一套院子一晚15000元，民宿價格是否虛高？

“十一”長假，京郊民宿延續自7月疫情防控形勢好轉以來的熱度，“一房難求”頻現報端。但民宿行業存在的問題也讓消費者如鯁在喉，民宿價格不親民就是槽點之一。

“門頭溝紫暘山莊一個五居室的院子，‘十一’期間要15000元一晚，貴得離譜！這哪兒還是民宿，價格太不親民了。”市民高先生向記者抱怨。紫暘山莊外景、內景

這樣的“高價”民宿在京郊並不少見，那些網紅、有點知名度的民宿，一間雙人房一晚價格2000元以上都只能算中檔；有三四個卧室的院子動輒五六千、七八千也不少見。

民宿定價為何如此之高？

“如果只滿足住宿功能，買一個休息睡覺的空間附帶一些商務功能，在北京、上海、廣州這樣的城市中心區域，350元到400元一晚。搬到鄉村來，環境好了，再加300元，一晚700元到800元的定價是合理的，也是可持續的。”九源設計院院長、又見炊煙新田園度假地投資人江曼告訴記者。高端民宿三卅，注重精品環境打造

但大多民宿的定價不是按照能提供的服務來的。“他們是按照收回成本的目標倒推來定價的。我投了幾百萬上千萬元在一個院子裏，三到五年要收回成本。按京郊民宿目前平均入住率33%來計算，一年能掙錢的時間就100天左右，所以必須訂這麼高的價格，才能收回成本。”江曼給記者算了一筆賬。

定價虛高的狀況可持續嗎？“行業發展早期，民宿在京郊還是稀缺資源，賣的是稀缺，定價就可以任性。”一位民宿行業投資者告訴記者，隨着投資熱錢的湧入，稀缺變飽和，價格就會回落。眼下，京郊民宿的投資熱情高漲，供應也在趨向飽和。

京郊民宿如何提高自身的性價比？

“首先要弄清民宿的本質是什麼。本質是主人文化。主人喜歡畫畫、喜歡做手工、喜歡烹飪，把自己的家改造成可以接待住宿的地方，讓客人來體驗一種生活方式。這才是世界各地有生命力的民宿的本質。”江曼介紹。而如今很多“高價民宿”沒有“主人文化”，只有高投入雕琢出的精緻環境，準確的説應該叫“精品酒店”。“長期來看，消費者不會只為住宿功能高價買單，還要增加附加值。”客人在明明山居學畫國畫

精品民宿the verse 主打咖啡文化

“除了吃和住，還能有文化體驗、生活方式的輸入等等，才能算民宿。”一位民宿研究者告訴記者。在懷柔區渤海鎮響水湖景區有一家“明明山居”民宿，是兒童文學作家藤婧開辦的，客人入住期間，每天都有茶藝、插花、書法、國畫等的講授和體驗活動，算接近最初意義上的民宿。

早期的京郊民俗户在內涵上更接近民宿，為何很多都被市場淘汰了？“酒店產品通常五年就進入一個裝修期，個體經營業態很難留下維修基金，農民掙了錢，都去城裏買房或買車消費了，被城裏人到農村來投資的民宿淘汰是必然。”上述民宿投資者説。鼓勵民俗户升級，一次性投入大筆資金建民宿，如果後續沒有持續投入的能力，將面臨無法收回投資、無以為繼的風險。

曾經的民俗院升級精品民宿“老木匠”

盤活農村閒置民宅發展民宿接待，能給農民帶來資產性收入、能解決農民就業、能豐富市民的鄉村旅遊選擇、能給農村帶來活力，一舉多得。

但是，“民宿只是鄉村體驗的一個載體還不是產業，想做成產業需要系統的支持：比如規範化、標準化的牀品清洗、食材採購、勞動用工，有特色的文化體驗等等，這需要政府引導支持下各方共同努力。”江曼表示，儘早認識到這一點，才能少走彎路。