平安證券：投資開工快速反彈，樓市地市持續修復
樂居財經訊 李禮 5月20日，平安證券發佈地產行業研報。
事項：
國家統計局公佈 2020 年 1-4 月全國房地產開發投資及銷售數據，其中房地產開發投資額同比降 3.3%，新開工同比降 18.4%；商品房銷售面積同比降19.3%，銷售額同比降 18.6%。
平安觀點：
單月投資保持正增長，回升有望延續。2020 年 1-4 月房地產投資同比下降 3.3%，降幅較 1-3 月收窄 4.4 個百分點；其中 4 月單月同比增長7%，較 3 月提升 5.8 百分點。投資增速回升主要因土地購置費增速回升，以及開工復工持續推進、趕工程進度帶來施工強度提升。由於湖北疫情影響逐步消退，中部地區 4 月單月投資同比增長 5.9%，較 3 月提升 17.8 個百分點，改善幅度靠前；1-4 月東部、中部、西部、東北部地區累計投資同比下降 3.1%、10.6%、增長 3.7%、下降 1.6%。往後看，我們認為投資增速仍將延續回升，一方面房企加快推貨搶收需求，新開工的回升以及趕工期帶來的施工強度提升均將對投資形成支撐，另一方面，土地市場升温、延期出讓金補繳有助於土地購置費增速修復。
新開工快速回升，單月竣工短暫回調。2020 年 1-4 月新開工同比降18.4%，較 1-3 月收窄 8.8 個百分點；其中 4 月單月同比降 1.3%，較 3月收窄 9.1 個百分點。隨着國內疫情逐步得到控制，開發商從工期及供貨角度出發，預計短期新開工增速仍有望回升，以保證下半年貨量供應。全年來看，前期拿地收縮、疫情帶來的成交承壓均可能對新開工形成制約，預計全年新開工面積同比降 5%-10%。2020 年 1-4 月竣工同比降14.5%，較 1-3 月收窄 1.3 個百分點。受疫情及多地允許適當延期竣工交付影響，4 月單月竣工同比降 8.8%，降幅較 3 月擴大 7.9 個百分點。
考慮到前期開工、銷售高增，未來幾年竣工大年趨勢明確。全年來看，隨着後續趕工帶來的施工強度提升，預計竣工仍有望延續正增長。
銷售持續修復，供給放量為短期成交提供支撐。1-4 月全國商品房銷售面積同比降 19.3%，銷售額同比降 18.6%，降幅較 1-3 月收窄 7 個和6.1 個百分點；4 月單月銷售面積同比降 2.1%、銷售額同比降 5%，較3 月收窄 12 個、9.6 個百分點。4 月單月實現銷售均價 9586 元/平米，環比升 6.4%，或反映高均價的一二線復甦力度更強。分區域來看，中部、東部地區分別得益於湖北解封、良好基本面支撐，4 月單月銷售面積同比降 1.9%、1.8%，降幅較 3 月收窄 20.5 個、13.2 個百分點，反彈幅度相對更大。展望後市，隨着復工復產步入正軌，房企推盤量有望持續上升，供給放量將為短期成交提供支撐。
土地市場熱度延續，短期供地數量及質量仍有望提高。1-4 月全國土地購置面積同比降 12%，土地成交價款同比增 6.9%，較 1-3 月提升 10.6個、25 個百分點。4 月單月土地購置面積同比增長 13.8%，土地成交價款同比增長 82.3%，較 3 月提升 25.9 個、75.8 個百分點。流動性寬鬆疊加地方財政壓力帶來供地質量提高，房地拿地積極性上升，4 月百城土地成交溢價率環比升 0.21個百分點至 15.5%，延續上升趨勢。考慮財政壓力下各地方供地數量及質量將持續提高，預計短期土地市場仍將保持較高熱度，需關注核心城市土地市場溢價率攀升可能帶來融資收緊風險。
資金環境改善，房貸利率下行。2020 年 1-4 月房企整體到位資金 4.7 萬億元，同比下降 10.4%，降幅較 1-3 月收窄 3.4 個百分點。受銷售增速回升影響，1-4 月定金及預收款同比增速較 1-3 月提升 3.5個百分點至-18.9%。流動性寬鬆背景下，1-4 月國內貸款增速較 1-3 月提升 3.4 個百分點至-2.5%，個人按揭貸款增速較 1-3 月提升 2 個百分點至-5.4%。4 月全國首套房貸利率 5.42%，連續 5 個月下行。在中央多次強調貨幣政策逆週期調節、整體資金寬鬆背景下，房企資金環境有望延續改善，但地市升温或對改善空間形成制約。
投資建議：隨着疫情得到控制，4 月全國地產投資銷售持續修復，短期受各房企趕工提振，預計投資開工仍有望延續改善，銷售端隨着供給逐步放量，成交有望持續修復。板塊投資方面，聚焦業績銷售持續高漲，具備品牌及管控優勢的行業龍頭，建議關注：1）品牌管控佔優、高股息率的全國性龍頭房企萬科、保利、金地、招商等；2）業績銷售高增、融資成本改善的二線房企天健集團、中南、新城等；3）受益竣工回升週期的物業子板塊。
風險提示：1）由於疫情對行業開工、復工的影響，可能導致部分房企面臨供貨節奏、交付節奏不及預期的風險；2）基於 2019H2 以價換量帶來的需求提前釋放、新冠疫情對房企銷售的衝擊，若後續樓市持續調整，需求釋放低於預期，未來存在房企進一步以價換量以提升需求，將帶來房企大規模減值風險；3）由於疫情導致返鄉置業缺失，加上三四線供應較大、棚改退潮導致的需求弱化，行業面臨三四線樓市銷售快速下行、部分項目爛尾的風險。