乏優秀的作品，比如位於 珠江新城的力迅上築、越秀東山雅筑以及海珠力迅時光裏，至今仍然是片區的標杆。
這一次，以力迅西關雅筑為名的項目，到底有什麼看頭？
僅從地段上看就讓人足夠好奇，陳家祠乃全國重點文物保護單位，其周邊開發受到嚴格控制，哪裏還能冒出一個新盤？帶着這個疑問，房產君立馬到荔灣走了一趟。
項目已全面動工，進度喜人
原本以為找力迅西關雅筑會費一些周折，豈料項目與陳家祠地鐵站目測只有約6米。
從G出口出來，即可看到項目在康王北路對面架起了兩座塔吊，看樣子已在施工中，而G出口的背後就是陳家祠廣場。
| 力迅西關雅筑航拍圖
結合航拍圖與實踩，房產君發現項目不是單純的緊鄰地鐵，它完全是雙地鐵上蓋物業。
項目位於康王北路一側，有一個暫時關閉的地鐵出入口，估計等住宅施工完畢了就會重新開放。
還有一個能直通地鐵C口的地下美食街入口，下樓走幾步即可乘坐1號線、8號線，穿梭廣州各區。
那麼，項目現在施工進度怎麼樣呢？房產君看到，項目地基早就打好了，現場有一批施工隊大哥在密鑼緊鼓推進建設。
結合航拍圖，項目每一處建築都已露出地面，雖然還無法辨認出銷售中心的位置，但按照這個速度，相信很快就能與大家見面。
| 力迅西關雅筑施工現場航拍
地處荔灣西關，這裏才是廣州心臟
也許有人會問，老城區供應稀缺已是常態，很多板塊， 比如海珠昌崗、江南西、越秀淘金都是新盤難求，為什麼陳家祠上新尤其值得關注？
最核心的原因是，力迅西關雅筑所在的這片土地是城市文明的發源地。
很多人對廣州的第一印象，停留在天河珠江新城的璀璨、黃埔與南沙的新生崛起，其實 越秀東山和荔灣西關才是這座2200多年曆史名城的精華所在。
用粵語來説：哩度先喺廣州！（注：這裏才是廣州）
西關是指哪裏？廣鋼新城？白鵝潭？不，那裏是芳村，不是真正的荔灣。
西關指的是下圖這一塊，見證過絲綢之路繁榮、一口通商輝煌等廣州重要歷史的地方。
一句有名的“東山少爺、西關小姐”， 就足以看出西關的身段：有錢的大户人家才能住這裏。
而據考究，西關的發跡可追溯到明清兩代，比東山還要早，誕生於於此的歷史建築非常豐富。
這裏有最富嶺南特色的傳統民居——西關大屋與百年騎樓；又有中西合璧的藝術孤品沙面建築羣體。
西關還創造了諸多歷史第一：新中國第一家五星級酒店“白天鵝賓館”，廣州第一條商業步行街“上下九”，古代 第一批羊城八景荔枝灣湧 “荔灣漁唱”……
| 坐落在荔枝灣故地的荔灣湖公園（圖源二中兄，已授權）
力迅西關雅筑緊鄰的陳家祠，更是西關歷史極為濃墨重彩的一筆。
其建於清朝光緒年間，距今已有127年，歷史之久、規模之大，堪稱“嶺南建築之冠”。
若你留意新舊兩版羊城八景，“古祠留芳”與雲山、珠水一樣，一直保留至今，其對城市的影響力不言而喻。
所以，力迅西關雅筑的價值更在於它坐落於西關，與陳家祠為鄰，延續了城脈，傳承了廣州厚重的文化。
| 陳家祠，古祠留芳（來源視覺中國，已授權）
90㎡三房起步，要賣10萬+！
如此珍貴的老城中心之作要賣多少錢？
據房產君拿到的一線諜報，力迅西關雅筑要打造老城區高端豪宅精品，為市中心改善需求而來，產品涵蓋建面約90~140㎡三房至四房。
