華夏幸福重回安全增長

與快速增長的行業一樣，快速成長的企業到了一定階段，也會需要一個平台稍作整理，蓄勢再戰。

2018年下半年，此輪調控後房地產行業進入調整期。而2018年也是華夏幸福的整理期，並延續到2019年。

這種整理，是組織架構的重塑，區域的優化，業務條線的釐定，同時也是主營業務的夯實，新業務的選擇。

在房地產界創建了頗具特色模式的華夏幸福，哪怕是在短短的平台調整期的動作也備受關注。而從2019年報看，華夏幸福的整理已初具成效，並重回穩定增長的安全區間。

值得注意的是，在4月26日以視頻形式舉行的2019年業績説明會上，公司聯席董事長、首席執行官（CEO）暨總裁吳向東強調，經過過去一年的熱身，2020年在新的發展戰略指導下，新業務將會全面落地。

1產業新城異地複製突破瓶頸

過去多年，華夏幸福在環京區域的發展引人矚目，幾個產業新城也成為所在領域的標杆。

驗證一種模式是否成功，可複製性是重要指標。事實上，早在此輪調控之前，華夏幸福就已經走向全國核心都市圈，在多個省份取得了產業新城項目。

產業新城與其他單一功能項目不同在於，需要較長週期。包括基礎設施建設，銷售物業與持有物業，招商與運營等，動輒以10年計。因此，對華夏幸福產業新城異地複製模式，應秉持耐心和客觀態度，放到更長的週期來觀察。

從整個企業的區域佔比來看，華夏幸福需要改變環京區域“過重”的結構，加大環京以外的比重。業內有人認為，該公司一度遇到了擴張瓶頸。

但2019年的數據，將改變人們的看法。

華夏幸福堅持核心都市圈聚焦戰略，在持續精耕京津冀都市圈的基礎上，打造“3 3 N”核心都市圈格局。密集佈局長三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快佈局粵港澳都市圈；推進佈局鄭州、武漢、成都、長沙、西安等區位優越、政策支持、潛力巨大的核心都市圈。去年華夏幸福新增7個入庫PPP項目，全部位於環北京以外的外埠區域，這很好地説明了它獲取項目的重心所在。

從營收看，去年環京以外區域收入467.19億元，同比增長81.7%，佔公司主營業務營業收入的比例由上年同期的30.8%提升至44.6%，佔比顯著提高。

從銷售額看，環京以外區域的銷售額為828.09億元，同比增長9.5%，整體佔比從上年的46.5%大幅提升至57.8%；銷售面積比重由上年的54.2%提升至63.7%。營收稍有一定滯後性，銷售額和銷售面積是即期調整的直觀反映。

產業發展是華夏幸福近年來的着力點，也是產業新城核心競爭力所在。2019年，其環北京以外區域新增入園企業430家，新增簽約投資額1618.73億元，同比增長15.1%，環京外區域新增簽約投資額整體佔公司比重已達82.8%。

環京以外銷售佔比和新增投資額佔比的大幅提升，是華夏幸福產業新城模式異地複製成效顯著的最好説明。

產業新城運營的關鍵，是入園企業的投資額，以及企業質量。2019年，華夏幸福投資運營的園區新增簽約投資額1956.13億元，同比上升17.8%。新增簽約入園企業545家，平均單家新增簽約額比去年同期高出51.8%。這個增幅是相當驚人的。它類似於電商的客單價，是日活用户高質量的體現。

在此基礎上，華夏幸福園區引入龍頭企業的能力增強。2019年引入多家行業龍頭優質項目，如，騰訊科技（深圳）有限公司、欣旺達電動汽車電池有限公司動力電池項目等，一批科技含量高、示範帶動強的高端產業集羣已見雛形。

公司聯席董事長、首席執行官（CEO）暨總裁吳向東指出，現在在中國從上到下各級黨委和政府比以前更加強調產業興國、產業強國，疊加華夏幸福20年來積累的資源和經驗，要精準投資、精益管理，“我們在未來沒有理由不把產業新城的業務做得更好”。

