中國樓市降温 這場樓市調控能持續多久?

　　對於中國房地產這個重炮炸彈來説，今天以來持續的這場限購熱潮，開啓了房地產降温之路。這場降温的潮流即將持續到什麼時候呢?對於樓市調控，它的持久性怎麼樣呢?

　　隨着樓市調控不斷加碼，商品住宅銷售增速已連續3個月回落。三季度以來，雖然多數房企的銷售面積總體處於下滑態勢，但在急於做大銷售規模的心態下，部分房企的土地儲備規模仍在上行。

　　國家統計局數據顯示，1至9月份，全國商品住宅銷售面積同比增長7.6%，比1至8月份回落2.7個百分點。另據克而瑞研究中心監測，“金九”期間，全國商品住宅成交量與去年同期相比回落40%。

　　易居智庫研究總監嚴躍進分析稱，總體來看，今年以來，全國商品住宅銷售累計同比增幅按平均每月下滑兩個百分點的走勢收窄。此數據説明房地產市場在不斷降温。

　　中原地產市場分析師盧文曦表示，不斷增加的信貸成本讓購買者的出手意願有所下降。隨着更多城市加入調控隊伍，10月全國房地產整體銷售將面臨壓力。

　　一年來，中國各地樓市調控政策密集出台，市場漸趨平穩。隨着租售並舉、加大共有產權房供應等措施逐漸落地，更清晰的長效機制越來越近。

　　中國房地產業協會原副會長朱中一認為，當前中國房地產市場正在向“住有所居”和平穩健康的方向發展，調控效果逐步顯現。隨着官方明確房地產市場定位，有關部門在長效機制建設方面將加快動作。

　　至於具體制度安排，朱中一認為，相關方面應首先完善住房制度，完善多主體共贏、多渠道保障，租購併舉的住房供應體系，加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。並在此基礎上，建立與之配套的土地、金融、税收、法制及市場監管等制度。

　　中國社科院的數據顯示，中國只有9%的城鎮居民家庭通過租賃市場解決住房需求，即便與住房自有率較高的東歐前社會主義國家相比，這也是不同尋常的。這也是極為低效的，因為許多城市擁有需要幾十年才能消化的房地產庫存，此外還有大量已經售出但閒置的房屋：沒有房產税意味着閒置房產不用付出任何代價。一旦讓這些房產進入租賃市場，將給房屋所有者帶來經常性收入，並給租賃價格帶來下行壓力，緩解較低收入租户的困難。

　　報道稱，租房也能促進勞動力流動，而這正是中國所需要的，不但對數以百萬計的需要走出“鏽帶”地區的企業下崗職工來説是這樣，對熟練勞動力而言也是如此。即便是這樣，快速推廣租房也會引發強烈反應。房地產業的終端需求對中國的GDP貢獻巨大，而它的主要推動力來自新房建設而不是房屋租賃。

　　匯豐銀行(中國)有限公司副行長兼工商金融總監方嘯亦指出，據該機構調查，多數中國中型企業看好未來業務前景，並致力於開拓國內市場。在宏觀經濟環境穩步向好的環境下，依靠在技術上的持續投入和生產效率不斷提升，這些企業將隨市場機遇擴展而更加壯大。

　　中新網北京10月20日電(種卿)在因城施策、因地制宜的樓市調控大背景下，前三季度全國商品房銷售增速繼續回落，房地產開發投資保持平穩增長。分析人士預計，樓市降温下，未來商品房銷售數據增速將繼續收窄。

　　資料圖：市民從南京一處樓盤前經過。中新社記者 泱波 攝

　　商品房銷售面積增速繼續回落

　　國家統計局數據顯示，前三季度商品房銷售額91904億元，增長14.6%，增速回落2.6個百分點。其中，住宅銷售額增長11.4%，辦公樓銷售額增長25.2%，商業營業用房銷售額增長31.8%。

