中報點評27丨世茂集團：去化率滑坡，大飛機戰略反哺主業

2020年上半年，世茂集團實現全口徑合同銷售額和麪積分別為1104.8億元、629.8萬平，分別同比增長10.1%和13.3%，完成全年銷售目標3000億元的36.8%。銷售金額和麪積的增速均位列TOP10第二，且遠高於TOP20銷售增速（金額+0.2%，面積+3.8%）。

銷售增速維持穩健增長，一方面歸因於2016年開始世茂通過合作槓桿撬動規模增長，拿地權益比近年來都維持在60%上下，低於行業均值，但過多的合作開發或將稀釋歸母淨利。另一方面，緣於世茂不斷擴大新進入城市數量，至2020年上半年累計佈局135城，一二線熱點城市實現全覆蓋。但是世茂覆蓋有餘，而深耕不足，期內前五城市對銷售額的貢獻佔比33%，2017-2020年中期年均單城市產能基本都在21億元上下，與深耕型頭部房企存在差距。

值得關注的是，上半年世茂可售貨值建面為1557萬平，平均去化率僅為40.5%，與2019全年平均65%的去化率相比大幅下降。銷售規模穩健增長的同時，銷售面積去化率下滑或將重導庫存積壓問題。

下半年可售貨值充裕且結構健康，全年3000億目標完成壓力不大。2020年下半年世茂計劃新供建面1279萬平，加上目前現房庫存191萬平和前期滾存的736萬平，下半年累計可售總建面達2206萬平。世茂上半年已實現簽約面積629.8萬平，下半年去化率48.5%即可完成目標，疊加下半年可售貨值結構健康，新貨佔比59%，一二線強三四線佈局佔比87%，全年目標完成壓力不大。

世茂投資節奏相較於2019年上半年的投拓高基數有所下滑，但與前期維持平滑過渡，拿地態度相對積極。期內世茂實現拿地金額646.56億元，同比減少18%，拿地面積同比減少13%至1232.3萬平，拿地銷售比0.59，遠高於同期TOP10拿地銷售比均值0.3。

值得關注的是，2017-2019年被管理層定義為做大規模階段，出於規模擴張的訴求，世茂2016年開始加大合作力度，拿地權益比由2015年的84%下降到2019年的58%。同時，管理層又將2020-2024年視為做強權益利潤階段，但2020上半年世茂拿地權益比59.5%，離目標權益比65%尚存差距，待期內新土儲於兩年後入賬仍將稀釋權益利潤。

拿地結構上，上半年世茂持續佈局三四線，世茂三四線拿地建面佔比達45%（僅統計拿地總價10億以上的項目），而一線和二線佔比分別為5%和50%。從權益比來看，世茂三四線拿地金額的權益比為66%，高於一二線拿地權益比（一線：42%，二線：58%）。世茂是於2017年棚改紅利尾部才開始重倉三四線，且近三年來維持近半新增土儲來自三四線。伴隨三四線去庫存紅利消退，中長期來看，三四線缺乏人口和產業支撐，需求疲軟，對世茂而言，三四線去化可能面臨潛在風險。

世茂土儲資源穩步增長，可滿足未來5-6年結算需求。至2020年中期，世茂旗下的423個項目分佈於全國135個城市，總土儲建面較2019年底提升9.3%至8393萬平，總貨值超14500億，其中權益建面5186萬平（權益比62%），待開發建面3233萬平（佔比39%），土儲資源充足可保障未來5-6年的發展需求。去化週期相對適中，既滿足規模擴張需求，又不存在擠佔土地資金的考慮。世茂土儲平均成本/銷售均價30%，地貨比30.5%，均處於行業前列，未來盈利空間可期待。土儲結構上，世茂大灣區和長三角貨值充裕，大灣區(包括香港)總貨值約4080億元，佔比28.14%，長三角3530億元，佔比24.34%，華北和福建貨值均超2500億元，分別佔比18.07%和17.8%。 

世茂設定的投拓紅線是銷售回款的50%，即銷售金額的40%用於全年拿地。按2020年銷售目標3000億計算，2020年世茂計劃權益前拿地款約1200億元，計劃預留下半年權益前拿地款553.44億元。若以管理層給予的目標權益比65%計算，下半年預計權益地價支出359.74億元，而上半年權益地價384.64億元，上下半年投拓佈局相對均衡。

2020年中期，世茂實現營業總收入645.53億元，同比增長14.12%，其中地產開發結轉收入614.66億元，同比增長15.46%。毛利潤195.12億元，同比增長14.64%，綜合毛利率為30.23%，同比增加0.14pct；實現歸母淨利潤52.13億元，同比增長2.11%，歸母淨利率8.07%，同比減少0.95pct。加上出售部分世茂服務權益獲得税後收益6億元，上半年世茂歸母核心淨利潤61.58億元，同比增長15.99%，對應歸母核心淨利率13.3%，同比減少0.4pct。

