觀點直擊 | 郭曉亭首度列席 佳兆業美好“保守”提2.4億平米目標

觀點地產網 2020年4月，郭曉亭接替翁昊獲委任為佳兆業美好執行董事，後於同年11月，其被推至董事會副主席職位，一系列動作被外界解讀為：郭英成要將女兒郭曉亭培養為佳兆業旗下物業平台的接班人，加速“二代”接力進程。

3月19日舉行的佳兆業美好2020年度業績會，再次驗證了大家的猜想。郭曉亭首次列席其中，並獲得了公開發言的機會。不過，主席兼執行董事廖傳強、執行董事郭麗、計劃財務部總經理易學忠依然是主要發言人。

過去一年，多家上市物管公司高調跑馬圈地、活躍於資本市場，佳兆業美好身處其中並不算突出的一家。在管規模亦中規中矩，於2020年末，佳兆業美好總在管建築面積5749萬平方米，合同建築面積7729萬平方米。

但從管理層的角度看來，佳兆業美好取得了一份讓投資者滿意的成績單，且完成了原本指引的數據。2020年，公司實現總收益約17.3億元，同比增長約37.1%；毛利約5.28億元，同比增長約39.4%；毛利率約30%，下降0.5個百分點；公司擁有人應占溢利約2.22億元，同比增長35.4%。

除了毛利率略降以外，基本數據增長數據並不差。年報提及，收益增長主要得益於與控股股東佳兆業集團長期以來的合作關係，以及因進一步拓展位於長三角地區、環渤海經濟圈及華中的物業管理組合的收購事項。

四大業務線側重

一名參加了佳兆業美好2020年投資者會的分析人士透露，廖傳強提出佳兆業美好是比較“保守”的企業：“所謂保守並不是思想保守，而是剛進入上市公司序列，需要更多事情專注於履行和兑現，所以在數據給予方面比較保守。”

按照此次披露的目標，佳兆業美好預期2021年收入增幅約50%，在管面積超過1億平方米。

另外也定下三年計劃：2020-2023年收入複合增長率不低於55%，利潤複合增長率不低於60%。廖傳強於業績會上給出目標指引，“到2023年，佳兆業美好實現在管面積2.4億平方米、收入近70億元、淨利潤10億元。”

比起短時間內實現規模大增，佳兆業美好更希冀於專注主業。廖傳強表示，“會將整個團隊的精力、財力和物力的80%投進收入和利潤佔比上超過80%的業務板塊裏。”

根據介紹，佳兆業美好現有的四大業務線包括物業管理服務、交付前及顧問服務、社區增值服務及智能解決方案服務，2020年分別實現收益7.94億元、6.23億元、1.35億元、1.78億元。

其中，物業管理服務、交付前及顧問服務仍佔據總收入的絕大部分，但社區增值服務營收佔比由9.6%降至7.8%。

易學忠解釋稱，社區增值服務營收佔比有所下調，主要是源於核心業務上營收份額在增長。而且，去年物業管理服務收入佔比進一步提升，佔總收入約45.9%。

但物業管理服務也是四大業務線中毛利率表現較差的板塊，由2019年約27.3%跌至2020年約26.6%，毛利率下跌約0.7個百分點。而其餘業務板塊毛利率均呈上升態勢，其中增幅最高的為交付前及顧問服務，2020年實現毛利率31.3%，增幅約2.6個百分點。

截止2020年12月31日，交付前及顧問服務收入佔總收入36%，其中有87%來源於母公司佳兆業集團，依賴度較高。

毛利率表現最好的業務板塊為社區增值服務，由2019年約47.1%上升至截至2020年的約49.6%，毛利率上升約2.5個百分點。據悉，社區增值服務也是佳兆業美好着力發展的核心業務，去年房屋租售、空間資源管理、社區金融等收益同比增幅超65%。

郭麗稱，該業務後續會進一步關注城市綜合服務及文化場館服務。

此外，本場業績會着重概述的內容是關於智能解決方案服務，該業務板塊收益增幅最高，達到56.8%，佔總收益比例亦由2019年的9.0%上升至2020年的10.3%。

據瞭解，佳兆業美好旗下智能化解決方案服務提供商是深圳市佳科智能工程有限公司，全面覆蓋智能解決方案服務輸出、產品銷售及智能家居等三大業務板塊。

“智能化解決方案服務，一直以來都是佳兆業美好重要的利潤增長點，也是品牌亮點和將來的發展點。”郭麗在會上強調，剛上市的時候，佳科智能毛利率僅26%，如今毛利率由2019年約30.0%增加約0.6個百分點至2020年約30.6%。

