新聞哥：租售同權關乎國計民生, 信用租售將成為時代潮流
近期發展住房租賃市場相關政策分析
近期住建部及各地政策密集出台一系列鼓勵發展住房租賃市場的相關政策，其中包括最為引人注目的租售同權。在保持房地產市場穩定發展、建立房地產市場長效機制的戰略目標引導下，各地因地制宜出台了不同門檻的租售同權政策。鼓勵租房政策將會對房地產市場產生深遠影響，包括房價、人口及相關制度。
租房時代是否已經到來？在房地產市場泡沫化程度依然較高的背景下，國家推動住房租賃市場的發展，根本出發點在於激活住房租賃的市場需求，以平衡房地產市場供需矛盾，平抑房價，推動住房向居住屬性迴歸。在政策力挺下，租房時代已經越來越近。
租售同權同什麼權？由於歷史原因和管理的需要，在不同的城市，房產與户籍、房產與某項公共服務也進行了一定程度的交叉掛鈎。因此，租售同權只是一個概念統稱，不能一概而論，各地政府根據自身情況和目標人羣來具體定義這一概念的不同內涵，並決定所同權;的含金量。大體而言，一線城市同教育權，二線熱點城市設門檻同户籍權，部分城市探索直接同户籍權。
租售同權的影響幾何？對房價趨勢影響較小，各城市繼續分化。對投資無太多負面影響，預計房地產投資維持平穩。租金受到政策影響，短期波動後，整體穩步上漲。一線城市通過租房政策調節人口結構，二線等其他城市通過政策吸引人才。租房政策的不斷完善，可以為和房地產調控長效機制對接打下良好的基礎。
現實問題亟需解決
供應總量及供應結構不合理。從全國總量上看，住房租賃市場總體需求量較大。根據國家統計局公佈的全國第六次人口普查（2010 年）數據顯示，我國約有 25.8%的城市居民通過租住住房解決住房問題，由於 2010 年後房價漲幅遠高於工資增幅，且城鎮人口持續增長，因此目前這一數據很可能更大，但是租房市場總的供給量相對不足（鏈家研究院 2017 年 3 月《租賃市場系列研究報告》顯示，目前我國租賃房屋 4,600 萬套， 1.6 億租賃人口，預計租房人口占比在全國層面將超過 30%，一線城市會超過 40%）。從區域結構及不同城市看，租房供給也不均衡，大城市尤其是特大城市由於大量人口的湧入，對租房需求量大，而供給相對不足；而人口淨流出的城市或地區供需矛盾相對較低。在供給總量不平衡的情況下，租房市場供求結構錯位現象突出，小户型、低總價的出租住房供求矛盾突出。鑑於常住人口的收入狀況等客觀條件，中小户型、中低價位的出租房需求量相對較大，而市場供給呈現出與實際需求相背離的狀況。
當前房地產市場情況：
新房市場總量
上週（2017年第41周，從2017年10月07日到2017年10月14日）的絕對成交水平為1125套（均值概念），相比2016年周均1487套減少了24%，略低於於過去五年周平均成交套數1166套。
黃金週假期備案影響漸消，新房、二手房成交整體熱度回升。
2017年第41周新房絕對成交水平為1125套（均值概念），環比上升87%，相比2016年周均1487套減少了24%，略低於過去五年周平均成交套數1166套。我們跟蹤的60個樣本城市中，一線、調控二三線、重點二三線、其他分別環比上升292%、76%、56%、101%，市場熱度顯著上升。我們跟蹤的14樣本城市成交均值為721套，環比上漲279%、同比下滑68%、年初累計同比減少24%。
上週申萬房地產板塊整體上漲0.58%，同期滬深300上漲2.20%，跑輸大盤，在申萬28個子行業中表現不佳，成交量647.8億元，環比下跌20%。上週市北高新受益租售同權概念的持續催化影響表現亮眼，周漲幅達10.1%，此外珠江控股和海航創新表現優異，周漲幅分別為9.5%、7.1%。
調控政策持續接力，香港政府改化土地用途。
繼上週石家莊、貴陽、桂林、北海、寧波等市調控政策接力落地後，昆明、福建、三亞等地繼續跟進。昆明市呈貢區新購買的新建商品住房，需取得不動產權屬證書滿2年方可上市交易。福建對銷售均價過高、不接受政府價格指導的樓盤，不予辦理預售許可、不予辦理網籤合同備案、不予辦理現房銷售備案。在三亞，非本省户籍居民家庭及企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產權證滿5年後方可轉讓。香港政府找到有210幅土地可以改劃用途，預料能於未來6至7年提供31萬個單位。
龍頭房企9月銷售數據持續超預期，龍頭市佔率提升邏輯再次印證。
根據克爾瑞公佈的最新銷售數據，融創、萬科、龍湖、保利、招商等龍頭房企9月單月銷售數據持續超市預期，同比增幅分別達218.4%、64.5%、45.7%、37.4%、34.8%，二線藍籌旭輝、新城、世茂、華潤9月銷售金額同比增幅分別達59.9%、55.4%、58.1%、52.0%。
前期多城限售導致板塊調整並提供絕佳建倉時期，重點關注長效機制、租售同權和REITs等政策催化劑以及龍頭銷售增速與行業銷售增速剪刀差對市佔率提升邏輯的印證。
個人看好股票池：
國企改革小市值標的天健集團
受益長租公寓概念的世聯行
活躍個股市北高新、昆百大A
策略：適合回調低吸，切記無追高，謹防被套。
獨家思考
最近房地產被大家討論得最多的就是阿里巴巴支付寶最新上線的房屋租賃。目前支付寶已經在多個城市上線房屋租賃項目，其中八個城市試點信用租賃。這種信用租賃模式跟以往的支付押金的傳統模式不同，更多的是藉助個人的信用來進行消費。把信用和互聯網結合到房地產租賃市場，這是一個比較大的創新。在我國，房屋租賃是一個比較大的市場，目前還是以傳統的租賃模式為主。此次阿里巴巴推出的新型做法不僅僅接入了個人信用，還更多地藉助了互聯網的發展，對於房屋租賃市場來説是一個新的發展方向。