　　同時，商品房銷售面積同樣呈現回落態勢。1-9月商品房銷售面積116006萬平方米，同比增長10.3%，增速比1-8月份回落2.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長7.6%，辦公樓銷售面積增長32.7%，商業營業用房銷售面積增長23.7%。

　　“房屋銷售數據繼續走低。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進説，今年來，商品房銷售面積同比增幅大體按照一個月下滑兩個百分點的走勢收窄，如此計算，第四季度將繼續收窄，預計年底會維持在5%左右的同比增幅。

　　地產開發投資市場謹慎平穩

　　前三季度全國房地產開發投資80644億元，同比名義增長8.1%，增速比1-8月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資55109億元，增長10.4%，增速提高0.3個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為68.3%。

　　“受‘金九’影響，開發商投資增幅略有上漲，但在多地調控加碼、政策收緊的情況下，投資總體增幅走勢波動不大，房地產投資市場依然處於謹慎平穩的態勢，中西部投資力度或將繼續加大。”安居客分析。

　　今年9月，樓市調控再掀一輪小高潮。據中原地產統計，9月多達45個城市發佈了樓市調控相關政策52次，政策密集程度甚至超過了去年10月。截止日前，年內全國房地產調控政策已接近180次。

　　“房地產市場開發投資數據好於預期，充分體現了當前房企投資並未受到銷售市場降温的影響。”嚴躍進説，9月份，A股房企土地儲備規模連續增長17個月，投融資規模保持逆勢增長。“這表明當前房企依然看好開發投資市場。”

　　資料圖：一處剛建設完工的房地產樓盤。 中新社記者 張斌 攝

　　房地產市場風險得到有效化解

　　對於長達一年多的樓市調控，有人擔心，會不會對未來的經濟發展產生影響？“前三季度房地產投資增長是比較平穩的，對經濟發展依然起到了積極作用，同時，房地產的風險也得到了有效的化解。” 國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長邢志宏在19日舉行的新聞發佈會説。

　　從官方公佈數據看，一線城市房價經過調控後，市場預期比較穩定，投資投機性的需求得到了有力遏制。8月份，15個一線和二線熱點城市新建商品住宅價格環比都在下降和持平；同時，北上廣深四個一線城市同比漲幅連續11個月回落；二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續9個月回落。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，本輪調控最成功的一點是在抑制一二線市場局部高燒的同時，房地產行業依然支撐了經濟的平穩發展。(完)

　　(2017-10-20)

　　由圖所示：上月（9.1-9.30）唐山共有285個樓盤項目產生400來電共計8594通，獨立來電6914通，環比8月份下降23.13%；9月來電整體情況呈下降趨勢，在“金九”旺季400來電數據並沒有更大的起色。400來電其中無線端來電5016通，無線端佔比58.36%，環比下降23.13%，接通率為65%。

　　唐山樓市1-9月份400來電走勢圖

　　9月400來電數據：路北區關注度持續增高

　　從400來電數據上可以看出，來電量最多依然為路北區，佔比59%，與上月相比有小幅下降。而緊隨其後的是路南區，佔比19%，豐潤區以8%位於第三位。

　　9月來電量排名前十樓盤

　　9月唐山熱門樓盤來電量排名前十項目分別是：瑞安園、恆大學庭、景泰翰林、唐山恆大華府、恆泰悦季、萬科金域緹香、華潤萬橡府、唐城壹零壹、新天地美域、南湖金地。在9月樓盤來電排行榜中，路北區佔據來電TOP10排行榜9位佔有絕對優勢。而在排名前十項目中：瑞安園以158通來電排名第一榮登榜首，可見項目的熱度之高，項目為限價商品房，現在主推東區6棟住宅，樓層均為30層共1560套房源，户型以2居為主面積為：89.49平、90.97平；工程全部已封頂，正在做小區綠化。恆大學庭以124通來電排名第二，目前在推公寓產品，成交均價8400元/平米（含裝修），不限購，可分期付款，首期10%；40-67平米精品小户拎包入住，層次為5-19F。低總價、裝修房購房者們心動。來電排名第三的項目為景泰翰林，項目自8月底開盤以來熱度有增無減，所剩房源不多，主推73.4-138.13平米户型，均價10500元/平米。

