經營貸違規入樓市遭遇“最強監管”三部委將於近期對該問題進行專項排查

財聯社（北京，記者 姜樊）訊，銀保監會、住建部、央行三部委今日聯合下發通知，對防止經營用途貸款違規流入房地產領域做出了重點部署，要求從加強對借款人資質的核查、加強對信貸需求的審核、加強貸款期限管理、加強中介機構管理等方面嚴控經營用途貸款違規流入房地產領域，並將於近期針對經營貸違規進入樓市進行專項排查。

有銀行業內人士表示，此次三部委聯合發文給出了詳細的排查標準，相對於此前銀保監會“自查自糾”的要求力度明顯更大，精準地堵住了經營貸被挪用的各項漏洞。在更嚴格的標準之下，未來銀行新增經營貸的門檻或將有所提高，大部分有違規挪用意圖的借款人將在銀行貸前審查環節被拒之門外。

亦有樓市分析人士認為，此次監管升級，或將影響上半年的樓市走向。

持有被抵押房產低於1年的經營貸借款人是排查重點

三部委聯合下發的《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》顯示，銀行業金融機構要加強借款人資質核查、信貸需求審核和貸款期限管理、貸款抵押物的管理。

《通知》要求，銀行業金融機構要對成立時間或受讓企業股權時間短於1年，以及持有被抵押房產時間低於1年的借款人，進一步加強借款主體資質審核，對工商註冊、企業經營、納税情況等各類信息進行交叉驗證，不得以企業證明材料代替實質性審核。

此外，《通知》還要求重點審查房產交易完成後短期內申請經營用途貸款的融資需求合理性，對抵押人持有被抵押房產時間低於1年的，要求審慎確定貸款抵押成數；抵押人持有被抵押房產時間低於3年的，需定期核查貸款使用情況並保存核查記錄。

此前財聯社記者從多地銀行了解到，目前辦理經營貸的客户，需滿足企業存續期在1年以上、客户不能短期持股、房產證持有時間必須超過6個月等要求。銀行也會對該企業的真實流水情況、貸款資金用途、企業需要資金額度等情況進行排查。

“審查的方向較此前都沒有太大的變化，但監管要求明顯更加嚴格了。”一位股份制銀行信貸部相關負責人對財聯社記者表示。

《通知》還要求對期限超過3年的“經營貸”建立專門統計台賬，逐筆登記並定期進行核查。確保貸款期限與借款人生產經營週期、資金收支規律相匹配，真正用於企業經營。

一位銀行業內人士表示，去年一些銀行推出期限長達20年、30年的經營貸產品，為信貸資金違規進入樓市等打開了“方便之門”。此次監管將嚴查貸款的期限設定在3年以上，堵住了相關漏洞。

違規中介和個人將受到懲罰

除了加大對銀行的管控和要求以外，此次三部委聯合下發的《通知》，還加大了對違規中介和個人的處罰力度。

《通知》要求，各銀行業金融機構要制定各類中介機構准入標準，建立合作機構“白名單”。對存在協助借款人套取經營用途貸款行為的中介機構，一律不得進行合作。要加強對合作類業務的監測統計，對與單家中介機構合作業務快速增長的情況要重點加強分析核查。同時，各地住房和城鄉建設部門應建立房地產中介機構和人員違規行為“黑名單”，加大處罰問責力度並定期披露。

對違規挪用信貸資金的借款人，銀保監會在答記者問時表示，後續要“將企業和個人違規挪用經營用途貸款的相關行政處罰信息及時納入徵信系統”。

招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼表示，經營貸被違規挪用進入樓市，部分房產中介、貸款中介誘導、協助購房者包裝材料、申請貸款是背後的推動力量之一。

據財聯社記者此前暗訪獲悉，這些中介機構在一定程度上熟悉銀行的相關審查流程，在幫助借款人辦理貸款的過程，還會幫助借款人“規避”銀行審查，比如偽造真實資金用途的公司，以逃避銀行“受託支付”支付的貸後管理。

為此，董希淼也建議，監管可將違規企業和個人挪用貸款等情況納入央行徵信系統，建立挪用貸款黑名單等制度，從源頭上遏制信貸資金違規流入樓市、股市。

《通知》還要求銀行加強貸後資金流向監測和預警，不得以已開展受託支付為由弱化貸後資金管控。銀行業金融機構還應書面向借款人提示違規將信貸資金用於購房的法律風險和相關影響，在和借款人簽訂貸款協議時應同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發現貸款被挪用於房地產領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，並追究相應法律責任。

董希淼表示，對受託支付的貸款資金，除了審查在銀行體系的流向之外，銀行還會關注受託支付對象的資質和背景，防止信貸資金轉入與借款人經營活動無關的賬户。如果發現貸款用途可疑，可要求借款人或客户經理説明融資需求背景，調查貸款用途的合理性、合規性。

經營貸門檻提高或影響樓市未來走勢

銀保監會在“答記者問”中表示，一些企業和個人違規將經營用途貸款投向房地產領域問題突出，影響房地產調控政策效果，擠佔支持實體經濟特別是小微企業發展的信貸資源。

光大證券金融業首席分析師王一峯表示，當下中國經濟在疫情之後恢復較好，部分城市房價出現上漲壓力，此時進一步排查經營貸資金違規進入樓市正合時宜。而監管此次聚焦銀行貸前審查、貸中貸後管理，制定了針對經營貸的標準化規範化要求，預計後續各家銀行也會按照該文件原則進一步制定自己的涉房經營貸的管理辦法，將此次排查中“堵漏洞”的方法固定下來。

“文件主要是制定規範了貸前審查的標準，預計未來各家銀行業會進一步提高涉房經營貸的准入門檻，比如延長房本持有時間、企業成立時間或借款人持股時間等，以此來增加意圖挪用信貸資金借款人的違規成本。”王一峯表示，該政策具有較強的可操作性和可執行性，可將大部分以經營貸資金來購房的人拒之門外。

此外，中原地產首席分析師張大偉認為，經營貸入樓市彌補了炒房投資客的資金來源，成為樓市上漲的推手之一。此次三部委的統一行動並加大對經營貸違規入市的查處力度，或將影響上半年樓市走向，房價上漲或在一定程度上得到抑制。

據財聯社此前採訪獲悉，自深圳、廣州等地嚴查經營貸資金違規進入樓市之後，效果已有所顯現，一些樓市“打新”者已無法從銀行獲得相應貸款。此外，多地監管表示，自嚴查以來，新增經營貸規模有所下降，經營貸資金進入樓市的現象已被有效遏制。