毛利指標優於歸母淨利潤和歸母核心淨利潤，主要源於1）合作開發比例上升，帶來的少數股東損益佔比明顯提升，2020年中期少數股東損益佔比同比提升1.64pct至34.2%；2）規模擴張導致三費相應提升，期內營銷及管理費用率（費用/操盤額）同比增加0.55pct至4.71%。3）投資物業重估收益同比減少51%至3.09億元。

截至2020年中期，世茂有息債務1412.32億，同比增長11.6%；若算上永續債53.91億，有息負債規模將達到1466.23億元，同比增長+11.74%。期內世茂強化現金流管控，實現全口徑銷售回款890.4億元，期末持有現金699.21億元，較期初增長17.3%。在此情況下，上半年末世茂淨負債率較起初下降3.24個百分點至54.11%，若將永續債計為負債，調整後的淨負債率則較期初減少3.22pct至60.68%。現金短債增加至1.77，長短債務比提高至2.57，財務結構目前仍相對合理。

2020年中期，世茂平均融資成本為5.5%，較年初減少10bps。上半年，世茂境內公開發行3年期及以上公司債等合計111億元，其中世茂建設5月再發行31億元/5年期債券，利率為3.2%，創世茂境內發行成本新低。境外方面，7月發行3億美元於2030年到期的4.6%優先票據，創世茂境外債券發行年期最長、利率最低的新紀錄。除此之外，世茂還積極探索新型融資，2月成功發行8.5億元疫情金融產品，4月獲得市場首單武漢酒店抗疫CMBS/ 6年期/ 8.4億元的發行額度。

值得關注的是，世茂預收賬款對結轉收入的覆蓋倍數處於龍頭房企的較低水平。上半年末，龍頭房企預收賬款/結轉收入平均是1.86，而世茂僅有0.77，或將影響企業未來營收和利潤增長。世茂預收賬款/結轉收入覆蓋倍數不足1，可能是並表比例不高所致。上半年末，世茂長期股權投資/非流動資產20.5%，應付關聯方餘額478億元，較年初增長16.17%，而龍湖長期股權投資/非流動資產僅9.8%，世茂表外可能潛在的風險也值得關注。結合企業銷售去化率下滑，或將給企業現金流帶來一定的壓力。

2020年世茂正式更名，由原先的世茂房地產更名為世茂集團；同時，正式啓動大飛機戰略，將以物業開發為核心主體，以商業、酒店、物管及金融為雙翼，以高科技、醫療、教育、養老、文化等投資作為平衡發展的尾翼，起到反哺開發主業的作用。四大雙翼中物管、商業和酒店都已孵化成熟迎來業績收益。2020年上半年，世茂多元化業務同比減少7.24%至30.87億元，主要是疫情影響下酒店業績拖累所致，實現酒店收入4.53億元，同比大幅減少54.5%。而物管和商業運營收入分別為18.99億元和7.34億元，同比增長18%、1.7%。

物管方面，世茂旗下的世茂服務已具備規模優勢。世茂服務5月成功引入紅杉和騰訊後，6月底正式向聯交所交表。待分拆完成上市後，世茂集團將持有世茂服務不少於50%的權益，實現並表。世茂服務多渠道持續拓張，外拓主要依賴世茂集團。截至遞交招股書（至6月20日），世茂服務合約總建面達124.38百萬平，其中67%來源於世茂集團，而第三方佔比僅33%。此外，世茂服務向第三方拓展依賴低價擴容戰略，第三方物業管理單價從2017年的2.5元/平大幅下滑到2019年的1.5元/平。2017-2019年世茂服務在管建面複合增長率48.2%，管理層給物管未來五年的指引是每年實現在管建面70-80%的增長目標，對世茂服務而言依舊是時間緊、任務重。

除物業板塊外，作為雙翼的酒店已具備相當的業務拓展能力。至2020年上半年，世茂酒店已開業的自持酒店有22家，擁有客房數量近7,200間，2020年下半年世茂武夷度假區酒店和香港世茂喜來登酒店將於年內開業。另外世茂酒店輕重並舉，世茂酒店與喜達屋資本合作成立世茂喜達，旗下管理99家酒店，其中已有11家投入運營，88家在開業籌備中。受疫情影響，期內酒店EBITDA1億元，同比減少65.2%，EBITDA率為22%。最後的商業板塊，世茂目前已進駐28個城市，擁有51個商業項目，其中28個已開業，23個籌備中；2020年上半年商業EBITDA為4.5億元，同比增加11.8%。隨着酒店和商業板塊持續發展投入，未來謀求分拆上市可期。

世茂直到2017年才真正發力商業，重新梳理產品線，而目前商業採用租售並舉模式。散售商鋪不利於統一招商及運營，不利於商業品牌的建立，再加上酒店普遍面臨盈利難、資金積壓等問題，管理層未來五年商業酒店板塊願景仍存挑戰。

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