【俠客島 |經濟Ke】關鍵還是“保交樓”

最近，全國多個城市爛尾樓盤的“停貸”風波，讓房地產風險再次成為各方關注的焦點，種種似是而非的傳言也給市場帶來負能量。

其實，數據顯示，各銀行涉及停貸事件的個人住房按揭貸款佔比，多數在0.01%左右。從各大銀行公告來看，工行停工項目涉及不良貸款餘額6.37億元，佔該行按揭貸款餘額比為0.01%；農行初步認定“保交樓”風險按揭貸款餘額6.6億元，佔該行按揭貸款餘額比0.012%。

規模小、佔比低，這是事實，但風險仍不可忽視。

（圖源：央視）

一

停貸風波雖然對銀行基本面影響小，但更要重視“情緒性衝擊”。一名地產人士分析，若停貸風波繼續蔓延，可能衝擊正緩慢復甦的房地產市場，也會使現有存量樓房保交樓的壓力更大。

保交樓、保民生、保穩定，三者環環相扣，保交樓就是保民生，保交樓也是保穩定。將“保交樓”擺在第一位，是化解市場風險、恢復市場信心的關鍵。

保交樓，各方都在發力。

比如在長沙，一處曾於2021年停工的樓盤今年4月起又開始復工。其實，長沙涉及逾期交房的樓盤數量在全國居前，恆大、陽光城、融創等幾大開發商都有停工樓盤，保交付壓力較大。2021年底，為保障恆大在長沙樓盤復工復產，當地成立了防範化解房地產項目工作專班，督促企業按照自營、合營加轉讓方式解困。

這種模式也被用於其他房企。7月13日，陽光城在長沙高新區的某項目復工，高新區官網信息顯示，工作專班多次組織開發商、總包分包、金融機構、業主等召開專項會議，協調解決項目問題，督促企業保質保量保交付。

有住建部門人士認為，政府需要發揮統籌、引導作用，一樓一策，摸清底數，封閉管理資產資金，用於掃尾工程，同時倒排工作任務，全力確保交樓。

（圖源：視覺中國）

一樓一策、組織專班，是非房企總部所在城市保交樓的應對通策。至於房企總部所在城市，除保障具體樓盤交付外，還需盤活整個企業，以帶動企業在全國各地的樓盤順利交付。

某廣東地產高管説，資金鍊斷裂是房企爆雷的主因，若能及時注入充足資金，爛尾樓是能“救活”的。比如廣東一直在努力推動財務穩健的龍頭地產企業對接爆雷房企，但因涉及資金體量太大、債權債務關係複雜、牽涉全國各地，“接盤俠”並不太好做。

注入流動性，銀行被寄予厚望。

7月17日，銀保監會負責人表示，在地方黨委政府領導下，銀行保險機構應積極參與相關工作機制，配合壓實企業、股東等相關各方責任，銀行要積極履行職責，千方百計推動保交樓。銀保監會還要求各銀行主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，協助推進項目快復工、早復工、早交付。

處置問題資產還少不了AMC（資產管理公司）。

今年4月，監管部門開始鼓勵銀行和 AMC 參與房企紓困。比如中國長城聯合招商蛇口馳援佳兆業，中國華融與中南建設合作，東方資產發行100億元金融債，重點用於化解地產項目風險等。

地方AMC也開始進場。7月19日，河南資產管理有限公司發佈消息，稱鄭州市地產集團將聯手河南資產管理有限公司，成立地產紓困基金，通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

（圖源：網絡）

二

多位銀行人士稱，監管層和銀行正在加強房企開發貸及預售資金監管，以堵住制度漏洞。比如鄭州、西安等多地強化了預售資金監管，確保資金封閉運行、用於保交樓，力爭使預售資金專款專户專用。

不過，加強預售資金管理的目的還是得保交樓，如果一刀切搞“只進不出”，恐會帶來開發商資金鍊斷裂風險。比如有媒體報道，有的開發商財報上躺着數百億元預售資金，卻還不了到期的數億元債務，也無法拿出錢來支付工程進度款，最終會影響保交樓。

有的地方開始嘗試推行現房銷售。5月7日，海南宣佈自當日起，新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售，海南也成為全國首個全面實行現房銷售的省份。另據報道，福州將於8月5日拍賣一宗住宅用地，政府已明確提出“該宗地按現房銷售實施”。

中國此前的房地產模式之所以不可持續，根源還是地產行業層層“加槓桿”，把房子炒成了金融產品。無論是“空手套白狼”還是“左手倒右手”，如果還搞高槓杆、高週轉的粗放發展，個別房企資金鍊斷裂、爆雷是遲早的事。

“保交樓”是短期任務，中國的房地產市場要持續健康發展，必須痛定思痛，開闢新徑。説到底，還是要像中央要求的那樣，堅持“房住不炒”。

文/《中國經濟週刊》記者 李永華

編輯/綾波、雲歌

來源：俠客島微信公眾號