華潤萬象生活通過聆訊 業界：先做好利潤

中華網財經11月9日訊：據港交所消息，華潤萬象生活11月8日更新港交所聆訊後資料。

華潤萬象生活計劃募資金額約為10億美金，聯合保薦人為建銀國際、中金公司、花旗以及高盛。

此前，11月3日，華潤置地曾公告稱，倘建議分拆得以進行，將以優先發售的方式向華潤置地合資格股東提供全球發售項下初步提呈發售的不超過10.0%的華潤萬象生活股份的保證配額。

募資用途

華潤萬象生活在招股書中表示，資金將用於擴大物業管理和商業運營業務的戰略投資和收購。希望通過戰略性投資和收購將使其提供更加多樣化的服務，並擴大其地理分佈、市場份額以及物業組合，實現規模經濟效應。

招股書中，華潤萬象生活表示，於未來五年，用於收購能夠鞏固行業領導定位、加強其區域業務市場地位或與策略形成協同效應的物業管理服務商。除住宅物業外，亦考慮為商業物業、市政公用、學校、醫院等非住宅物業提供服務。

投資物業管理商及收購條件：

對於收購必要條件，其表示通常會青睞具備以下條件的物業管理服務商：(a)在管建築面積至少為200萬平方米，且主要業務範圍與其地位相契合；(b)最近財政年度的年度收入至少為人民幣5000萬元；及(c)具有可持續的盈利能力。

投資優先高經濟潛力區域偏向國企及政府地方政府平台：

於未來五年，用於與地方政府投資平台、國有企業、同業市場定位相若的其他物業管理公司合作獲取新的項目，聚焦佈局具有戰略性意義的區域；用於戰略性收購及投資其他商業運營公司，以獲取優質商業物業項目、豐富其的項目組合並提高行業影響力。

會優先關注國內一二線城市、大灣區、長三角等經濟發達及具備較高經濟潛力區域的收購及投資機會。

在評估潛在目標時，其將重點考慮內部增長潛力及與其業務的協同效應。更傾向於至少五個在管商業運營項目或在管商業面積至少達0.3百萬平方米的目標公司。

投資並重新定位確立擴大商業分租業務：

於未來五年，用於擴大商業分租業務。其計劃尋找優質的在營或在建購物中心，並通過分租或其他方式以有選擇性地收購經營權。其開展商業分租業務的首要考慮是把控區位核心且具備較高戰略意義的購物中心資源。在評估潛在項目時，主要關注(a)項目所處的城市及區位；(b)物業條件與其業務的匹配程度；(c)項目的規模；及(d)增長空間。其傾向於選擇一二線城市核心區位的、可落位其購物中心品牌的、建築面積至少達80,000平方米以上的優質分租項目機會。

戰略投資增值服務上下游：

用於提供增值服務和本行業上下游產業鏈的戰略性投資。具體而言，我們計劃分配，(i)於未來三至五年，用於戰略性的投資與我們的業務有協同效應的全國性或區域性從事專業化業務的服務供應商，如物業經紀公司、資產管理公司及新零售等，打造我們的服務高黏性生態鏈；(ii)於未來一至兩年，用於戰略性投資上下游合作伙伴整合產業鏈，如到家服務公司、智能家居科技公司、垂直領域服務平台等，提高我們盈利能力與擴大用户基礎；(iii)於未來三至五年，用於客户生活與商務活動的服務生態建設，包括計劃用於開設經紀門店及社區生活中心。此外，擬戰略性收購停車位獲取合理回報等。

投資信息技術系統和智能化社區

於未來一至兩年，用於支持業務運營和提升客户體驗的智能化技術解決方案投入，包括物聯網各類設備設施，推進社區智能化。

在管面積1.07億平米

招股書顯示，於2020年6月30日，華潤萬象生活提供物業管理服務的住宅及商業物業建築面積約1.07億平方米，提供商業運營服務的購物中心建築面積約560萬平方米。物業覆蓋中國27個省級行政區62個城市，其中管理面積的78%的住宅物業和76%的商業物業位於一二線城市。

同期，華潤萬象生活在中國管理502個住宅及其他物業項目，在管總建築面積為9750萬平方米。

華潤萬象生活為商業物業提供商業運營與物業管理服務，包括購物中心及寫字樓。其分別向51個購物中心提供商業運營服務，總建築面積為560萬平方米；向31個購物中心提供物業管理服務，總建築面積為400萬平方米；向73棟寫字樓項目提供物業管理服務，在管總建築面積為510萬平方米。

毛利率24.1%，提升空間還大

招股書顯示，2017年-2020年上半年，華潤萬象生活分別實現收入31.29億元、44.31億元、58.68億元、31.34億元。同期，毛利分別為4.07億元、6.65億元、9.42億元、7.55億元；毛利率分別為13.0%、15.0%、16.1%、24.1%。

而據克而瑞發佈數據顯示，2020上半年，30家上市物企平均毛利率為28.69%，平均淨利率為14.89%。

“華潤萬象生活不缺規模，因為有着優越的先天條件。從規模已達億級平米的華潤萬象生活來説，或許不應該先考慮怎麼外拓投資，去緊急花錢；華潤優先考慮的是怎麼計劃運營好現在的這個題量，怎麼將盈利優勢發揮出來，否則就白白浪自身優勢。”一位業績人士對中華網財經表示。

【來源：中華網財經】

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