2有底氣敢於優厚分紅

半年報、年報之所以稱為財報，就是要將公司的財務數據曬給公眾投資者看。

華夏幸福去年的財務數字還是不錯的。

全年實現營業收入1052.10億元，同比增長25.6%；歸母淨利潤146.12億元，同比增長24.4%。過去五年淨利潤年複合增長率達到32.1%。與此同時，管理費用率同比下降2.0個百分點；銷售費用率同比下降0.45個百分點。

至去年底，華夏幸福握有貨幣資金 429.63 億元，公司資產負債率為 83.90%，同比下降 2.75 個百分點。值得一提的是，今年4月20日晚間，華夏幸福發佈公告稱，2020年度第一期中期票據於近日成功發行。發行金額5億元，期限2 2 1年，發行利率 5.17%。低利率中票有利於改善其債務結構。

再從收入結構看，去年公司產業新城銷售額同比增長19%，銷售額佔比提高7個百分點，毛利潤佔比達到52%。產業新城業績對整體業績的貢獻度持續增加。

但產業新城項目有個特點就是比一般的房地產開發項目回款要慢。但去年華夏幸福顯然在這方面下了大工夫，銷售回款率由46.2%大幅躍升15個百分點至61.4%。

我們説華夏幸福重回增長軌道，一個標誌就是它加大了經營取地等資源儲備方面的經營支出，全年購買商品接受服務的現金同比增長58.19%，為後續發展積蓄力量。

業績不錯，重回安全增長，華夏幸福就敢於繼續大手筆分紅。根據公告，該公司擬向全體股東每10股派發現金股利15元（含税）並以資本公積金每10股轉增3股。

這比有些咋咋乎乎的企業大方多了。當然，也是因為公司有底氣。

3新業務發力

華夏幸福去年設立了北京、深圳雙總部模式，持續加大新業務的投入力度。

根據吳向東4月26日的解釋，新業務的方向包括四個方面：城市綜合體、康養事業和長租業務、輕資產管理輸出、包括科學社區在內的新生事物。它們將在8個核心城市率先佈局。

新業務將採取不同的產品組合，一是已經落地項目的商業地產，包括零售物業及寫字樓等；二是對於新型不動產項目，包括康養事業、公共住房、科學社區等。

去年8月，華夏幸福將北京市豐台區麗澤商務區的一宗商務金融用地以53.87億元轉讓給平安。平安委託華夏幸福下屬子公司在項目地塊上代為開發建設標的物業，並在開發建設完成後對標的物業提供運營管理服務。這是華夏幸福第一單輕資產輸出業務。

去年9月10日，華夏幸福間接全資子公司以116.25億元競得武漢長江中心項目地塊，涵蓋400米寫字樓超塔、總部級濱江寫字樓、時尚購物中心、高端住宅公寓等多重業態，將打造濱水綜合體。這是該公司首個從拿地開始，涵蓋開發建設、運營管理全週期的商業綜合體項目，有業內人士稱它有鮮明的“吳向東特色”。該項目已於今年4月14日正式開工。

粵港澳大灣區近年來的一個競逐熱點是城市更新項目。這是地產商近兩年爭奪的存量市場，也是華夏幸福的一個重點發展方向。2019年華夏幸福成為城市更新前期服務商的項目8個，其中深圳6個，東莞2個。其中，深圳市坪山區碧嶺頂城市更新項目，令人矚目。作為該領域的一家新晉企業，短短一年就有這樣的成績還是相當亮眼的。

目前國內商業地產整體呈現供過於求的趨勢，但“好項目太少”。吳向東提出了商業地產的“六個好”：要做好城市、好地段、好條件、好產品、好服務、好回報。“一定要在（好）這方面下足功夫，我們要做中國最好的商業地產項目，最終成為最好的商業地產發展商或者運營商之一，這是我們的目標。”