誰來拯救嘉凱城?
作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經
與昔日控股股東中國恆大的處境類似，嘉凱城（000918.SZ）也有不少難題待解。
6月20日，嘉凱城公告稱，廣州凱隆與中信證券及曹升簽署了《股份轉讓三方協議》。廣州凱隆擬通過協議轉讓的方式將其持有的2.11%嘉凱城股份轉讓給曹升，轉讓價2.043元/股，總對價7790萬元。交易完成後，廣州凱隆的持股比例將由7.58%降至5.46%，曹升的持股比例則增至2.11%。
據企查查，廣州凱隆持有恆大集團有限公司100%股權，持有恆大地產集團60.28%股權，是恆大集團的母公司，且該公司從恆大手中接盤嘉凱城股權後，曾一度是後者的控股股東。
逃跑的股東
2016年4月，恆大以3.79元/股的價格，從浙商集團、杭鋼集團、國大集團處，收購了嘉凱城約9.52億股股份，取得了後者的控制權。一年後，恆大將所持股份轉讓給了母公司廣州凱隆。嘉凱城的控股股東也由此變成了廣州凱隆。
嘉凱城一度被外界視為恆大回A的選擇之一，但隨着恆大與深深房A的交易浮出水面，這種觀點逐漸消失。反觀恆大，回A的目標久未達成，卻先一步陷入了流動性困局之中。這也拖累了嘉凱城。去年6月，廣州凱隆將29.9%嘉凱城股權轉讓給了許家印故交——王忠明旗下的華建控股，同時宣佈自願放棄剩餘27.85%嘉凱城股份的表決權。嘉凱城再度易主。
此後，恆大持續減持嘉凱城，且減持風格延續至今。據嘉凱城公告，僅2022年1月21日至今，廣州凱隆就累計減持了公司1.28億股，佔公司總股本的7.1%，減持總金額約3.03億元。“補充流動性、償還債務”是廣州凱隆減持嘉凱城股份的目的之一，上述6月20日的減持之舉也不例外。據嘉凱城公告，廣州凱隆此番減持是為了歸還其在中信證券的質押債務本金、利息及違約金。
昔日地產龍頭恆大集團正“艱難前行”早已是業內公認的事實。當前，其正處在債務重組過程中，恆大系公司亦已停牌多時。據恆大最新披露的復牌指引顯示，其若要成功復牌，還需闖“四關”。
其一，公佈上市規則規定的所有未公佈的財務業績，並解決任何審計保留意見事項；其二，恆大物業134億元的質押擔保被相關銀行強制執行進行獨立調查，公佈調查結果並採取適當的補救措施；其三，證明公司遵守上市規則相關規定；其四，向市場通報所有重要信息，使股東和其他投資者可評估公司情況。
據焦點財經瞭解，聯交所有權將連續停牌18個月的任意證券除牌。就恆大而言，18個月的期限將在2023年9月20日屆滿。若恆大無法糾正導致其暫停買賣的事項，並於2023年9月20日前恢復股份買賣，聯交所可建議上市委員會啓動取消其上市地位的程序。
連年虧損的處境
與恆大類似，嘉凱城的處境也不樂觀。回溯可知，由於嘉凱城的主業也是房地產開發，自恆大入主之後，它與恆大的同業競爭問題便一直存在。為解決同業競爭問題，嘉凱城自2016年開始，未再新增土地儲備。2017年至2021年，其逐步將存量項目整體處置或銷售去化，至2021年底時的存貨餘額僅剩57.52億元。
在恆大入主的時間裏，嘉凱城的經營業績一直未有起色，反而虧損居多。據財報，2018年，嘉凱城的淨利潤虧損額約為15.64億元，2019年剛剛扭虧實現了1.14億元的淨利潤，但在2020年又陷入到了虧損之中，虧損額度達12.61億元。2021年，其歸母淨利潤虧損額度進一步增至12.69億元。
較大規模的待償債務，也是讓嘉凱城頭疼的難題。截至2021年底，嘉凱城的資產負債率已達92.01%，短期借款、一年內到期的非流動負債、其他流動負債合共18.68億元，而同期其現金及現金等價物只有3325.05萬元，同比降幅為84.13%。
具體來看，2022年3月17日及25日，嘉凱城約有5580萬元保理融資及2.52億元銀行貸款到期，合共3.07億元；此後於4月6日、5月28日及8月21日，其還分別有3000萬元，1.19億元及12.27億元信託貸款到期。同時，2022年1月15日至12月15日期間，其還需償還約1.24億元的融資租賃債務。
嘉凱城透露，這些債務的融資利率在7.125%至12%之間，一年期銀行貸款的平均融資成本更是達到了9.55%。這些債務目前多已與投資人溝通獲得了展期。展期之後，2023年3月、6月、9月、11月，將成為嘉凱城新的債務集中兑付期。因融資安排需要，嘉凱城已抵押了約42.40億元的存貨。
不過，嘉凱城認為，結合公司截至2021年末的貨幣資金、可變現資產、融資渠道及能力等，公司預計現金流入足以補充流動性和償還公司到期借款，具備足夠的償債能力，不存在流動性風險。其稱“公司已做好了償付安排”。
新控股股東華建控股的到來為嘉凱城帶來了一些利好。據披露，2021年度，華建控股曾以 4.35%/年的利率（不高於央行同期貸款利率）向嘉凱城提供了2.4億元借款。嘉凱城目前已償還了6300萬元。
然而，凡是借款皆有利息。嘉凱城披露，除上述已償還的6300萬元資金外，公司與華建控股及其關聯方還存在1.95億元的資金往來，這筆資金往來由借款本金餘額1.77億元及2021年度利息1811.16萬元組成。粗略計算可知，嘉凱城這筆待支付的利息已佔到了公司當前貨幣餘額5428.85萬元的約33.36%。
事實上，同樣處在“虧損”狀態的華建控股能夠為嘉凱城提供借款已屬不易。據悉，其截至2020年中期的收益僅有4923.6萬港元（約合4206.72萬元人民幣），同期虧損額則為4723.7萬港元（約合4035.92萬人民幣），且自2020年10月起停牌至今，2021年度的中期及末期業績皆未能如期披露。2022年5月，聯交所取消了華建控股的上市地位。