2020年初，佳兆業美好開始涉獵智能化產品銷售業務，也於年度實現合約金額約1070萬元。

市場外拓成果

而上述所提及的業績增長很大一部分源自佳兆業美好市場外拓成果。

首先在物業管理服務市場外拓方面，佳兆業美好重視擴大競標外拓能力，投資拓展單體項目、股權收併購、建立合資平台是其採取的三大外拓途徑。

按照易學忠披露的2021年1億平方米在管面積構成規劃：母公司提供500萬平方米，投拓合作等方式交付700萬平方米，收併購3000—4000萬平方米的水平。當中，最為重要的部分便是股權收併購。

報告期內，佳兆業美好完成收購寧波朗通物業服務有限公司60%的股權、於12月就收購浙江瑞源物業管理有限公司60%的股權訂立協議。

年報亦有所披露，於2020年6月30日，集團收購寧波朗通60%股權，總代價為2700萬元，該標的主要從事向工業園及商業物業提供物業管理服務，於2020年7月1日至2020年12月31日期間為佳兆業美好貢獻收益2152.3萬元及純利263.7萬元。

另一收購標的，浙江瑞源於2020年12月31日合共管理85個項目，合同建築面積約1100萬平方米，目前仍未計算入佳兆業美好在管面積內。

不難看出，前述兩個收併購標的均位於長三角區域，直接拉昇了佳兆業美好在長三角區域佈局比例，目前佔比將近48%，而大灣區僅佔比25.3%。

數據披露，佳兆業美好於2020年12月31日管理由獨立第三方物業開發商開發的物業在管建築面積約為2870萬平方米，同比增加約33.5%；另外，項目數目由2019年12月31日的204個增加至2020年12月31日的317個。

郭麗分析，佳兆業美好的區域佈局仍圍繞着經濟比較發達區域，包括大灣區、環渤海區域、長三角區域、華西區域、華東區域。

“項目佔比方面，母公司項目和獨立第三方項目剛上市時比例大概是70%：30%，如今為50.1%：49.9%的比例。”郭麗繼續介紹。

第三個渠道為合資平台，是佳兆業美好2020年及未來外拓發展的重要手段。於2020年5月，佳兆業美好與邯鄲市峯峯礦區成立綜合服務平台，簽署整體戰略合作並引入城市全方位綜合服務業務，通過此試點明確並落地環渤海經濟圈城市全方位綜合服務戰略。

“這個合作平台會以佳兆業美好的服務標準和服務體系，為邯鄲市旗下的學校、食堂、產業園，提供專業標準化的後勤服務。”郭麗表示，也在當地成立合作公司，為老舊社區改造、智能化升級助力。

與此同時，在合資平台成立過程當中也實踐了要去做城市公共服務的戰略目標，將城市公共服務落地到鹽城、邯鄲、嘉興、重慶。

易學忠稱，未來三年，第三方市場拓展主要關注標的本身品質、盈利能力、基礎指標，尤其關注非住的貢獻，具體的佔比上沒有明確設定。於2020年12月31日，佳兆業美好非住宅和住宅的比例26.1%：73.9%。

會上，有媒體記者提出大規模收併購所帶來資金問題，廖傳強則回應稱，目前佳兆業美好資金的沉澱以及後續資金來源是足以支撐公司兩到三年內併購發展。

數據顯示，於2020年12月31日，佳兆業美好的現金及銀行結餘約10.19億元，較2019年12月31日增長約2.65億元，主要是由於配售現行股份及認購新股份。

以下為佳兆業美好2020年全年業績發佈會問答環節實錄：

現場提問：佳兆業美好提出的三年計劃中，業務規劃怎麼樣？如果進行大規模併購，現金是否充足？公司提到對於一些收併購標的做梳理培育，具體是哪些業務，是否先以小股的形式合作？

廖傳強：首先從併購的角度來説，公司在年初已經制定相應的風險調控、併購制度，確保各位股東的利益得到最大釋放。

關於資金的問題，截止目前，公司帳面資金在近10億元，可以保障公司未來兩到三年的資金需求，公司現金流比較穩定，無論從利潤結餘，還是從目前募集來資金，都是有底氣和有計劃地去合理使用資金。

目前公司整個蓄水量可以保證未來三年的發展，因為現在有新夥伴進來就有新朋友，資源渠道都是多樣化，公司從資金安全、併購策略，以及對第三方公司自身發展方面都有完善的機制。

