龍頭房企融資利率在2%左右，融資補充現金流、償還前期負債

來源： 中證網

近期，房企整體融資成本下降明顯。龍頭房企融資利率普遍較低，萬科A等房企融資利率降至2%左右。天風證券數據顯示，4月房企信用債加權平均融資成本為3.87%，創歷史新低。  

融資成本降低  

5月13日晚萬科A發佈公告，公司經中國證監會核准向合格投資者公開發行面值總額不超過90億元的公司債券。本期債券為本次債券的第二期發行，發行規模不超過25億元（含25億元）。本期債券品種一票面利率詢價區間為2.2%-3.2%，品種二票面利率詢價區間為2.7%-3.7%。本期債券最終票面利率將根據網下詢價簿記結果，由發行人與簿記管理人按照有關規定在利率詢價區間內以簿記建檔方式確定。  

從融資規模看，大型公司近期發行公司債券規模普遍較大。5月12日晚，中國中鐵發佈公告稱，向專業投資者公開發行公司債券註冊獲中國證監會批覆，發行總額不超過200億元。本次公司債券採用分期發行方式，首期發行自同意註冊之日起12個月內完成；其餘各期債券發行，自同意註冊之日起24個月內完成。  

中國證券報記者梳理發現，今年以來房企融資成本普遍降低，但分化明顯，民營中小型、高槓杆房企等融資成本降低有限。融資成本在5%左右及以內的房地產企業，多數是頭部房企。  

業內人士指出，融資成本一定程度反映了房企的綜合實力，融資成本差異對房企競爭力也會帶來重要影響。2019年房企融資監管趨嚴，強者恆強的“馬太效應”愈演愈烈。  

海通證券指出，近期房企通過境內債融大量融資。受疫情衝擊，今年一季度地產銷售額大幅減少，房企資金鍊壓力凸顯，融資需求旺盛。同時，貨幣政策寬鬆，債券市場資金充裕，從而形成供需兩旺的狀態。2月底以來，境外發債難度明顯增大。其中，4月份無一隻境外地產債發行。這種情況2017年以來第一次出現。  

償還前期負債  

中國證券報記者梳理發現，用於償還即將回售或到期的公司債券，是房企融資的主要原因。特別是百億級別的融資，基本上都是“借新還舊”。  

5月14日遠洋控股集團（中國）有限公司2020年公開發行公司債券（面向專業投資者）獲上交所受理。本次公司債券擬發行金額為107億元，採取分期發行，首期發行規模擬不超過16億元，期限不超過10年，可以為單一品種或數個不同的品種。本次債券所募資金用於償還公司債券。  

發行住房租賃專項公司債券的上市房企不在少數。5月13日，首創集團發佈公告稱，擬公開發行住房租賃專項公司債券，發行金額不超過人民幣10億元，期限為3年。據募集説明書顯示，本期債券受託管理人為海通證券，主承銷商為首創證券、海通證券，債券將申請在上交所上市交易，募集的資金在扣除發行費用後擬用於集租房項目的開發建設運營。  

此外，在房企募集資金的用途中，補充流動資金佔比較大。業內人士指出，在房企銷售受疫情影響較大的背景下，為了緩解現金流可能出現的困境，通過發行公司債券等方式募集資金補充現金流。  

創新融資渠道  

銀行貸款、信託、信用債是房企的重要融資來源。對多數房企而言，銀行貸款佔比最大。海通證券選取42家典型房企進行的債務融資結構掃描顯示，9家房企銀行貸款佔總融資比例超過60%，10家房企的銀行貸款佔總融資的比例低於40%。銀行貸款依然是房企融資主要渠道。  

從房企實際融資情況看，2020年初至今的融資環境難言寬鬆。克爾瑞研究中心數據顯示，4月份95家典型房企的融資總額為1104.39億元，同比下降16.2%。  

儘管銀行開發貸實現開門紅，信用債發行量較高，但以信託融資為代表的傳統房企融資規模出現較大收縮。機構數據顯示，截至4月30日，4月房地產類信託募集資金482.72億元，較上月下滑9.52%。  

業內人士指出，目前“房住不炒”“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”仍是政策總基調，後續很難看到房地產政策的大幅度放鬆。對於房地產信託，隨着房地產“前端融資”業務收緊，未來房地產信託業務規模將下降，但正常規範的項目融資不會受到影響。總體來看，信託公司在房地產行業仍有市場機會，但傳統抵押貸款這種房地產信託業務會走向萎縮。  

相比之下，創新型融資渠道成為不少房企的共識。據瞭解，4月以來，境內的股權融資、永續債、資產證券化發行環比上漲幅度較大。特別是資產證券化產品，由於公司債、中期票據等發行門檻相對較高，且額度有限，資產證券化產品成為不少公司補充資金的重要來源。