泰禾回覆半年報問詢：銷售退回屬個案、債務重組仍在確定中

觀點地產網 9月3日晚間，泰禾集團針對深交所對公司的《半年報問詢函》進行了回覆。可謂“千呼萬喚始出來”。

事實上，早於8月14日，泰禾集團公佈了2020年半年度報告，期間實現營收24.63億元，原因是受今年疫情及公司房地產開發項目結算排期影響，無集中交付的地產項目，造成收入較上年同期大幅下降。

隨後於8月24日，深交所對於泰禾集團公佈的半年報進行了問詢，內容涉及銷售回款情況，對增城荔豐、增城荔濤的投資進行分類調整，商品房合同糾紛及物業合同糾紛迅速增長的原因，內預付款大幅增長的主要原因等9個方面。同時，其要求泰禾集團需要8月28日前進行回覆。

到了8月28日，就問詢函事宜，泰禾集團發佈公告稱，鑑於年審會計師內部核查流程需要較多時間，需結合公司內外部資料進行核實後發表意見，將延期至今年9月3日前完成半年報問詢函的回覆。

於是昨晚，泰禾集團針對上述九個方面問題進行了逐一答覆。

項目銷售與消費信心

深交所第一問，涉及泰禾集團預售額為負的原因，同時這部分是否屬於資產負債表。

數據顯示，泰禾集團北京院子二期、杭州院子、廊坊大家商業城、藍山院子項目於期內的預售（銷售）金額均為負數，分別為-16,748萬元、-2,892萬元、-391萬元、-368萬元。深交所要求説明，預售（銷售）金額為負的原因，你公司報告期內銷售退回的情況及相關會計處理方式，同時結合銷售退回項目在前期的收入確認情況、銷售退回是否屬於資產負債表日後調整事項

泰禾集團回覆，上述項目於期內存在銷售退房，導致期內預售（銷售）金額為負。其中北京院子二期、廊坊大家商業城以前年度未確認收入，北京院子二期客户、廊坊大家商業城客户分別於報告期內提出退房申請，期內銷售退回直接衝減合同負債；

而杭州院子銷售退房涉及4套、藍山院子銷售退房涉及2套均在已在以前年度確認收入，於期內提出退房申請，上述涉及房源銷售退回直接衝減報告期收入。

但泰禾集團認為，上述銷售退回屬於客户個人原因申請退房退款的零星個案，佔項目總體銷售的比例很低。，此類個案在資產負債表日並不存在，不屬於資產負債表日存在的情況。

而在隨後的問題中，深交所仍然進一步要求泰禾集團要求説明，商品房銷售過程中出現糾紛的問題，並且説明糾紛為何增長迅速的原因。

半年報顯示，於報告期末，泰禾集團及下屬子公司涉及的訴訟案件共148起，涉案金額約為13.51億元，未計提相關預計負債。另據《重大訴訟公告》顯示，截至8月15日，泰禾集團未披露的其他小額訴訟、仲裁事項增加到260起，涉資約16.39億元。

兩者大部分均為金額較小的商品房合同糾紛及物業合同糾紛。

對於不到兩個月就新增了112筆訴訟事項，泰禾集團表示，有55筆為商品房合同糾紛及物業合同糾紛，涉資約合1.01億元。“對於商品房購銷合同糾紛，部分因購房者基於個人原因而產生糾紛，部分因近期我司存在大額到期債務未歸還的情況而導致的消費者信心不足產生的退房糾紛。”

對於為何未計提為相關預計負債，主要是上述訴訟案件尚未有判決結果或泰禾集團已根據初審判決結果上訴的案件，公司管理層尚未在半年報中計提相應的預計負債。

對此，泰禾集團表示，公司正努力解決債務及現金問題，力求重塑客户信心。公司預計此類訴訟達成和解的可能性較大，預計對公司不會產生重大不利影響。

債務困局何時解？

在項目銷售過程遇到的問題，或許與泰禾集團的債務、資金流動性狀況密切相關。而該公司在問詢函回覆中的字裏行間也一直提及“重提客户信心”。

今年以來，泰禾集團先後未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01本息的按時兑付。於6月末，泰禾集團因訴訟糾紛被司法凍結的銀行存款為約8.92億元，較期初增長273.63%。到了8月15日，已到期未歸還借款金額為349億元，尚未支付的利息為43.32億元。

在這種情況下，泰禾集團因子公司未履行還款義務而被列為被執行人，也因此導致公司持續經營能力存在重大不確定性。對此，深交所要求説明，目前公司債務重組事項的具體進展及後續安排，是否存在被實行其他風險警示的情形。