　　9月來電量前十樓盤無線佔比

　　2017年9月來電量排名前十的樓盤中無線佔比情況，唐山恆大華府排名第一，恆泰悦季排名第二位，景泰翰林排名第三位，前十來電樓盤中佔比最高達到74%、最低佔比達到42%，表明更多的購房者傾向於使用移動端來關注房地產。

　　查看唐山房地產信息，可登陸 http://ts.fang.com

　　(2017-10-14)

　　中國財富網訊（胡恩燕）十一“黃金週”，往往亦是房地產市場的銷售旺季，但今年在一系列政策調控效果顯現的情況下，樓市成交數據出現大幅下滑。10月9日，易居研究院發佈報告顯示，其所監測的25個城市10月1日至7日成交面積同比跌44%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計，後續市場交易將繼續在低位運行，若部分房企資金壓力大，或將嘗試“以價換量”的策略。

　　“黃金週”樓市降温符合市場預期

　　2016年“930新政”開啓了新一輪政策加碼週期，尤其今年3月以來不斷延展的調控模式持續發力，有效地促進成交量及價格等指標的平穩迴歸。據測算，2016年十一“黃金週”期間，北京、上海、深圳、長春等25個城市新建商品住宅成交面積為237萬平方米，2017年十一“黃金週”期間，上述成交面積僅為131萬平方米，同比下滑44%。

　　值得注意的是，觀察上述數據可知，市場分化現象依舊持續。具體表現為，非熱點三線城市交易表現較好，與其外部需求導入有關；熱點二三線城市表現持續降温的態勢，與其嚴厲的管控政策有關。

　　嚴躍進告訴中國財富網，上述情況主要受政策、供給、市場預期和假期效應等四方面因素影響，符合市場降温預期。

　　“全國各地樓市政策的持續收緊，抬高了交易成本，放緩了交易頻率。尤其是部分大城市，購房的首付比例大幅提高，對市場影響較大。同時，各地調控對預售證的嚴格管控，亦間接影響了住宅供應量，進而影響市場交易數據。”嚴躍進進一步分析，政策收緊下的市場心態亦不斷變化，成交量下滑符合當前市場的降温預期及市場參與者對待政策的平和心態。

　　交易規模繼續處於低位

　　在樓市調控的一週年期間，全國市場交易總體上處於降温態勢。而十一“黃金週”的交易狀況，延續了這一特徵。對此，嚴躍進認為，本輪樓市降温與較為嚴厲的政策不斷出台密切相關，即政策效應不斷釋放。

　　分析指出，從後續政策的邏輯來看，政策將保持連續性，甚至大概率會出現政策從緊的情況。“尤其是近期房地產金融領域的各類管控加大，如消費貸市場的整頓等，都將降低房地產交易槓桿比例，進而使交易規模處於低位。”嚴躍進表示

　　嚴躍進預測，降價拐點或在明年上半年出現。他指出：“對於部分房企來説，在市場交易持續處於低位的情況下，若資金面壓力繼續加大，後續或將考慮降價。而對於購房者來説，房企定價策略的調整，將有助於降低購房成本。”

　　此外，美國花旗銀行剛發佈的房地產研究報告指出，“黃金週”內地樓市成交量不高在預期之內。其指出，“黃金週”前這一傳統的樓市“政策季”沒有出台更多的調控措施，顯得比市場預期更為温和。“政策或者個別時期的銷售數據，只會影響投資者的信心，而不會影響行業環境。”花旗認為。

