招商蛇口淨利下滑“前十”後備生遭遇盈利考

用作TOP10人才梯隊的特長生，項目招商蛇口距裏前十也只差另一個座席，不過對比於過去.7年銷售經營管理規模的高增長，其在淨利潤賺錢上的增速略顯一般。

4月2019日，項目招商蛇口發佈2019年業績報告，構建營業收入約為976.72億元，同比增長率增長10.64%，歸屬於上市公司股東的扣除其他回報率的淨利潤124.73億元,同比增長率增長14.75%。雖然產銷率率和淨利率區分降低4.84個百分點、2.73個百分點，但是在製造業中仍保持良好低位。

值得關注的是，用作央企，項目招商蛇口資金成本率佔優勢，2019年綜合資金成本率僅為4.92%，位於製造業較均衡性。此外，該企業週轉率和淨儲蓄率加強組織領導降低。

淨資產週轉率下滑，淨利潤增速跟不上業績增長

用作央企，從組後，項目招商蛇口的經營管理規模增速肉眼可見。

2017年，項目招商蛇口累積構建簽約銷售面.770.01萬平方米，同比增長率增加20.98%；簽約銷售金額1127.79億元，同比增長率增.72.74%。2018年，項目招商蛇口構建簽約銷售建築面積827..7萬平方米，同比增長率增加.7..7%；累積構建簽約銷售金額17.7.84億元，同比增長率增.71.26%。2019年，該公司構建銷售收入2204.7億，同比增長率增長29.2%；構建銷售建築面積1169.4萬平方米，同比增長率增長41.3%。

房地產武林風雲變幻，TOP10座席爭奪尤為猛烈，萬象城、榮盛發展踢出局，新城控股、世茂房房地產大步走挺入，央企項目招商蛇口又是一大步快跑，一步另一個腳印逼近TOP10。2019年，在“前十”的爭奪中，項目招商蛇口銷售金額落後於華潤置地和協信集團，位居全國房企第11名。

對比於銷售增速，項目招商蛇口的淨利潤增長儘管並非切換。只要按照2年以內的結轉損益時間，2019年的淨利潤結轉損益多來自於2017年以內的銷售。

年報提示，2019年，項目招商蛇口營業收入約為976.72億元，同比增長率增長10.64%。能能看出，該企業在業績轉變成上仍未跟上銷售步子。據同花順數據提示，2017年-2019年，項目招商蛇口的庫存週轉天數持續上升，區分為10.7.40天、1263.88天、1474..7天。

一減一增，淨利潤降低背後的奧秘

對比於營業收入的增長，項目招商蛇口的產銷率相應產銷率率經常出現下滑。

年報提示，2019年，項目招商蛇口的產銷率率為34..7%，雖然在製造業中位於低位，但下滑了4.84個百分點。

在賺錢力量上，2019年，項目招商蛇口構建淨利潤約為188.77億元，同比增長率增長3.1%；淨利率下滑2.73個百分點至19.31%；構建歸屬於上市公司股東的淨利潤約為160.33億元，同比增長率增.7.20%；構建歸屬於上市公司股東的扣除其他回報率的淨利潤約為124.73億元,同比增長率增長14.75%。

拆卸項目招商蛇口年報，淨利潤和淨利率經常出現下滑背後，是資產減值虧損、長期投資的逐年增長，一減一增間，項目招商蛇口的淨利潤雖然有所波動，但並非是好大。

根據年報，2019年，項目招商蛇口資產減值虧損約為20.92億元，同比增長率增幅高達112%，首要是存貨跌價虧損。這又是.7年來，項目招商蛇口減值記提最多的整年。

不僅如此，在項目招商蛇口淨利潤構成中，變動巨大的元素是長期投資。根據年報，2019年，項目招商蛇口的淨利潤約為188.77億元，其中，長期投資約為102.31億元，同比增長率增.76.26%，首要系股權質押處置回報率及聯和營公司長期投資同比增長率增加。

2019年，項目招商蛇口股權質押處置收.79.91億元，同比增長率增加41.3%，首要系處置Frontier Shekou Commercial Holdings Limited股權質押回報率約為42.8億元；處置深圳外匯期貨交易啓置業有限公.71%股權質押回報率約為12..7億元；處置深圳市博藝置業有限公.71%股權質押回報率約為2.79億元；處置深圳市杭州湘湖樂居置業有限公.71%股權質押回報率約為1.34億元。不僅如此，對合營安排和合營安排的長期投資約為.7.73億元,同比增長率增.70.4%。

此外，在長期投資中，還有這項變動巨大，年報提示，在減退股權後，剩餘股權質押按可變現淨值重新計量產生的利得約為.7.83億元,同比增長率增幅高達636%，首要系2019年處置深圳外匯期貨交易啓置業科技有限公司、深圳市博藝置業科技有限公司、深圳市杭州湘湖樂居置業科技有限公司.71%股權質押因而減退股權，處置日剩餘股權質押按照可變現淨值重新計量確認長期投資。

輕和重分開、建辦分開，今年衝擊.700億

據瞭解，2020年，項目招商蛇口的目標銷售收入為.700億元，預計同比增長率增長13.4%。4月21日晚上召開大會的2019本年度業績推介大會主持詞，項目招商蛇口董事長許永軍透露，今年公司已售貨值4000多億元，基於貨值和過去.7年的空置率，已定.700億元的目標。

不過談談經營管理規模與效益，許永軍表述，經營管理規模不能不要，但是要做有效益的、有產品品質的經營管理規模，“從去年剛開始，就把產品品質擺在第一位，效益排在第四位，經營管理規模排在第四位。”

項目招商蛇口董事總經理蔣南桐也表述，去年第四季度其履新以來，向管理方法要效益，對標市場上經營管理效益不高，業績不達標誌全資子公司，項目招商蛇口會加大宣傳力度整改、改善，只要沒有人改善就堅決處置。

此外，在推介大會主持詞，項目招商蛇口管理方法層還透露，項目招商蛇口商業樓營運區域和項目招商積餘商業樓營運區域的整合工作即將剛開始。

項目招商蛇口副總經理聶黎明在大會主持詞表述，末來，輕資產在項目招商蛇口，輕資產在項目招商積餘。2019年，項目招商蛇口建立了資產管理公司管理中心，2020年將搭建保持一致的資產管理方法平台，試着輕和重分開、建辦分開，對業務進行重整、整合，保持一致持有型物業的牌子與產品線，通過協同與共享創造財富。

許永軍指明，末來3.7年，項目招商蛇口持有型物業的資產會達到.700億元以內，在6000多億元淨資產中佔有關鍵比例。

南都記者 段文平

編輯器 武新 校對 楊許麗