一塊磚頭一塊金,用債壘起來的港股地產商
文:詩與星空(ID: SingingUnderStars)
隨着8月的結束,根據交易所的規定,絕大多數上市公司都按時披露了上半年的業績。
2020年上半年,最慘烈的行業是什麼?
有人説是餐飲,有人説是電影,還有人説,是房地產。
讓我們把目光投向房地產。
8月14日,國家統計局公佈最新70城房價變動情況。簡單平均計算,7月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為0.5%。
長期關注房價的朋友可能發現,2018年以來,各地的房價陷入了穩定的“膠着期”。無論漲跌,大部分城市都比較緩慢,“房住不炒”的理念已經深入人心。
但是對於房地產公司來説,房價停滯意味着成本在不斷的增加。
為什麼?
因為中國房地產企業的特殊經營模式,導致企業的重要成本之一是融資成本。每天都有利息產生,房價漲幅低於利率,就意味着公司真實毛利下降了。
房地產行業本質上,是現金流遊戲。今天我們講的,是港股的房產四劍客。
一、碧桂園的養豬計劃
2018年,碧桂園的官方公眾號,發佈了最不務正業的招聘廣告:招聘養豬事業部負責人。
你很難理解,一家房地產巨頭,要轉型去養豬。
這背後的原因,是賣房子不賺錢了。
8月25日,碧桂園發佈2020年半年報。
報告期內,實現收入約人民幣1,849.6億元,毛利約人民幣448.9億元,淨利潤約人民幣219.3億元,本公司股東應占核心淨利潤約人民幣146.1億元。另外,今年本公司也自2017年起連續四年入選《財富》雜誌世界500強企業,且排名較2019年攀升30位,至147位。
這個業績,意味着什麼?
放一張趨勢圖,就清晰了。
數據來源:iFind,製圖:星空數據
無論是營收,還是淨利潤,都遇到了史無前例的下降。
二、融創的經營性現金流
融創中國也發佈了半年報,業績趨勢雖然略好一點,沒有大幅下滑。但無法迴避的是,營收和淨利潤都陷入了停滯。
數據來源:iFind,製圖:星空數據
如何從財報的角度理解“房住不炒”,表哥認為,就是要看經營性現金流量淨額。
如果一家房企真的去踐行房住不炒了,那麼公司的現金流量表會有非常明顯的痕跡:由於公司控制規模,拿地速度放緩,銷售收到的現金增加,經營性現金流量淨額會是大額正數。
乍看起來,融創中國確實如此,經營性現金流量淨額達到了224.4億元。
似乎是歲月靜好的樣子,但是房企的經營性現金流量淨額貓膩比較多。通過關聯公司互相借款的資金,也被算進了經營性現金流入,導致現金流量表失真。
港股財報披露的信息量非常少,融創的半年報沒有對現金流量表做出詳細解釋,但是從公司的經營數據中,可以大體推算出公司的經營性現金流量淨額是有水分的。
和上年同期預付140多億拿地相比,2020年上半年基本保持不變,為139億;應付非控股權益及其關聯方款項為97億,較上年同期增加了近三分之一。
什麼是應付非控股權益及其關聯方款項?這就是關聯房企之間無抵押、免息及須按要求償還的款項。
因為金融政策收緊,房企無法借到錢的時候,會通過這種方式融資,然後互相借用,這本質上是一種籌資性現金流,卻被房企們包裝成了經營性現金流,干擾了投資者的分析。
由此可見,融創的經營性現金流量淨額存在較大水分。
三、佳兆業,並表的秘密
數據來源:iFind,製圖:星空數據
和碧桂園、融創中國相比,佳兆業的營收還在較高的增速增加,但下滑的淨利潤出賣了公司的真實經營情況。
對於房地產企業來説,營收其實是可控的。
通過並表範圍的變化,房企可以很輕鬆的調節營收規模。一般來説,房企準備建設樓盤的時候,會在當地找一家合作方,然後入股。
雙方合作的股權比例非常有學問,可能從30%到60%不等。根據會計準則,具有實際控制權的子公司,需要並表。
