上市首日破發，魯商服務成長性讓人擔憂

記者 李殷婷

今日（7月8日）上午，魯商服務（HK2376，股價4.43港元，市值6.01億港元）由港交所正式登陸資本市場。上市首日，魯商服務即破發，截至收盤報4.43港元，下跌25.17%。

從單純賣房、收租的盈利模式，到角逐物業行業，是房企改變尋求新增長邏輯的佐證。

正如魯商發展在2021年年報中提到的那樣，隨着房地產行業現已迴歸民生屬性，行業進入縮表出清階段，過去形成的“高負債、高槓杆、高週轉”的房地產開發經營模式已經不可持續。

那麼，魯商服務是一傢什麼樣的企業呢？

魯商服務成立於2006 年。其成立之初，銀座久信、銀座商城各自持股 90%、10%。幾經變更後，魯商服務分別由魯商發展、魯商創新各自持股佔比 95.1%、4.9%。

數據顯示，近三年以來，魯商服務營收、淨利潤、毛利率都呈現出上升的態勢。其中，公司毛利率2021年為25.37%。

25.37%這個數值是怎樣的水平？其實很一般。

權威數據顯示，2021年，物業上市公司毛利率均值約29.1%，而社區增值服務毛利率普遍在35%以上，甚至不少企業超過60%，很多房企顯示出超強的盈利性。

魯商服務未來的成長為何被一眾媒體詬病，上市首日，便被潑了冷水。

公開數據顯示，魯商服務在管面積近9成集中在山東。

截至去年年底，魯商服務的簽約面積約為2618.1萬方，在管面積約為 2286.9萬方。位於山東省內境內的，分別佔比 91.12%、88.63%。

魯商服務的業務主要是物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務。其中，承物業管理服務，主要來源公司魯商發展。

對應到收入上， 2019 年、2020 年、2021 年，來自魯商發展所開發物業的物業管理服務收入，佔魯商服務物業管理服務總收入約 98.7%、97.0%、 87.7%。

因此，無論是從業務創新，還是從開疆拓土，實現跨越式發展來看，魯商服務似乎都仍有很長的路要走。