這次房貸利率怎麼降這麼多？

本文來自微信公眾號：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克麗麗，頭圖來自：視覺中國

見過央行各種降準降息操作，還真的第一次看到央行直接發文只對準房貸利率的：

國務院部門文件

減20個基點，也就是在原來利率基礎上減去0.2%。我們現在的商貸利率基本參考的LPR，你可以理解為是根據市場波動情況而變的貸款基準利率。

而LPR分為1年期利率、5年期利率，房貸利率動輒上十年，肯定用不上1年期利率。

目前最新的LPR5年期利率為4.6%，也是房貸利率的下限，但是現在這個下限可以再降低20個點。

也就是説，房貸利率可以低到4.4%。

一、那這對每個普通家庭意味什麼？

如果分別以4.6%、4.4%來計算，同樣的200w貸款，房貸有什麼不同？

這裏用等額本息的方式，以30年為貸款期限，為各位對比一下：

説真的，如果只是差了237元，好像沒什麼差別，幾頓外賣的錢，但這裏只是最基礎的底線計算，實際落地過程的數字可能比這個精彩得多：比如實際操作過程中銀行的房貸是參考LPR浮動的。

以上海為例，上海首套商貸利率會在4.6%基礎上再上浮35個點，也就是4.95%，這時候如果把利率拉到底線值4.4%，那一個來回前後就差了55個點。

全國範圍來看，這個差值可能更大。

根據貝殼研究院數據，4月貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，如果按照下限值4.4%計算的話，那前後差77個點。

利率相差0.77%，按照前面説的那個200w例子計算，每個月月供就相差了929.96元，但是不敢給各位這麼計算，因為央行給的是下限值，具體落地也是“因城施策”，每個城市都有自己的考量。

上海首套房貸利率會不會降，降多少，都得看後面實際落地。而且來説每年1月1日才實行最新LPR，也就是説跟在還房貸的朋友沒關係。

這個利好，更多是對於當下還沒買房的剛需。

二、什麼是基準利率或者LPR？

不過我更關注的是另一件事：我們可以不熟悉什麼基準利率或者LPR，但是我們需要知道一件事，它們都很“懶”。

雖然LPR是每個月一變，但是從2019年實行LPR以來，LPR的變動真的很穩。

中國外匯交易中心，全國銀行間同業拆借中心

尤其是五年期的LPR，一共變過4次。這次不算哈，這次是在LPR基礎上下浮幅度，而不是調整LPR，要分清。

但是你看看這裏的幅度，基本都是以0.05%的步子在波動，這時候再看回“減20個基點”對比下，減20個基點就是減0.2%。

也就是説，這次下限波動幅度是過往LPR波動幅度的3倍多，都快趕上自有LPR以來，五年期利率的波動之和。

不過如此大量級的背後，在我看來最重要的不是具體降了多少基點。一位前輩老師提醒我説：之前利率交給各地省行，只要不超過央行規定上限就好。

但現在是聚焦樓市利率，要求各地繼續降，而且降幅都明確了。

也就是説，這次的利率下限浮動，其實代表一種決心：是央行對樓市的決心，更是對經濟的決心。

畢竟相較而言，啓動樓市，地產商才不至於爛尾，樓市才不至於拖累金融體系。

而這件事其實這兩個月來一直在被強調，從3月16日金融委會議的罕見強烈措辭：

©財聯社

到4月29日，中央政治局會議裏提到的關於房地產、貨幣政策、資本市場、基建：

新華社（不包括圖中標記）

再到今天的央行層面釋放的樓市利率利好，這些全國層面的動作和信號都在説明一件事：恢復經濟的決心，正在層層滲透。

三、會影響買房人預期

全國層面針對首套房貸利率下限的調整，就相當於打開了一扇門，讓各地有空間繼續下調放貸利率。

這對於購房者來説，降低買房成本無疑是首位的，更重要的是一種積極的情緒帶動，也就是我們説的樓市預期。

我們看看已經下調貸款利率的蘇州、杭州。杭州當地銀行從2月開始，首套房貸款利率普遍由之前的5.7%左右，下調到5.3%左右。

我看過證券報記者對杭州拱墅區一家中介門店的採訪，被採訪的小哥説：貸款利率低、放款快，確實會刺激一些剛需客户，看房的客户是在逐漸增多的，尤其在3月初比較明顯。

對了，除了貸款利率，還有放貸速度。

4月貝殼研究院發佈了一份全國重點城市貸款檢測數據，4月平均放款週期為29天，較前一月縮短5天，這個放款速度也是2019年以來最快的。

就這些貸款利率、放款速度，或者樓市政策都會形成合力影響目前的市場格局。它可能不會影響到每個人，但是一定會藉由人們的預期影響到整個樓市。

有時候我們自己可能對這些樓市新聞沒什麼感受，但是總有人有感受，這也就是好的開始了：當別人看房買房時，如果你也有購房需求，那你就不會坐在家裏無動於衷。

還有一點需要注意：這次是專門針對剛需客户的利率下調，調整的首套房商貸利率浮動下限，這也同時説明了，這次政策的意圖。

國務院部門文件

只調整首套利率，二套利率不變，抑制投機的意思躍然紙上。也就是説：利好樓市的同時，房住不炒還是最基本底色。

四、為什麼是此時此刻？

這幾個月來我們不斷聽到刺激經濟、刺激消費的措施。也從各個重量級會議裏看到對樓市的態度，這些到今天為止都在一步步量化和落地，所以為什麼是現在？

最根本的原因就是，眼下的經濟。

一場疫情被宅在家裏的不僅是各位，城市的經濟同樣陷入被動。疫情在各城市此起彼伏，一季度各城市GDP整體實現了27萬億，但重點經濟城市的GDP增速疲軟。

北上深的增速都不高，尤其是深圳的2.87%，全國20強城市中增速最低。

而這些只是一個開始，因為受疫情影響更嚴重的是四五月月，尤其是上海。從目前已公佈的各城市財政收入可以看出，今年前4月各地財政收入都有不同程度下滑。

尤其是深圳，雖然前4月財政收入降低12.62%，但其中4月深圳財政收入下滑了44%。

財政收入的很大部分就是税收，而税收某種程度就是經濟晴雨表，這份數據足以讓我們看到現在經濟盤面的緊迫性。

而且別忘了今年各城市還有一個共同目標：雖然疫情當前，條件不易，但是今年3月5日的政府工作報告，提出的發展目標是國內生產總值增長5.5%左右，跟去年持平。

所有的情況都在醖釀一種情緒：就是沒那麼樂觀，形勢急迫。

而這才是今天我們看到各個層面的經濟刺激、經濟恢復，包括現在看到央行層面的利率下浮。

此刻的我們，可能比任何時候都更需要信心，而這些信心其實就來自於這些具體落地措施。

本文來自微信公眾號：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克麗麗