業績預告大逆轉，渝開發高層人員調整前向大股東借款，項目併購有望成為新出路

近日，渝開發(000514)披露2021年度業績預告，該公司預計2021年度歸屬於上市公司股東的淨利潤為14,584萬元至18,959萬元，同比增長9%至42%。扣除非經常性損益後的淨利潤為15,407萬元至20,028萬元，同比增長41%至84%。

由於房企銷售回款滯後，項目結轉利潤存在時間差等原因，2021年前三季度，渝開發業績表現不佳，營業利潤連續三個季度錄得負數。數據顯示，2021Q1-2021Q3渝開發的營業利潤分別為-3,083.30無、-3,642.98萬元以及-5,110.57萬元。

最新的財報顯示，在2021年的第三季度，歸屬於母公司股東的淨利潤為-2,243.43萬元，同比下降186.33%；扣除非經常性損益後的淨利潤為-959.62萬元，同比下降69.82%。對於，此次公司實現業績增長，渝開發表示主要系房地產項目結轉規模增加所致。

新總經理來自大股東重慶城投

據瞭解，在2021年12月底，渝開發董事長、總經理同時提交辭職。根據公告，董事長王安金先生因工作調動原因，提請辭去公司第九屆董事會董事長、董事會戰略委員會及提名委員會相關職務申請，辭職後不在公司及控股子公司任職。總經理艾雲先生因工作調整原因，提請辭去公司總經理職務，辭職後繼續在公司擔任董事及董事會專門委員會相關職務。

值得一提的是，原公司總經理艾雲辭職後不久，被選舉為第九屆董事會董事長。同時，根據公司董事長艾雲先生提名，同意聘任羅異為公司總經理，提名羅異為公司第九屆董事會董事候選人。

根據公開資料顯示，新總經理羅異來自大股東重慶城投。羅異曾任重慶市城市建設投資公司財務部幹事、投融資部副經理；重慶市城市建設投資(集團)有限公司投融資部經理、財務部部長、股權管理部部長、副總會計師；渝開發副總經理、黨委委員、重慶藥品交易所股份有限公司董事、中交航空港有限公司董事、重慶港九(600279)董事。現任渝中區人大代表、渝中區人大財經專委會委員、渝中區人民代表大會財政經濟委員會副主任委員、重慶興農融資擔保集團有限公司董事、渝開發黨委副書記。

人事變動前，渝開發再次向大股東借款

在人事變動前，渝開發發佈了向大股東借款公告。根據公告，渝開發向重慶城投借款人民幣6.85億元，期限為一年用於公司生產經營，借款利率執行中國人民銀行最新公佈的一年期（含一年）貸款基準利率。

在2021 年 1 月 1 日至該公告披露日，渝開發與重慶城投及其控制子公司累計已發生的各類關聯交易的總金額為 1.12億元。若本次借款 6.85 億元全部提取，按照目前中國人民銀行一年期貸款基準利率4.35%估算，1 年產生利息約為 0.30 億元，此筆借款事項關聯交易金額合計約為 7.15 億元。

根據公開顯示，渝開發連續幾年賬面上均有向大股東大額的借款記錄。數據顯示，2019-2020年末以及2021年上半年，其他應付款中，控股股東借款及利息的期末餘額分別為5.01億、13.84億以及12.74億，佔總資產的比例分別為7.71%、18.11%以及15.41%。

渝開發的整體資產相對優質，近年來的資產負債率在50%上下，權益乘數在2倍左右。根據興業證券(601377)計算，2021年上半年，渝開發的剔除預收賬款的資產負債率為53.68%，淨負債率為-0.54%，現金短債比為2.32，“三條紅線”均未踩線。

項目併購潮流下，大股東借款利率相對偏高

近來有關房地產項目併購的事件不斷，此前融創、世茂、雅居樂等相繼出讓項目股權，地產行業項目併購頗有山雨欲來風滿樓之勢。建發地產和招商蛇口(001979)兩家房企成功發行併購票據；招行支持華潤置地併購投融資業務，額度達230億元。

在1月6日，據相關媒體消息，銀行已告知一些大型優質房企，針對出險企業項目的承債式收購，相關併購貸款不再計入“三條紅線”相關指標。

從招商蛇口發行的2022年度第一期中期票據(併購)結果來看，2022年度第一期中期票據（併購）（品種一）發行利率為2.89%，2022年度第一期中期票據（併購）（品種二）發行利率為3.80%，均低於一年期貸款基準利率4.35%。

在2021年，渝開發發行的中期票據發行規模3.3億，票面利率為3.6%，也低於一年期貸款基準利率4.35%。在項目併購潮流下，大股東借款利率相對偏高。作為少有的優質地產商，併購票據、併購貸款有望成為渝開發新的融資渠道。

不過，對於目前地產行業項目併購，也有業內人士認為，房地產企業之間合作項目的股權收購併購將率先發力，但如果要大規模開展，還需多個具體政策的支持與配合。