今日話題第3903期:貪3萬坑購房人7000萬，“房蛀”的後門太好開

　　導語

　　海南定安一名叫莫凱的房管局局長，收了開發商3萬元好處費，便通過重複辦理房屋預告登記等方式，導致327户購房人損失6932萬餘元。3萬元，真是小錢，7000萬，絕對是大損失。這個後門怎麼開得這麼容易呢？…[詳細]

　　要點速讀

　　1

　　按理説，辦理預告登記是有程序的，也該謹慎地審核各種資料，然而莫凱在發現合同上的房價是每平米1000多元這麼不可思議的“白菜價”的時候，還是辦理了。

　　2

　　從根源上講，房屋預售制度的後門，給了心懷不軌的開發商機會，也給了“房蛀”尋租空間。根本上應該改變預售房制度，有一套完整的風險分擔機制，而不是錢全部進開發商口袋。

　　3

　　大手一按公章蓋，許多房屋重複賣，貪腐手段看起來沒有技術含量，卻太有殺傷力

　　涉案的陽光巴洛克小區

　　出事的小區叫陽光巴洛克，300多户交了錢的購房人，卻等不到自己的期房順利交付了。因為開發商早就拿着這些房子去抵押借錢，並請莫凱給辦理了預告登記，這紙文書能夠保障權利人將來實現物權。對於那300多户實際購房人來説，他們的合同也因為這個預告登記變得很尷尬，因為物權法規定，“未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”。而辦理的路徑真是簡單得驚人，開發商拿出合同，莫凱蓋上章就行了。按理説，辦理預告登記是有程序的，也該謹慎地審核各種資料，然而莫凱在發現合同上的房價是每平米1000多元這麼不可思議的“白菜價”的時候，還是辦理了。

　　更誇張的是，莫凱拿到的3萬元，其中只有1萬元是蓋章辦登記，還有2萬元是感謝他做了別的事情――發放了3棟樓的預售許可證。有了預售許可證，開發商才可以提前把錢收入囊中。

　　此事細細算起來，那些借錢給開發商的債權人也在承擔着負面後果，根據一份公開的裁判文書，一名借了350萬元的陳姓債權人將開發商告上法庭，儘管贏得了官司，但是由於房屋涉及合同詐騙案，也中止了執行。

　　未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力

　　從根源上講，房屋預售制度的後門，給了心懷不軌的開發商機會，也給了“房蛀”尋租空間

　　開發商拿到預售許可證後，便可以賣樓了，賣得好的話，房子還沒封頂，便賺得缽滿盆滿。商品房這樣獨特的預售制度，曾經引發很大的討論，質疑集中在預售制度往往滋生出腐敗、重複賣房、爛尾樓拖延等現象，嚴重地損害購房人的利益。確實，辛苦了半天，好不容易買套房，最後房子拿不到手裏，自己還需要繼續還貸，怎麼看怎麼都憋屈和辛酸。

　　前些年，很多行業媒體都在提醒購房者，一定要小心被開發商騙，遭遇“一房多賣”這種尷尬的窘境，所以要去房管部門做預告登記，以保證自己主張權利。因為做完預告登記之後，這套房屋就備案了，也就不怕開發商再去做售賣。然而，“房蛀”們腐敗，隨意地蓋章做預告登記的時候，這個專家、專業人士給的法子就徹底失靈了。而預告登記是區縣的房管局也能做的，也許大一些的城市，相對規範，不敢輕舉妄動，能夠按照流程來做事，但是本案中如此輕率的行徑，説明中小城市裏，“房蛀”可能行事更加輕狂。

　　從根源上講，我國的房屋預售制度本身便有不合理性。縱觀國外，儘管預售制度也在一些地方存在，但是幾乎都不會讓購房者提前就把全款都給交完，更是把錢一股腦兒地全部都給到開發商那裏去。這樣一來，對開發商誘惑太大，給購房者的風險也太大。反正錢在兜裏，怎麼也吐不出來了，拖延工期，不保證施工質量等等行為都可能發生。當然，有房子還算好的，更加讓人不可忍受的，便是如本案這樣的“一房多賣”。

　　房屋預售制度的合理性常常遭到質疑

　　所以根本上應該改變預售房制度，有一套完整的風險分擔機制，而不是錢全部進開發商口袋

　　因為預售房制度實在是問題多多，也容易讓人覺得對購房人來説太不公平，所以一直都有人呼籲廢除該制度。例如，2015年兩會，全國人大代表王美香建議――取消商品房預售許可制度。該建議指出，“商品房預售許可制度實施以來，在增加商品房有效供應、改善羣眾住房條件的同時，也暴露出交易風險不對等、助長投機之風、預售制度成為開發商逃税的推手、購房者合法權益得不到保障等一系列問題。”

　　然而，一項已經實施了二十多年的制度説廢就廢，會引發的震盪顯而易見。所以，循序漸進地來改革弊端，也是行之有效的好辦法。要怎麼改革，成熟經驗太多了。在美國和德國，都不會一次性地把房款給預付完，德國甚至可以在交房之後再把尾款給付清。而為了防止開發商隨意濫用資金，錢也不會直接給到開發商的手裏，美國會有相應的託管賬户。當然，最為重要的是，資金需要有保全措施，有了意外之後，能夠讓購房人有化解風險的機會，像是在日本便有相應的保險制度。

　　總之，這300多户人花了7000萬還拿不到房，這樣赤裸裸的教訓説明了預售房制度是得有所調整了，起碼不預付全款，錢不全部進開發商的口袋，有相應的保險機制，有了這些，才不怕一些開發商窮盡心思在預售拿錢上，而作出一些傷害購房人的舉動。

　　房屋預售中的風險分擔機制是應該設立的

　　當然，本案中房屋登記部門對於購房人的責任和賠償問題，也是應該考慮的，這樣也能防範類似事件

　　本案中的房管局局長莫凱終審被以濫用職權罪判處有期徒刑3年，以受賄罪判處拘役3個月，並處罰金10萬元；數罪併罰，決定執行有期徒刑3年。然而，他的“小貪”真的藉着權力釀成了大錯，至少造成了300多户人將近7000萬的損失。而今，這些受害購房人向開發商尋求實際賠償的機會十分渺茫，開發商老闆已經被抓起來，連他之前借的債都還不上。但是另一方面，他們的財產損失和莫凱在房管局的職務行為有着直接的關係。而這些購房者在與開發商簽訂合同的時候，按照流程是該有房管部門的合同備案的。將已經做了預告登記的房屋再做合同備案，這也是失職。根據國家賠償法，行政機關及其工作人員在行使行政職權時有造成財產損害的違法行為，受害人有取得賠償的權利。

　　因此，光是“房蛀”本人被追究刑責是不夠的，對於濫用登記造成的損失，也應該有所賠償，這樣才能有約束力，讓整個機制不會後門大開。

　　結語

　　一邊是3萬元的贓款，一邊是7000萬的血汗買房錢，這起案件揭露出的“房蛀”之輕浮與惡劣，足以令人目瞪口呆。而要讓類似事件不再發生，從根本上來説，預售制度確實該有所改變了。