比如持股30%的子公司,如果有控制權,就可以並表了。並表的話,就可以把它的營收併到上市公司。
而是否有控制權,基本上是上市公司自己説了算。
尤其是港股,信息披露比較少,港交所也不像國內交易所那麼仔細。
但是,佳兆業的中報裏,依然露出了破綻:在應占聯營公司業績和應占合營公司業績項目中,分別為1000萬和7600萬,金額非常小,小到可以忽略,説明了公司把能並表的業績比較好的子公司都並進來了,儘管如此,也只是實現了營收的增加,淨利潤並沒有增加。
四、雅居樂,遠超營收的借款
數據來源:iFind,製圖:星空數據
雅居樂是為數不多的營收、淨利潤雙增長的房地產公司。
然而,賬面顯示,公司長短期借款近千億,達到了989億。比公司335億的營收多了差不多三倍,這也是房地產企業的通病:瘋狂借錢囤地。
在房價上漲區間,囤的越多越有利,但是,市場形勢變化的情況下,囤地的風險也就上來了。
一是這些借款的成本比較高,公司計入財務費用的利息支出13.4億,資本化的利息高達70.45億,較年初增加了6個億左右。也就是説,公司半年光利息開支,大約20億。
五、印鈔,還是燒錢?源源不斷的發債
稍微關注金融政策的投資者可能發現,今年的“放水”格外的不一樣,是“定向”放水,全面繞過了房地產。甚至連信用卡套現買房這種“小”動作都被監管,今年在資金鍊方面,對房地產企業全面從嚴。
燒錢無數的房地產行業遇到了上世紀90年代以來最為艱辛的時刻,但是需要注意的是,這並非是打壓房地產行業,而是政策引導轉型。
房地產企業將出現嚴重的兩極分化,從銀行等金融機構面向地產行業收縮放款來看,排名50名開外的地產商,基本上沒有正常的融資渠道了。這也是為什麼各大房企,玩了命的做大營收。
包括在王石帶領下曾經要“輕資產重運營”的萬科,也開始重資產了,甚至通過變更聯營公司的控制權進行並表,來獲取更大的營收。
頭部都如此,二線地產商怎麼辦?
兩條路,一是發債,二是被兼併。發債也只是臨時續命,隨着資金量的匱乏,中國的地產行業將形成馬太效應,強者恆強,弱者一地雞毛,被兼併算是好的。
1、融資的最後手段:發債
銀行不給貸款,房地產企業怎麼辦?
大家不約而同的選擇了同一條路:發債。
其實,對於地產商來説,發債優勢明顯,利率可控,成本較低,萬科曾經利用發債來優化借款。
但是,很多二線地產商發債發過頭了,發成了垃圾債。
隨着資金鍊的緊張,比如佳兆業的美元債就曾經違約,融創也被多次下調信用等級。
而雅居樂最近的評級不斷下滑,4月3日,穆迪公告稱,已將雅居樂集團控股有限公司的評級展望從穩定調整為負面。隨後在4月9日,雅居樂的評級展望也遭到標普全球從穩定下調為負面。與此同時,穆迪維持雅居樂公司家族評級為“Ba2”,債券高級無抵押債務評級為“Ba3”;標普全球也維持對雅居樂公司的“BB”長期發行人信用評級和對公司高級無擔保票據的“BB”長期發行信用評級。
債券評級下降則説明公司的資金風險比較大。
2、不堪重負的利息支出
上文我們提到了利息資本化,這是房地產企業常用的一種“財技”。準則允許一部分符合條件的利息支出,計入資產。這種財務核算方式,可以大幅減輕當年的財務費用,從而降低對淨利潤的影響。
所以看房企的利息開支,不能只看利潤表的利息支出,還要查閲資本化利息的情況。
比如融創,利潤表利息支出只有15.9億元,但資本化利息高達136.69億元,和年初相比增加了30億。二者合計,2020年上半年,公司的利息支出是46億!!!接近淨利潤的一半,驚不驚喜意不意外?
當然了,最離譜的還是碧桂園,賬面財務費用18億,看起來還可以接受,但實際上,上半年被資本化的利息高達124億元。平均差不多一天就要完成一個小目標,一睜眼今天欠銀行一個億,想想就可怕。
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