首提以業績論英雄 招商蛇口能超越華潤重回前十嗎？

如果要給招商蛇口立人設的話，剛邁過40歲的“他”就像一位中年科長。安穩地爬升至舒適地帶，本想就這此安度餘生，奈何頂不住七大姑八大姨的“鞭策”，只好繼續向上努力，再爭榮光。

4月21日，招商蛇口交出了邁入“40歲”的第一張成績單：2019年招商蛇口以29.3%的增速實現2205億元銷售額，位居行業第十二位。

從2005年跌出前十，作為昔日“招保萬金”的領頭羊，招商蛇口已經在TOP10俱樂部門外徘徊了15年。

2016年重組上市後不温不火的發展節奏，終於讓投資者再也坐不住了。面對投資者在業績會上的連環追問，招商蛇口管理層首次提出了“以業績論英雄，爭取不掉隊”。

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以業績論英雄

“如果我們在順境中無法趕超競爭對手，那麼在逆風中就不能破風前行。”

四年前，招商蛇口完成重組上市後的第一個季度會議上，招商蛇口董事長許永軍提醒同仁要保持清醒。彼時，剛上市的招商蛇口雖取得了銷售額的明顯增長，但排名卻未有提升。

銷售額增長但排名徘徊不前的尷尬，直到四年後的今天也沒能打破。自2012年開始，招商蛇口便進入原地踏步狀態，過去8年時間，招商蛇口的排位始終在第12-15名之間上上下下。

排位上不去，招商蛇口的估值也是不增反降。截止4月24日收盤，招商蛇口股價為17.15元，市值近1360億元。而在2015年重組上市時，招商蛇口A股發行價格為23.6元，估值近2000億元。

重組上市後的招商蛇口一路温吞，投資者也是真急了。在4月21日業績會上，投資者三次追問管理層接下來是否有進一步提升規模的計劃，結果也未能得到管理層正面回應。

剛上任的招商蛇口董事總經理蔣鐵峯僅表示，地產板塊將發揮招商低資金成本買地的優勢，通過快週轉產生溢價賺取取利潤。希望在保證效益和質量的前提下，規模穩定增長，在行業內不掉隊。

對於長期貼着“掉隊”標籤的招商蛇口來説，“不掉隊”的説辭頗為微妙。畢意，在房地產黃金時期，招商蛇口曾是“招保萬金”的領頭羊。如今，昔日“小弟”中的萬科、保利已在前五陣營扎穩腳跟，招商蛇口卻仍在前十邊緣徘徊。

投資者急了，結束多年人事動盪的招商蛇口終於下決心“以業績論英雄”。

蔣鐵峯在業績會上表示，今年公司將從績效考核、組織架構和投資結果等方面入手，強化業績。一方面，推進薪酬激勵體系改革，以績效為導向，建立差異化薪酬分配機制，強調工資、獎金和績效高度掛鈎。對經營效益不高和業績不達標的板塊加大力度整改。如果還得不到改善，會進行堅決處理。另一方面，將加大內部改革，公開、公平、公正地選擇幹部。他透露，公司在全國公開選聘了一批優秀的年輕幹部到各城市任總經理，目前看錶現都不錯。

同時，鋒面News瞭解到，招商蛇口目前已經將 5 大區域深化細分為 9 大區域，在增加收入、 加速週轉、降低成本等維度提出了 485 條舉措，助力業績提升。

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衝刺前十對手強勁

截至2019年底，招商蛇口的淨資產負債率下降至29.28%，處於行業低位。相比那些高負債房企，招商蛇口有着較大舉債空間可以利用。

鑑於招商蛇口曾經逆市收縮，導致錯過規模增長黃金期的過往，多位投資者擔心招商蛇口會重蹈覆轍，再度因保守而錯過發展契機。

是否會在低負債的時候舉債擴張規模？業績會上，有投資者向管理層發問。

對此，蔣鐵峯未予以否認，並表示將繼續以拿到低成本的土地換取利潤。“對投資後能不能兑現拿地時的承諾，做到當時的盈利標準，這些都是我們今年重點去做的。”

事實上，背靠着招商局，招商蛇口在土地方面確實有着其它房企難以匹敵的資源優勢。

目前，招商蛇口擁有巨量土地庫存。以深圳投資門檻最高、規劃最頂級的前海來説，這裏幾乎可以説就是招商蛇口的地頭。

2019年招商蛇口完成了前海土地整備及合資合作，增加總資產約729億元。受益於此次整備，2019年末招商蛇口總資產錄得6176.88億元，較2018年末增長45.95%。

鋒面News另獲悉，招商蛇口在蛇口太子灣片區還擁有170 萬平方米土地儲備，其中有 61萬平方米未開工。這意味着，未來數年，這片頻頻創造“日光”神話的熱土將成為招商蛇口的現金“奶牛”。

大量優質土地資在手，招商蛇口將2020年業績目標定在了2500億元，而今年招商蛇口共有4000億元可售貨值，僅需完成62.5%的去化率即可實現這一銷售目標。

這個銷售目標下，也隱藏着招商蛇口期待重回前十的野心。只是，覬覦前十之位的房企也不在少數，想要奪得TOP10席位，招商蛇口還需要把握機會，超越對手。

根據克而瑞公佈的2019年中國房企銷售榜，目前TOP10房企陣營中，年度銷售額在3000億元的房企僅有三家，分別是排位第八的新城控股、排位第九的世茂房地產和排位第十的華潤置地。這三家房企目前均公佈了2020年銷售目標，分別是2500億元、3000億元和2620億元。

世茂勢頭正勁，華潤髮展穩健，變數最大、也是招商蛇口最有可能取而替之的，是與其同年上市且同時撞線千億的新城控股。

去年經歷“股債雙殺”後，新城控股管理層減員“換血”，靠不斷變賣資產、加大去化穩住了前八的位置。剛剛恢復些元氣，今年又面臨疫情“黑天鵝”衝擊。面對不確定的市場，新城控股主動下調了銷售目標，失守TOP8已是定局。

克而瑞中心最新發布的2020年一季度中國房地產企業銷售榜單顯示，新城控股已經跌出前十陣營，排在招商蛇口之後，位居第十三位。

另一個潛在競爭對手則是龍湖，2020年龍湖銷售目標是2600億元，單純從這一數字看，招商蛇口今年肯定無緣前十。但從過去增長的慣性看，招商蛇口仍有一線希望。

2019年招同蛇口增速為29.25%，若保持增速，今年將實現2850億元銷售額。而龍湖和華潤置地若同樣保持增速，則可分別實現2930億元和2791億元銷售額。屆時，招商蛇口將超越華潤置地，實現重回TOP10陣營的目標。

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本文首發於FT中文網《瞰樓市》