美的置業高溢價拿地背後，三道紅線處黃檔，新推股權激勵計劃

文| AI財經社 田晏林

編| 董雨晴

4月30日，美的集團發佈2020年度財報，報告期內營收2842.2億元，同比增長2.16%;淨利潤約272.23億元，同比增長12.44%。據瞭解，美的去年全網銷售規模超過860億元，並在天貓、京東、蘇寧易購三大電商平台連續8年保持家電全品類第一。

相比起這些亮眼的銷售數據，美的集團留給外界最深的記憶，恐怕還是去年那場發生在順德北滘君蘭國際高爾夫生活村的綁架案。時年79歲的美的集團創始人何享健在家中被綁匪用炸藥威脅，索要贖金1億元。

在經過警方12個小時的漫長談判後，何享健和家人獲救，但與此同時，該案件也讓外界看到了美的這座龐大商業帝國的財富實力。因為據綁匪事後交代，他們的作案動機就是想通過綁架順德最有錢的人賺筆“大錢”。

何享健究竟多有錢呢?據媒體不完全統計，何享健家族控制着8家上市公司，其中A股有6家，新三板公司有1家，港股和德國分別有1家，涵蓋了製造、汽車、醫療、文化、環保、影視、金融和新能源等領域，還曾參股10餘家金融機構。

儘管2012年何享健卸任美的集團董事長，把公司推向職業經理人時代，但新上位的董事長方洪波，依舊沒有放鬆擴張的步伐。特別是在房地產業務上，最近兩年，美的集團旗下的上市房企美的置業頻繁在土地市場高溢價拿地，火速衝進千億房企陣營的同時，一些投資人士卻認為，這是一家“看起來隨時會倒”的公司。

01 黑馬起勢

作為何享健家族在電器之外的又一新領域，美的集團地產業務成立伊始並未受到太多關注。何享健曾表示，對待地產“寧可走慢兩步，不能走錯一步”。因此，早在1995年美的的地產公司就成立了，但一直沒有發展起來。

2004年，美的置業正式成立，並在廣東省佛山開發了第一個項目君蘭國際高爾夫社區，也是上述綁架案的發生地。2013年，何享健將美的置業全部股權轉至兒媳婦盧德燕名下，之後地產業務獨立發展。盧德燕也成為美的置業的實際控制人，而職業經理人郝恆樂則擔任公司董事會主席兼總裁。

2016年郝恆樂曾立下軍令狀，要在2020年銷售額達到1000億元。很快，美的置業在珠三角、長三角、長江中游、華北和西南五個核心經濟區逐步推進佈局，衝擊千億的目標時間也壓縮至2019年。

自從2018年10月在港交所上市後，美的置業快速發展，當年完成銷售額790.3億元;2019年突破千億，完成了1012.3億元。最新財報顯示，2020年公司銷售額達到1261.6億元，同比增長25%。

短短兩年，這匹行業黑馬是怎麼衝出來的?

據媒體報道，早在2018年1月，美的置業就以28.4億元力壓恆大、萬科，溢價44%拿下佛山地塊。此後的幾個月裏，截至美的置業上市，其先後在寧波、佛山、舟山、大理拿下多宗高溢價地塊，溢價率從44%到81.74%不等，累計拿地金額突破170億元。

公開信息顯示，整個2019年，美的置業多次以超過50%的溢價率獲取土儲，成為了“高溢價拿地”的代表。但郝恆樂曾表示，“不會激進拿地，堅持不拿高價地王。”

然而，直到今年年初，美的置業還以77%的高溢價率拿下義烏新地塊，補倉長三角;4月19日，又經過792輪競價，以35.52億元競得江蘇省徐州市經開區2021-2號商住用地，樓面價9366元/㎡，溢價率高達78.67%。

美的置業銷售業績飛速提升的背後是高成本瘋狂拿地，而這也讓該公司的毛利降低，且自2016年提出千億計劃後，美的置業經營現金流連續3年為負。最新財報顯示，2020年美的置業毛利為116.58億元，同比下降10.4%;毛利率為22.2%，較2019年31.6%下降9.4個百分點。官方解釋稱，下降主要是由於銷售成本的上升帶動所致。

02 股權激勵捆綁管理層

美的置業為何敢頻繁高溢價拿地?一位深圳土地投資經理告訴AI財經社，背靠美的集團的美的置業，母公司根基是製造業，融資成本較低。2020年公司借款總額加權平均實際利率降低為5.33%，其中新增借款加權平均實際利率為4.91%。

不過，儘管有母公司作保，但大手筆的投資，也讓美的置業近年來的負債水平居於行業高位。數據顯示，2015至2017年，美的置業資產負債率分別達到95.94%、94.65%、89.23%，與此對應的淨負債率分別為622%、625%、118.9%，其中2017年淨負債下降的主要原因還是股東注資。

根據貝殼研究院統計，依照“三道紅線”融資新規，美的置業剔除預收款後的資產負債率為78%，較上年同期下降約3個百分點，但仍超出閾值;淨負債率為79%，較2019年同期下降約10個百分點;現金短債比為3.38，較上年同期提升0.53。美的置業踩中一條紅線，依舊處於“黃檔”位置。

美的置業首席財務官林戈表示，為了使指標達標，公司將主要加快運營效率，加快交付，保障利潤結轉，增厚淨資產，同時保證快速去化。

一位負責華東區域某前十強房企的投資經理人士告訴AI財經社，他對美的置業的基礎印象是管理系統較亂，人員流動率頗高。“雖然他們在研究智能化，但產品溢價力並不高。”中國指數研究院分析認為，美的置業雖然提出了一些具體的“降檔”措施，比如加快運營效率、加快交付，保證利潤的結轉，增厚淨資產;進一步提升回款率，快速回流現金，提升自己‘造血’能力;拿地銷售比控制在40%以內，保證經營性的淨現金流回正等。但在後千億時代，房企產品越來越趨同化，提高運營效率和催化企業內部二次進化難上加難，任重道遠。

4月23日，美的置業推出了管理層股權激勵計劃，意在打造管理層與股東利益共同體，並且在今年初，公司階段性完成新一輪組織再造。在業內人士看來，美的正在試圖通過推動內部組織再造，持續改善經營效果。然而是否能達到預期，穩定健康的發展，還需要一段時間的檢驗。

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