今日話題：違規別墅越來越多，非禁不可？2015.12.29日

　　最近，有國家級媒體聚焦各地別墅越禁越多這一現象，認為雖然相關部門早就規定“停止別墅類土地供應”，但開發商想方設法規避規定，地方政府“睜一隻眼閉一隻眼”，導致別墅越來越多。別墅氾濫，除了開發商和地方政府之外，其他部門有無責任?“禁墅令”真的合理嗎?

　　別墅越禁越多，開發商和地方政府有責任，但國土部門更難辭其咎

　　表面上看，開發商和地方政府要為違建別墅負責

　　為了保護土地資源，早在2003年，國土部門就出台了《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》，要求“停止別墅類用地的土地供應”，此後相關部門不斷重申這一禁令。禁令早已有之，違規別墅卻越來越多。人們自然把矛頭指向了建別墅的開發商和它背後的地方政府，在違建別墅上，兩者也確實有共同利益。

　　對於開發商來説，建別墅等高檔住宅的利潤遠高於建普通住宅，它們自然想法設法規避禁令。對於地方政府來説，賣地是其最主要的收入來源，高檔住宅的土地增值税、契税等要高於普通住宅，對周邊地價、房價的帶動力也遠遠強於普通住宅。種種利益驅動之下，一些地方政府自然也會對開發商建別墅“睜一隻眼閉一隻眼”。

　　2014年，位於上海崇明新河鎮新光村的一幢違建別墅

　　更深層次的原因則是相關部門的“禁墅令”沒有可操作性，違建懲罰極輕

　　企業和地方政府有共同利益的領域很多，但之所以在違建別墅上，雙方敢於大張旗鼓地“互相配合”，還在於國土部門的禁令本身有重大缺陷——雖然“禁止向別墅供地”有規定，但可笑的是，直到現在，還沒有一份官方文件指明究竟何為別墅。目前媒體常引用的“獨門獨院、兩至三層樓的形式”，不過是2006年國土部門官員的個人説法，“容積率不低於1”也是對所有住宅項目的統一規定，別墅在高度、套型、面積、價格等方面沒有任何細化的標準。

　　規定模糊，給了開發商大打“擦邊球”的空間：開發商既可以通過高低搭配、疏密結合，輕鬆達到“容積率不低於1”的要求;也可以在產品設計上，以“花園洋房”和“低密度住宅”規避獨棟的概念。規定模糊，還給了地方政府“支持”開發商的底氣。2010年曾有媒體對保利地產在某地建設的“別墅”進行報道，但當地規劃局立即予以澄清，表示該項目違建部分是“低層住宅”而不是“別墅”，理由就是相關部門並未出台“別墅”的具體定義，最後僅要求企業清除違建，罰款也少得可憐(建設工程總造價5%-8%)。

　　實際上，即使被國土部門抓到違建別墅，相關人員所受到懲罰也很輕。2012年，國土資源部曾掛牌督辦黑龍江省大慶市龍鳳區違法建別墅一案。最後，別墅雖然拆除，但當地多名涉事官員只是受到黨內警告和行政記過等處分，其中，國土資源局正副兩位領導處分更像是“罰酒三杯”——僅僅是誡勉談話而已。國土資源部督辦的案子才是這種處理結果，違建別墅自然愈演愈烈。

　　拆除違建別墅比較少見，有違建別墅不是新聞，違建別墅被拆除才是新聞

　　更應該反思的是，“禁墅令”真的合理嗎?

　　“禁墅令”的理由經不起推敲

　　2006年，國土資源部曾重申“禁墅令”，給出的理由是“土地資源稀缺，別墅浪費資源”，並希望以此促使開發商推出小户型住宅，讓住房單價降下來，緩解公眾購房壓力。

　　但我國土地資源真的稀缺嗎?至少有部分學者不這麼認為，在《中國房地產到底該怎麼辦?》一書的作者常青看來，我國的土地出讓模式借鑑的是香港模式，香港政府為了緩解財政不足，採取“餓地策略”，只對少量土地進行開發，導致土地供需不平衡，地價高企。

　　常青指出，在2008年國務院頒佈的《全國土地利用總體規劃綱要(2006—2020年)》中，中國城市建設用地面積僅佔全國土地總面積的0.33%，城市建設用地中又僅有30%是居住用地，僅佔全國土地總面積的0.11%。而美國城市用地佔3.1%，日本為4.2%。他認為，從理論上講，我國建設用地並不稀缺，未來建設用地面積有很大的提升空間。目前“建設用地稀缺”的狀況，有人為製造的痕跡。