現場提問：未來在管面積上，對於母公司和收併購比重是怎麼安排的？

廖傳強：市場收併購和母公司佔比並沒有設定非常邊際界限，追求更高質量的增長，而不是高面積的增長。

現場提問：郭曉亭總早前購入香港星島新聞集團的股份，成為該集團最大單一股東，佳兆業美好未來是否與該集團有一些合作計劃？

郭曉亭：這是私人的事情，不方便在業績發佈會上回答。相信還是會有合作機會，如果有了合作會及時披露。

現場提問：社區增值服務的收入佔比在去年有所下降，是什麼原因導致的？從毛利率的表現來看，社區增值服務毛利率在所有的業務中又是最高，接下來對於社區增值服務這塊業務有什麼樣的計劃？

易學忠：社區增值服務的營收佔比有所下調，主要是源於核心業務上營收份額在增長。社區增值服務核心業務的同比增幅是比較高的，社區的租售、空間資源租賃、社區團購、O2O等業務同比增幅在65%。毛利率表現上，社區增值服務是高毛利線，基於它的特色，後期關於這一業務發展方向，還是按照計劃，在租售、O2O方面持續發力，充分釋放在管資源的價值。

現場提問：智能化服務發展方面去年在第三方市場的拓展取得了不錯的成績，今年在這一業務上有什麼目標？

廖傳強：佳科智能屬於智能化解決方案裏面的主體以及主要收入來源，去年第三方整個拓展收益是超過5000萬元，今年可以給出的指引是力爭超1億元。

現場提問：未來每年在管面積增長的來源，會有多少來自於母公司，有多少來自市場外拓、收併購？

廖傳強：目前給出的指引是母公司從2021年開始每年交付不低於500萬平方米在管面積，收併購是3000—4000萬平方米，投資拓展不低於750萬平方米的增幅，具體結構佔比來説，並沒有做任何邊際，只是説保證這樣的增幅。

現場提問：佳科智能在2020年有什麼業務上的進展？

廖傳強：佳科智能的發展得益於佳兆業平台，無論從資源導入到團隊努力都表現得比較積極。2020年整個業務結構是比較合理的，無論是從自己的設計，還是從服務外包，以及到後續的運維，三大塊業務組成都按照公司年初計劃推進。未來兩到三年的發展中，會在股權投資類，以及在自身收入多樣化方面會進行進一步深耕。

現場提問：文體場館一直都是公司的重點發展板塊，2020年文體場館的發展及未來發展路徑可以分享一下嗎？

郭麗：佳兆業美好的文體場館確實一直是作為對外宣傳的亮點。首先介紹一下佳兆業下面有兩個集團，一個是佳兆業文體科技集團，一個是佳兆業美好。文體科技集團主要是賽事運營，在場館專業後期維護設施設備。截止2020年12月31日，在管體育場館數是13個，預計今年新增15個體育場館，年底突破28個。

未來項目獲取和發展趨勢，肯定是協同文體科技集團共同跟當地政府，還有體育場館資管方共同獲取項目。一個體育場館不單只是後勤物業服務公司，更需要是把體育場館資產進行盤活和運營，佳兆業有資產運營公司，同時有資產管理公司，未來在這兩者的結合上會作為佳兆業美好在市場上獲取場館的強勁的競爭力。

從專業門檻角度來説，佳兆業美好競爭力很強，普通物業公司想進入這個行業會比較艱難，但是佳兆業美好優勢很明顯。

現場提問：公司2020年非住宅物業比例有所上升，背後是什麼樣的考慮？具體住宅物業跟非住宅物業收入佔比情況是怎麼樣？未來要達到什麼樣的比例？

易學忠：公司在業務發展方向上住宅物業和非住物業是齊頭並進的，非住宅物業的來源除了母集團交付之外，在第三方市場的擴張上尤其關注非住物業方向。2020年非住宅物業營收佔比，提升主要源自於第三方市場通過併購、投標帶來的業務增量。

未來三年，在第三方市場的拓展，主要關注標的本身品質、盈利能力、基礎的指標，尤其關注非住宅物業的貢獻。至於説具體佔比沒有明確的設定。

現場提問：管理層能否延伸一下關於收併購方面的想法？

廖傳強：整個併購渠道來説，市場以及行業內所處的上市公司都一樣，更多拼的是自身品牌以及團隊凝聚力。無論是通過股權併購，還是通過資產平台以及通過第三方招投標，或者説通過旗下子公司併購，渠道都顯而易見。大家關注的不應該是市場有多熱，而是自身品牌輸送力以及温暖感，温暖感更多體現出併購回來公司如何在大型集團裏發揮自身優勢，這是值得思考的。