融創服務敲鐘上市 行業增速第一的“密碼”

11月19日，融創服務正式在香港聯交所主板上市交易，股票代碼為01516.HK，上市第一天盤中最高漲幅達22.76%，最終以14.14港元收盤。截至收盤，融創服務市值424.20億港元，在物業板塊中位居前三。

融創服務於今年8月6日正式遞交招股書，10月26日通過聆訊。在11月18日早間發佈上市公告後，其母公司融創中國的股價一度漲超4%。

截至2020年9月30日，融創服務的合約建築面積為2.47億平方米，在管建築面積為1.16億平方米。根據中國指數研究院統計，2019年融創服務的整體增長率（按在管建築面積、合約面積、收入及利潤的平均年增長率計算）為94.1%，位列大型物業服務百強企業第一。

在今年計劃分拆上市後，融創服務還吸引了騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本作為基石投資者，上市發行價也按11.6港元/股的高估值進行定價，可以看出資本市場對於融創服務未來增長的信心。有行業投資者認為，融創服務具備千億市值的潛力。

01 高增速與明星戰投加持，有想象空間

2019年、2020年是物業服務企業集中上市大年。據統計，截至目前已經有超過35家物業公司完成上市，其中大型品牌房企的物業業務分拆上市成為市場關注的焦點。融創、碧桂園、恆大、保利、中海、世茂房地產紛紛公開宣佈分拆計劃。其中，碧桂園、保利、中海、世茂已經完成上市，並有良好的資本市場表現，融創等緊隨其後的頭部企業則被視為是市場留下的優質投資機會。

物業服務企業被看好，主要原因是品牌物業未來會有較大的市場空間和較快的增長速度。據克而瑞統計數據，2019年底，物管行業TOP10的集中度低於15%，TOP100企業的集中度剛接近30%。物管行業集中度偏低，對於擁有規模房企背景的龍頭公司來説，將更有優勢。

再加上目前政策鼓勵品牌物業外拓、接管大中城市的存量房產運營業務，物業服務行業被認為是大地產領域另一個萬億產業。

融創服務近幾年在抓住市場趨勢快速發展規模。2017年年底，融創服務持有的合約建築面積為 5740萬平方米，到今年6月30日已經增長到了2.321億平方米，年複合增長率74.9%。在管建築面積則在同一時間段從2000萬平方米增至1.054億平方米，年複合增長率94.5%，每年獲得接近翻倍的增長速度。

業績規模快速增長的同時，融創服務也保持着高質量的盈利能力提升。招股書顯示，2017年—2019年三年間，融創服務分別實現營業收入為11.11億元、18.41億元及28.27億元，年複合增長率59.5%；對應的淨利潤分別為4300萬元、9830萬元及2.69億元，年複合增長率150.7%。

疫情影響之下，物管行業猶如迎接大考，含金量及價值潛力愈加凸顯。融創服務在嚴峻考驗中反而迎來業績集中爆發期，2020年上半年實現營收17.91億元，實現利潤2.51億元，分別同比增長52.9%、367.6%。

快速而有質量的增長一直是融創集團的制勝秘訣，並因此獲得貝恩、德銀等國際國內投資者的青睞。在融創服務這塊業務上，融創的特質被很好的進行了復刻，也因此獲得了騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本等明星戰投進入，成為基石投資者。

其中，IDG資本是首次在物管賽道下注，代表着對龍頭品牌的未來持樂觀預期。而騰訊投資則一直被創投圈認為是自帶流量和資源的投資者，其對融創服務的投資，也是騰訊目前在物管行業最大的一筆基石投資。擁有數千萬業主的融創服務和擁有上億級流量及科技加持的騰訊結合，將會獲得巨大的想象空間。

02 從基本盤外拓，未來增長可預見

目前物業服務市場上，最被看好的企業是“背靠大樹”擁有開發基本盤的龍頭公司。過去十年是地產開發業務增速最快的時期，龍頭企業期間積累了大量的新開發項目，尚未進入到後期運維階段，這也意味着這些開發對應的物管公司有大量的潛在增長尚未體現在報表中。

