【線城市樓市或崩盤】【新聞閣2015年07月29日訊】房地產將出現全面的復甦已成為業界的共識。因為自3·30房地產新政以來，房地產銷售數據和價格數據都在持續回升，一線城市價量齊升，呈現出火爆的態勢。但這種共識是否成立呢?一旦這種共識不成立，現有的政策措施存在着系統性的偏誤，導致今年房地產市場復甦的夭折，這將是中國經濟難以承受之重。因為房地產的增加值佔GDP的6%-7%，加上直接關聯的行業增加值(例如建築業)佔GDP的28%，房地產投資占城鎮固定資產投資的19%-21%，房地產各類貸款佔全社會貸款的20%左右，房地產銷售佔GDP的23%左右，而房地產佔居民財富70%左右，這些參數決定了房地產的復甦進程將直接左右中國宏觀經濟的未來。因此，深入審視目前房地產復甦的性質十分必要。
一、總體而言，房地產復甦依然脆弱
1.銷售雖然有所回升，但去庫存的壓力總體沒有緩解。1-6月份商品房銷售面積同比增長3.9%，比1-5月份增速上揚了4.1個百分點;商品房銷售額增長10.0%，增速提高6.9個百分點。但與此同時，全國6月末，商品房待售面積同比增長20.8%，總面積達到65738萬平方米，這導致全國房地產去化週期提高了接近15%左右。
三線城市樓市或崩盤(資料圖)
2.資金回籠狀況有所改善，但總體資金面依然十分緊張。1-6月房地產總體資金來源同比增長了2.8%，實際到位資金同比增長0.1%，改變了今年一季度下滑的局面，但是1-6月應付款同比增長了16.4%，而這些應付款46%不是用於工程款項。因此，資金缺口和財務成本依然較為緊張。
3.在庫存和資金的壓力下，房地產企業的開發進度並沒有復甦，依然處於十分低迷的狀態。1-6月新開工面積同比下降了15.8%，竣工面積下降13.8%，與過去3個季度的平均水平差不多，都處於低迷狀態。更為重要的是，房地產企業投資完成額、計劃投資數、土地購置面積的增長速度依然處於持續下滑的通道之中，沒有趨緩的跡象。例如土地購置面積1-6月累計同比速度為-33.8%，比一季度下滑了1.4個百分點，比去年同期下滑了28個百分點。
二、脆弱復甦中的加速分化可能帶來嚴重的“虹吸現象”
在總體復甦脆弱的局面下，房地產所呈現的加速性分化可能是3-4季度面臨的最大問題。一是以深圳北京為首的一線城市出現暴漲的局面，房地產企業加速向一線城市進行佈局;二是三線城市出現的持續加速性的下滑，三是大型房地產商在全國佈局調整中出現業績全面改善，但另一方面使小房地產商固化在三線城市業績出現加速性的惡化。例如深圳6月房地產價格同比上漲接近20%，而很多三線城市價格同比下滑接近20%;一線城市庫存同比下降了2%，而三線城市庫存同比上揚了接近6%。分化中復甦一般是一種常態，但比較本輪與上幾輪房地產復甦的指標可以看到，本輪分化的程度大大超越以往。這種強勁的分化可能帶來的結果是：1)出現強勁的“虹吸現象”，即大量房地產企業將重新佈局開發戰略，加速各類開發性資金向一二線城市集聚;2)在户籍制度改革的推動下，很多投資性和改善性需求將進一步向一、二線城市轉移;3)三線城市房地產市場將進一步蕭條，而不是在一、二線復甦的帶動下出現跟隨性復甦;4)小房地產開發企業將出現倒閉潮、部分縣級財政的困難將進一步加劇，從而引發局部的金融風險;5)在目前資金鍊十分緊張，企業債務率高企的狀況下，局部資金鍊的緊張或金融風險的顯化很可能引發全局的問題。
三、避免“虹吸現象”需要調整目前的房地產政策
因此，脆弱中加速分化的復甦存在着巨大的變數。一線城市在三線城市過度低迷的情況出現暴漲，不僅會誘發局部泡沫問題，更重要的是這種暴漲將通過“虹吸現象”帶來三線城市房地產市場出現崩盤的可能，從而誘發全局性的問題。因此，對於中國房地產市場的調控必須改變當前簡單寬鬆的導向，必須針對不同區域採取不同的治理。一是對於一線城市必須進行適度控制，防止價格過度上漲;二是對於三線城市房地產市場的扶持應當強化，特別是可以出台一些超常規的政策，例如加大縣級政府的財政支持，甚至建立專項基金，鼓勵地方政府收購商品房轉用於保障性用房;三是在監控分化指標的基礎上，協調相應城鎮化改革的步伐，特別是重點人口流入地和流出地改革的速度。房地產復甦調控中必須堅持的原則是：1)局部區域的快速復甦並不一定會產生“涓滴效應”，一線城市的房價暴漲可能不是復甦的福音;2)房地產市場總體快速的上揚也不是調控的目標，新一輪房地產總體泡沫帶來的危害可能比其他泡沫和前幾輪房地產泡沫的風險更大。