新聞哥：餐飲創業選址的13條基本因素分析

　　很多文章中，都對選址需要考量的基本因素有明確描述：租金、路段（地勢）、樓層、朝向、業態（規劃）、業主（房東）、門頭視野（能見度）、房屋結構、相鄰店鋪、人羣構成、繁華程度、客流量、專業市場、經營性質、經營品種、餐飲地方政策等。而最重要的是：目標人羣定位精準。本文先就基本因素進行分析説明，客户定位另寫文章説明流程。

　　1、租金

　　將租金放在第一，是因為經營3年以上的餐飲店，房租佔營收比一般在13%-50%。按照專家説法，13%以下為良性，但是大部分餐飲在30%左右，可見租金對餐飲創業的影響。在同一區域租金要多方打探，雖然不可以唯租金論，但是選址務必將月租降到最低（一般租金有10%左右的洽談區級）。

　　2、路段（地勢）

　　路段（地勢）主要針對的是商區或路段的開店位置，如：路口、路中段、商區進出口、商業街進深等。優勢路段會利於人羣的優先選擇，但路段在口碑餐飲羣體中影響最小（酒香不怕巷子深，以味道口碑為特色的餐飲創業，可以近乎忽略此項）。

　　3、樓層、朝向

　　樓層對餐飲行業的影響，隨着商圈配套的完善，已經不作為重要指標。但是非商圈餐飲，一層臨街明顯優於高樓層經營。

　　朝向一半和地勢聯合參考，陰面樓盤的餐飲，普遍略於陽面店面。

　　4、業態（規劃）

　　餐飲行業入駐餐飲一條街，在口味獨一的情況下，成功率最高。業態可以從房東和物業處獲得信息。業態可以作為附加條件，寫入租賃合同。因為有類似失敗案例，開發商承諾業態為餐飲一條街，但是實際配套（排污和排煙）沒有匹配，改成商業一條街，最終餐飲創業者將謀受損失。

　　5、業主（房東）

　　一個和善求穩的業主，對於裝修風格的限制和租金穩定有着重大關係。和業主進行深入溝通，有利於後期的穩定經營。重點溝通事項：裝修期、裝修限制事項、租金調整週期及調整上下限、房東對市場預期、房東的經濟狀況（不少經營者遇到房東賣方，引起的糾紛）等等。

　　6、門頭視野（能見度）

　　選址不但看內部和位置，從其他角度看門頭的視野，也是影響獲客的重要考察項目。

　　7、房屋結構

　　房屋結構決定裝修風格和裝修的牆體破壞尺度。一些臨時建築無法承載多層裝修，且消防容易審核不過，臨建隨時可能拆除。裝修結構還關聯店鋪佈局，對於代理餐飲的裝修，一些品牌是有結構要求和尺寸要求。

　　8、相鄰店鋪

　　餐飲行業除了需要競調1km以內的相似店鋪，還需要重點考察相鄰店鋪的客流量和客源人羣構成，因為這些數據是最早一批客户的來源。相鄰店鋪的興旺，可以帶動新興餐飲店鋪的人氣。

　　9、人羣構成

　　人羣構成，區別客户定位，主要指選址店鋪周邊的主要客羣屬性。例如，商區周邊寫字樓林立，人羣構成中，上班族比例遠大於社區消費者。臨近校園周邊的人羣構成，學生族屬於絕對的主力。

　　10、繁華程度及客流量

　　繁華程度和客流量一般是相關聯的屬性，考察具有相對性。除了界定城市級別的繁華度，更多是考量城市分區相對比的繁華度。

　　11、專業市場

　　餐飲對食材來源及相應專業市場有一定距離需求，距離越近市場的保存保鮮越加容易，但是價格容易受限。對於以雞肉為主要市場的餐飲店，農貿市場或批發市場臨近，具有一定優勢。

　　12、經營性質和品種

　　經營性質和品種，是根據自己的項目特徵，對比周邊1km範圍內的餐飲項目，自行考量經營的難易程度。

　　13、餐飲地方政策

　　餐飲行業會有一定地方政策限制，例如，回民區經營菜品規避豬肉系列。部分地區對狗肉、蛇肉有忌諱。一些地方對餐飲的消防或者審核有地域特色。