公募REITs開閘 物流及產業園區大宗交易增多

北京金融街

2022年以來，受疫情影響，內地商辦市場大宗交易成交額較前些年有比較明顯的下滑。高力國際報告顯示，2022年上半年，北京大宗交易總金額為126億人民幣，其中70%交易為寫字樓和綜合項目，且都為境內投資機構。

諸多焦慮情緒之下，公募REITs的開閘使得倉儲物流和產業園區的大宗交易開始增多，諸多創新性產業的發展，也促使產業園區的運營持續優化。這些積極的信號也在證明一件事：危機中同樣藏着機遇。

“今年整體市場是不活躍的。其中，由於疫情、地緣政治影響，外資受衝擊最大。”高力國際資本市場及投資服務副董事閆寒在由中海商辦和選址中國聯合舉辦的“2022中海商辦與金融跨界沙龍”上表示。

今年到目前為止，北京商辦市場大宗交易成交金額僅在100億左右，而2019年峯值時期則能夠達到600到700億成交。“我們覺得今年下半年外資在商辦市場都不會有太大的發力，特別是在美國、英國企業背後的一些資金，今年基本上都不投了。”

從區域來看，全國流動性最好的城市仍舊是上海：每年的大宗交易金額在全球範圍內基本能排在前10。2019年，由於國家對房地產市場融資渠道的規範，北京商辦市場流動性逐漸變強，閆寒及團隊曾預測未來一兩年之內，北京的交易金額或許能夠追上上海。但疫情後，市場逐步冷卻。

中信資本房地產部執行董事張平表示，北京市場歷年來大宗交易不如上海活躍，一個很大的原因是多自用型買家。“上海的很多大宗交易購買者，實際上是不動產基金，基金就有周期，3年或5年或者7年或9年就要退出，所以我們會看到上海的流動性非常的高。同時在2008年之前，其實上海的外資交易基本上只佔了大宗交易的八九成，北京一直以來的主要買家是內資機構。”

無論外資還是內資，大宗交易目前最主要的業態都是寫字樓，“寫字樓相對於機構來講，或者相對於各種買家來講，是管理上最容易的業態，而且也是抗風險性最強的，特別是一些核心區域的寫字樓。”閆寒説。

寫字樓類的商辦項目也因此受家族基金、保險公司這類以長期的保值、增值為出發點的投資人的青睞。張平表示，疫情後外資的審慎，主要也是因其大部分的收購目的為投資。“外資要麼以投資為目的，要麼它的主業就不是不動產，他會把這個資金保在自己的本業上，所以基本上不會多元化到，去重金收購一棟在海外的寫字樓來自用，這不是他們常規的操作模式。”

而在投資目的之下，資產持有者並沒有極強的運營能力，會擔心疫情之下寫字樓出租率不盡如人意。因此，在當前環境下仍有極強議價能力的是位於核心區域的寫字樓業主。

從趨勢上看，內地公募REITs的開閘，使得產業園、物流倉儲甚至長租公寓等業態，也都受到投資者的追捧，寫字樓佔大宗交易成交的比重呈下降態勢。“其實物流競爭非常激烈了，價格也水漲船高，但還是有很多基金蜂擁而至。”

2021年10月，凱德投資旗下6支REITs之一凱德中國信託以16.834億元擬向非關聯第三方收購物流資產包，其中包括位於上海、崑山、武漢和成都四個優質物流資產。

張平表示，其資本化率相當低，甚至低至內地投資人可能難以接受的程度，但因為其購買者是新加坡的REITs,能夠接受如此低的資本化率。其同時表示，商辦類投資人不必灰心，因為目前內地公募REITs的底層資產仍是以相對穩定的租金回報為基礎，這點與商辦類似，未來公募REITs仍有向商辦類項目擴募的可能性。

從租户端來説，互聯網大廠的裁員和科技類需求的退出，確實給部分區域的寫字樓市場帶來了較大壓力，但所幸金融企業的需求相對堅挺。此外，央企、國企一些三、四級子公司近年來在北京對於寫字樓的購置需求會加強。

川財證券首席經濟學家、研究所所長陳靂表示，企業在考慮選址的時候一個很重要的訴求是依靠產業集羣，比如金融行業的選址一定在金融行業集中的區域。其次區內針對企業優惠政策也非常重要。

以中海金融中心為例，其於金融街南拓區，是西城區16年後唯一新增在售辦公項目。由7棟企業總部獨聯體構成，總建築面積約21.9萬平米，整層面積約3000平米。該項目的目標客羣便天然包括不想搬離金融街的金融企業，除“面子”需要外，金融企業也有營銷帶客的剛性需求。

另外，創新型企業的引入或也將為產業園帶來新的變化和生機。北京海淀中小企業協會科技金融中心副主任滕懿表示，目前雖然有些高科技風口企業依然存在投資人追着投的情況，但總的來説，企業面臨的股權投資和債權投資情況都不算樂觀。而北京政府層面，對第二產業的支持力度其實並不低。“目前北京實業佔比在12%左右，市政府這邊的想法是，未來儘量保持在20%。”

而此後創新型實業企業的引入，將對傳統產業園區的運營提出新的要求。滕懿舉出例子，其接觸的藥企中，不乏基因類藥品的研發團隊。而基因類藥品的研發不同於合成藥，需要用到猴子進行試驗而非小白鼠。“他們對於面積和環境的要求，就和以前（的合成藥企）完全不一樣，無論對於金融還是企業服務都提出了更高的要求。”

作者｜詹方歌