　　雖然2013年的中央城鎮化工作會議要求城市用地“嚴控增量”，增加城市建設用地可能性不大，但靠“盤活存量，優化結構”，住宅用地也有增加的可能。全國人大代表、清華大學教授蔡繼明曾指出，由於GDP、税收在官員政績考核中所佔權重過高，中國的土地供給結構中過於向工業用地傾斜，據國土部統計，2003-2010 年國有建設用地供應量的43.6%給了工業，給住宅的只有23.6%多一點，而工業用地使用粗放，造成了巨大浪費。

　　日本的城市中也有別墅

　　而在歐美國家，一般工業用地不會超過城市建設用地的20%，城市建成用地中45%是居民區，這也是為什麼在紐約、東京這樣土地資源更為稀缺的城市，政府也不會下“禁墅令”，城市中也確實有很多別墅。

　　相關部門不想辦法增加住宅用地供給，就以“土地資源稀缺”為由禁建別墅，這樣的禁令難説合理。

　　現實中，“禁墅令”也難讓開發商建小户型住宅，還可能推高房價

　　“禁墅令”的理由難説成立，讓開發商建小户型的目的更難達到。今年年初，《北京青年報》曾報道，北京地區的小户型住宅越來越少，小户型受購房者歡迎，具有成單時間短、回款快等優勢，對開發商也有利。為什麼小户型還會越來越少呢?

　　在業內人士看來，開發商建設小户型住宅的熱情降低，固然有自住型商品房大量上市衝擊原有市場的原因;但根本原因則是由於土地供應不足，地價不斷衝高。在高地價的倒逼下，開發商只能開發利潤較高的中高端產品，而中高端客户對於户型的需求偏大，因此開發商不得不開發大户型產品。

　　“禁墅令”不僅難讓開發商開發小户型，還可能推高房價，加重公眾購房負擔。這是因為，“禁墅令”讓別墅項目更顯尊貴和稀缺，結果每次國土部門強調“禁墅令”，都導致別墅和類別墅項目的價格一路上揚。在2006年國土資源部門再次強調“禁墅令”時，北京師範大學房地產研究所所長黃興文就警告，因為市場具有關聯性，在當時一切都可以成為漲價理由的前提下，房價上漲具有嚴重的傳染性，一個樓盤價格的上漲一定會推動周邊樓盤價格的上漲，隨着時間的推移，一定會帶動一個區域的房價上漲。同理，一個類別房屋價格的上漲，也會帶動其他類別房屋價格的上漲。

　　在高地價的壓力下，開發商不得不放棄小户型，轉向高利潤的中高檔產品

　　既然如此，不如放開“禁墅令”

　　雖然違規別墅開發了不少，但在“禁墅令”下，別墅和一些類別墅仍遊走在法律的邊緣，不僅整個行業戰戰兢兢、發展受限，購買者的利益也難得到有效保障，因此放開禁令或許是更好的選擇。

　　“一刀切”的禁令與現實不符

　　各地房地產市場千差萬別，“一刀切”的政策看似簡潔有力，卻很難包治百病，甚至在一些地區顯得依據不足。如“禁墅令”的目的是節約用地，這在大城市或許還有幾分道理，但在許多二三線城市，尤其是中小城市，郊區土地資源並不缺乏，“禁墅令”實行的意義並不大。

　　而且，這類城市的房價不僅較為便宜，居民自有住房率也很高。一般的高層或多層住宅對消費者已經沒有多少吸引力，別墅或者類別墅住宅才能滿足消費者的改善性住房需求，如果目前“嚴格限制低密度大户型住宅項目的開發建設，禁止別墅類土地供應”的政策繼續，這類城市本就嚴重的商品房庫存壓力，很可能更難化解。

　　允許建別墅，對大城市來説也有許多好處

　　發達國家的逆城市化現象示意圖

　　在現階段，中小城市允許建別墅，可能不會有太多異議;但大城市允許建別墅，可能有很多人會擔心，城市中會只剩下富人的別墅，普通人求“立錐之地”而不可得。

　　實際上，這種情況很難發生，首先大城市中心地區房價已經很高，市中心別墅的價格，一般富裕人羣也很難承受。從西方城市的發展經驗看，富裕人羣的別墅區也集中在郊區。對於普通人來説，富人搬到郊區，普通人才會有搬到市中心的機會。否則，就會如任志強所言，“政府不讓利用淺山區的城市外圍建別墅，於是就只好讓窮人郊區化”。

　　此外，在發達國家，城市化趨於飽和的區域出現逆城市化，老齡人口向鄉村和小鎮遷徙已成趨勢。如果允許在大城市的遠郊農村建別墅，允許大城市的老年人購買，不僅城市人口可以流向鄉村，郊區農村也能因城市資金和文化的進入而發生變化。但在“禁墅令”下，人口幾乎只能單向流入城市，這樣的城市只會變得更加擁堵，普通人的生活成本也會更加昂貴。結語實行“禁墅令”的願望或許美好，但無論是理由還是實際效果都值得商榷。市場的歸市場，或許是“禁墅令”最好的歸宿。