按照2019年的地產開發企業銷售規模排名，融創中國5562億元銷售額、約3828.5萬平方米合同銷售面積在全行業位列第四。此外，據2020年融創中國中期業績報告顯示，截止業績公告日，其擁有確權土地貨值約80%位於高能級的一二線城市，這些開發增量為融創的物業業務奠定了良好的預期。

融創集團採取的是區域深耕策略，2019年在全國13個城市獲得銷售第一，有17個城市銷售超百億。其發展重心在四大城市圈和核心一二線城市，這也意味着融創服務所服務的業主具備更強的消費力與對美好生活的理解力，更懂得好服務的價值。融創服務的整體平均物業管理費約為3.03元/平方米/月，為行業內最高一檔。

目前，融創集團旗下在管物業中有86.1%位於中國的一線及二線城市，在強經濟城市，融創服務擁有極高的市場佔有率，並遠超行業均值。良好的口碑和業主服務能力等因素都有利於融創服務在此基礎上進行外拓業務，繼續保持快速增長，確立規模化優勢。

2019年11月，融創服務完成對成都環球世紀的整合；2020年5月，完成了對開元物業管理的收購；2020年8月，與南昌市政公用資產管理有限公司合資組建江西融政物業服務有限公司，在城市服務整合管理領域展開深度合作，致力打造成江西省最大的公眾物業集成服務商；2020年6月，與陽光郡置地集團有限公司達成戰略合作協議，鎖定了其大量儲備項目。

2020年6月底，融創服務顯示外拓項目為311個，涉及在管建築面積4024.6萬平方米，佔全部在管面積的比重為38.2%。其中還包括大量的商業、寫字樓、酒店、娛樂休閒綜合體、會議會展、公共領域等非住宅業務，這也為融創服務接下來的多元化發展奠定了基礎。

融創服務表示，未來會持續挖掘優質收併購機會，尤其是業務體量較大、管理業態豐富、區域競爭力較強、與公司業務互補性較強的標的公司，在依靠母公司的同時通過併購整合、與獨立第三方展開戰略合作等方式積極外拓，構建服務融創服務的子品牌，支持未來多品牌、多業態綜合發展。

03 收入來源多樣化，利潤提升

從收入構成來看，融創服務的收入主要來源於三大業務，分別為物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務。

其中社區增值服務錄得重大增長，也得益於在核心城市中高端項目佈局的策略。社區增值服務所得收入佔總收入的百分比由2017年的6.0%上升至2019年的26.0%。目前，融創服務提供的增值服務內容包含資產管理、美居定製、到家服務、社區資源運營、文化旅遊等。

得益於增值服務的開拓，及應用智能化管理工具提升管理效率並降低控制成本，融創服務的主要成本及費用佔收入比逐年下降，物業管理毛利率相應逐年走高。2017年至2019年，融創服務的毛利率分別為21%、23%及25.5%，2020年上半年的毛利率繼續上升至25.9%，淨利潤複合增長率則達到了52.2%。

融創服務還在科技應用方面進行不斷投入。2020年9月融創服務完成對鋒物科技的戰略投資，未來將運用鋒物科技獨創的社區AI分析算法和成熟的工程化解決方案，以及成熟的用户端、管理端的SaaS平台產品，優化融創服務現有IT架構，探索“5G+物業”新模式，結構化社區B端與C端的數據，推動服務標準化、管理數字化，探索行業創新模式。

融創服務不僅致力於解決需求痛點，還有着不斷升級的標準以及完整的監管機制，更為難得的是通過動態質量管理來確保服務能夠有效落地。包括神秘客暗訪機制、三級巡檢與自檢機制、400中心的客户回訪機制、以及對員工培訓及實際作業考核激勵機制等全方位的質量管理體系，確保融創物業服務始終保持高水平標準。

得益於業務鏈的整體提升和高品質服務，在中國指數研究院發佈的“2019中國物業品質服務領先品牌企業”榜單中，融創服務高居三甲。客户滿意度高達90分，遠高於行業前十的85分平均水準。

融創服務還計劃利用互聯網和新技術，打造不斷進化的智慧生長體系，及“線上+線下”的一站式服務平台，結合地產開發、文旅休閒、會議會展等業態，完成大服務生態，以居住啓動美好生活。