　　同時，亦有觀點表示，應警惕消費貸等流入樓市，尤其是警惕定向降準後的部分流動性資金流入樓市的風險。“隨着政策調控影響不斷擴散，尤其是受信貸等政策影響較大，目前房地產市場已處於低位。但隨着央行定向降準的利好，將在一定程度上增加流動性，未來有可能傳導至房地產市場形成一定影響。”該業內人士稱。

　　(2017-10-09)

　　近來，桂林、無錫、東莞三城樓市調控也進一步加碼，其間，桂林規則了第三套以上新房獲得產證後滿兩年後方可轉讓的限售方針；無錫調整了限購區域和公積金借款方針；東莞則是發佈了《關於實在規範國慶中秋期間房地產商場秩序的告訴》。

　　而9月22日至23日，2天內，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢8個省會城市（重慶為直轄市）密佈出台樓市調控辦法，其間6個城市施行了限售。

　　也就是説，9月22日至今的10天內，已有12個城市發佈了樓市調控晉級的音訊，其間8個城市採取了限售辦法。

　　澎湃新聞查閲國家計算局計算數據發現，近期調控晉級的城市大多房價仍在上漲。根據國家計算局最新發布2017年8月份70大中城市新建住所價格指數，近期加碼樓市調控的12個城市裏，除了東莞不在70大中城市計算範圍內，其他11個城市中有9個8月份房價環比仍在上漲。

　　其間，桂林新建住所價格環比漲幅高居70大中城市首位，高達1.1%。南昌新建住所價格環比漲幅也高居第三名，漲幅達0.9%。此外，貴陽、南寧8月新建住所價格環比漲幅也都超越了0.5%。

　　環比來看，近期加碼調控的城市中，僅無錫和武漢兩城8月新建住所價格環比下降，其間，無錫下降0.3%；武漢則下降了0.2%。

　　而若從同比來看，近期調控晉級的城市房價無一不是同比上漲。上述城市中，8月新建住所價格環比漲幅同比漲幅超越10%的城市有長沙、無錫、西安、重慶和南寧，同比漲幅別離高達16.5%、13.7%、13.4%、12.8%和11.4%。

　　顯着，近期樓市調控晉級的城市絕大多數為房價環比仍在上漲或同比漲幅較大的城市。

　　國信證券(13.690,0.09,0.66%)發佈研討報告指出，房價上漲潛力造成了房價上漲壓力，也是當地出台調控“補丁”的重要原因之一：從房價上漲的要害指標——人口增長視點看，近來出台調控補丁方針的七城存在必定的房價上漲潛力；從房價上漲壓力看，近來出台調控補丁方針的城市8月份房價漲幅仍然顯着。

　　業界普遍以為，樓市調控方針晉級將會成為2017年下半年的常態，未來或將有更多城市加入到調控加碼的行列。

　　同策諮詢研討部總監張雄偉剖析，如果上一年10月份會集出台調控的20箇中心一二線城市傍邊本年商場仍然存在反彈情況，那麼，“限售”極有可能成為這些城市的“補丁”方針，發揮按捺出資投機的效果，為樓市降温，上海、深圳等這些中心城市也不破例。

　　廣發證券發佈研討報告稱，本年上半年弱二線和三四線城市商場景氣量較高，部分城市房價乃至出現顯着上升，是調控開始轉向這些城市的主因，“限售”作為首要方針手段也是要點針對出資投機需求。“我們以為，在全職業庫存處於低位的情況下，中心一二線城市的既有調控方針難見放鬆，乃至會長期化常態化，並且不排除更多弱二線及三四線城市未來出台限售等束縛性調控辦法的可能。”

　　調控方針的加碼或將進一步影響到房地產商場的出售數據，為部分城市現已過熱的房地產商場降温。廣發證券報告稱，行政調控和信貸收緊連續，且需求在上半年充沛開釋後，未來較長一段時間內將處於縮短狀況，再加上限價方針對房企預售證獲取的影響，職業短期或將面臨供需雙降的境況，出售景氣量繼續下行或將連續至下一年。

　　(2017-10-03)