從好不容易拿到的效果圖看，外立面沉穩、大氣、時尚，正由國家一級註冊建築師冼劍雄親手操刀。
| 力迅西關雅筑效果圖諜照
至於價格，據相關人士透露，一定會賣到10萬+！
你是不是不敢相信？但 房產君從成本、供求、周邊市場以及項目本身配套素質逐一分析過後，這個定價並非沒道理。
這裏是廣州城脈，廣州文化發源地
首先，市中心的宅地重金難求，目前廣州樓面價TOP10地塊，無一例外都在市中心，而老城區由於紀錄着城市記憶，更是身嬌肉貴。
最顯著的例子就是一年前出讓的越秀南宅地，樓面地價高達6.46萬/㎡，比當時黃埔、增城的新房樓價高了兩三倍！
不過這宗地還不在城市最精華的地段。
其一，它不屬於越秀東山、荔灣西關兩處老城核心；其二，它與北京路商圈有一定距離，本身不靠近大型商場；三是，不是地鐵上蓋物業，軌道出行只靠一條6號線。
相比之下，力迅西關雅筑真正根植在老城貴脈，直面陳家祠歷史薰陶，在配套上又有雙地鐵上蓋、繁華商圈的加持。
上帝視角完整反映出這份優越：走出項目，舉步之遙既有陳家祠廣場，又有柏德來商業城、城光薈、和業廣場等商場，城市文化與繁華，就在轉身之間。
| 力迅西關雅筑航拍圖
可見，無論是地段核心度、成熟度，還是配套的豐富度、精緻度，力迅西關雅筑都要比越秀南宅地更勝一籌。
如果把項目地塊拿出來重新出讓，你猜會賣多少錢？綜合考慮下，不僅不會遜色，相反還有可能超過廣州最貴宅地的價值。
目前，越秀南宅地預計10萬/㎡起步，甚至有可能到達13~15萬/㎡的高位，比它有過之的力迅西關雅筑要賣10萬+，怎麼不可能。
陳家祠9年才有一個新盤，太珍貴
其二，稀缺度決定住宅價值下限，作為廣州心臟的東山、西關恰恰是供應最緊缺的地方。
克而瑞數據顯示，越秀區從2012年開始，近10年就只出讓了一宗宅地，東山板塊一宗都沒有！
荔灣西關呢？最近10年也只出讓了兩宗地，一宗是位於中山八路的冷凍廠，另一宗在荔灣北部的西灣路，但都不在西關核心。
像陳家祠這類全國聞名的旅遊區，10多年沒有出讓過一宗地，哪怕把條件放寬，勉強算陳家祠板塊的萬科金域華府，其土地都是2007年出讓的，距今整整14年。
沒有地，何來新盤？板塊內樓齡最新的龍津世家，也要追溯到2012年。
| 陳家祠板塊發展成熟，難有新增餘地
而且，由於東山、西關發展太成熟， 住宅區已遍地開花，加上有文化保護的需要， 開發受限制，很難城市更新，所以缺地、缺貨不會是一時，而將是永遠。
很多項目從誕生之初就是全城矚目的封城之作，價格自然居高不下。
像東山的五羊新城、新河浦，去年罕見出現新盤，一出場就是10萬+，最貴一個已賣至13.5萬/㎡，想買還未必買得到！
同樣是老城核心難得一見的新盤， 力迅西關雅筑的價格肯定也有“亮相即標杆”的底氣。
二手已不便宜，22年老盤叫價近7萬+
其三，一手新盤定價不可能脱離周邊市場，而房產君走訪發現，陳家祠一帶的房子並不便宜。
5~10年樓齡的優質物業，沒有6字頭搞不下來，哪怕是22年樓齡的老盤，放盤價也去到6.6~7萬/㎡！
| 截圖自鏈家
這還不是全部，買二手，起碼還要考慮中介費、税費、裝修成本等問題。