泰禾集團表示，公司目前從三個方面正在開展的債務重組工作：一是、與各方債權人主動開展溝通，聽取各方債權人關於後續解決方案的意見；二是、綜合債權人意見，並結合公司目前狀況及未來發展規劃，形成可實施的後續債務解決方案；三是、通過引入戰略投資者，優化股權結構，推動債務重組工作進程。

觀點地產新媒體瞭解到，目前，泰禾集團仍處於與各方債權人溝通階段，尚未形成全面債務重組方案；而在引入戰略投資者方面則與萬科達成了股權轉讓框架協議。

於今年7月30日，泰禾集團控股股東泰禾投資、實際控制人黃其森與萬科企業全資子公司海南萬益簽署了《股份轉讓框架協議》。據此，泰禾投資擬將其持有泰禾集團的19.9%股份轉讓給海南萬益。

但這份股份轉讓框架協議中設置了股份轉讓的主要兩項先決條件，一是，需要公司制定債務重組方案並與債權人達成一致，債務重組方案能支持公司恢復正常、可持續經營，同時債務重組方案的上述作用能得到泰禾投資和萬科的一致認可；

二是，萬科對泰禾投資、泰禾集團完成法律、財務、業務等盡職調查，且各方在盡職調查中所發現的問題的解決方案及擬議交易的方案達成一致，不存在影響擬議交易的重大問題；同時，泰禾投資及泰禾集團的資產、債務及業務等不存在影響持續經營的重大問題或重大不利變化。

對於兩項先決條件的工作進展情況，泰禾集團表示，債務重組方案正在與各方確定中；同時，萬科對公司開展的盡職調查工作正在進行，盡職調查的結果尚待工作完成後出具。目前，公司不存在生產經營活動受到嚴重影響且預計在三個月以內不能恢復正常的情形等。

而泰禾集團的回覆中可以得知，其債務重組事項何時能解，仍然是個未知數。

做了筆投資？

而在資金流動性方面，深交所問詢中，泰禾集團存在預付賬款、代墊款項大幅增長的問題，並要求其予以説明這部分資金涉及的對象、具體事項及相應的金額。

半年報顯示，於期末，泰禾集團預付款餘額為30.58億元，較期初增長175.18%；其他應收款下代墊款項期末餘額為1.78億元，較期初增長148.26%。

關於預付賬款暴增的原因，泰禾集團表示，今年項目開發建設受新冠肺炎疫情影響，開發進度遠落後於原計劃，為保障項目回款需搶回預售節點，基於公司資金緊張的實際情況，公司通過商業票據、房抵工程款等方式替代資金支付，與各供應商積極協商復工趕工，加速推動項目建設，造成賬面預付賬款暫時性增加。

“為復工趕工需求，採用商業票據、以房抵款及預付工程款方式為行業慣例，隨着項目建設進度的推進，相應預付賬款將形成公司項目的開發成本”，泰禾集團在公告中稱。

預付賬款中，主要來源於建安工程款項，金額約為21.45億元，佔比為70.12%；其次為土地相關款項，金額為5.16億元，佔比為16.88%；再者為商品零星採購及其他類，金額為1.37億元，佔比為4.48%；以及開發間接費及其他工程類款項金額8122.46萬元，佔比為2.66%。泰禾集團與上述涉及項目款項的供應商均無關聯關係。

而在“其他應收款-代墊款項”中，1.77億元款項涉及商管、地產及物業公司等近百家，屬於公司日常經營業務內容，亦無關聯關係。其中，商管代管的商業項目代收代付商户租金等部分金額為1.27億元；地產代收代付公維契税等部分金額為4003.27萬元；物業公司代收代付各項費用等部分金額為768.04萬元。

不過，有趣的是，在面臨債務問題時，深交所發現，報告期內，泰禾集團購買中信證券股票約4002.66萬元，要求説明在流動性緊張的情況下仍進行證券投資的原因。

泰禾集團表示，2019年12月，因港股股票日交易量較小、處置手續較複雜等因素，為盤活已有港股證券投資資產、短期保值且後續易於進行資產處置，公司開始陸續買入中信證券，自2019年12月至2020年2月，共買入中信證券股票合計金額為5244.64萬元人民幣，後續未再買入。公司已於2020年2月底，將所購入中信證券股票全部賣出。

此外，期內，泰禾集團將對兩家子公司增城荔豐、增城荔濤的投資從“長期股權投資”調整為“其他權益工具投資”，對應的期末餘額為2441.5萬元、2049.43萬元，較原本項目下的期初餘額均減少了95%。深交所要求説明，該項調整主要考慮和依據。

泰禾集團表示，上述兩家公司與五礦信託於今年6月22日簽署股權轉讓協議，分別將兩家公司19%股權轉讓予五礦信託設立的信託計劃。於報告期末，泰禾集團已收到交易對價約4.88億元，目前工商變更手續已完成，其分別持有增城荔豐、增城荔濤1%股權。