以上面那套598萬86.7㎡的房子為例，2.5%鏈家中介費14.95萬，税費要交契税、增值税及附加、個人所得税，通常比一手樓多出5~8%，哪怕以税費最輕的首套證滿5年去算，也需要交税局評估價1%的契税，即5.98萬。
因為是二手樓，怎麼也得佈置一番，10萬塊裝修少不了，各種費用疊加後，購置成本起碼去到628.93萬，摺合單價7.25萬/㎡！
由此可見，如果是樓齡更新，報價更貴的優質二手，實際單價也會是7~7.5萬/㎡，不比一手便宜。
而力迅西關雅筑是帶豪裝裝修的新房，户型、品質各方面都會更貼近現在的需求，居住感肯定超過老舊二手。
再説，力迅地產非常擅長在老城區深耕細作，東山雅筑就是例子，其把弧板式規劃、首層架空花園、立體園林首次帶到市中心，舒適度極高。
住在這裏的業主，都是不捨得賣的，貝殼上顯示整個項目只有四套房源在售，掛牌價？有兩套是10萬+。
所以，產品更好的力迅西關雅筑，比老舊二手賣貴10~20%，開價10萬+/㎡不足為奇。
| 截圖自貝殼
另一方面，荔灣西關在售的三個新盤，本身價格就很高，單價最低8萬+，最高10萬+，摺合面積計算，都是千萬級豪宅。
情懷是支撐它們賣得貴的重要原因，因為對土生土長的人來説，這裏是城市的根，也是他們的根，本身無可代替，能不離開，就不會離開。
可能對應“留在老城心”需求的新盤實在太少，供不應求下，西關的價值不斷攀升，因此成為10萬+新盤、千萬級豪宅的搖籃。
| 老城區的舒適無可替代
覆蓋11大主流商圈，真正中心享受
最後，我們還要審視力迅西關雅筑在生活尺度與温度上的獨特價值。
放眼市中心，有多少盤能夠實現雙地鐵上蓋？很難找到第二個，而項目不僅擁有，1號線與8號線最多換乘一次，即可覆蓋市區11個主流商圈。
這種便捷，現在荔灣西關10萬+的項目給不到你，哪怕是匯悦台也給不到你。
| 力迅西關雅筑暢達廣州核心
就算自駕，項目執掌康王北路、中山七路兩條主幹道，驅車往北直達白雲新城CBD，往南是海珠標誌性商業沙園，往東一路穿過公園前、東山口、體育中心等越秀、天河黃金地段，向西走則是有名的荔枝灣湧。
天河、越秀、海珠、荔灣、白雲中心五區之間的切換，僅僅需要約15分鐘。
此外，房產君還整理了力迅西關雅筑半徑2公里範圍內核心商場、學校與醫院，實在太豐盛。
| 力迅西關雅筑半徑2公里內配套
住在這裏，逛膩高端網紅商場城光薈，可以到恆寶廣場、領展購物中心、五月花廣場換換心情。
吃膩了陳家祠周邊的美食，不妨到上下九廣州酒家、荔灣湖泮溪酒家一盅兩件。
寶華路、多寶路、長壽路還藏了眾多手藝人，給了品嚐正宗細蓉雲吞麪、古井燒鵝、香飄飄牛雜的機會。
父母關心的教育，力迅西關雅筑同樣不負期望，周邊的一中、二中、四中、廣雅等省一級，都是老廣心目中的“教育殿堂”！
| 去年剛裝修好重新開業的城光薈
房產君認為，一個位於城市真正中心，能把繁華與文明底藴融入一爐的好房子，它已不是一套房子，而是一件珍品，價值其實無法衡量。
若能明碼標價，用10萬+的價格換取一席不可再生的資產，何嘗不是一種福分？
所以，如果忘不了真正的廣州味，那麼力迅西關雅筑就值得好好珍藏，你覺得？