寶龍地產：重金“押寶”長三角，達成千億目標概率幾何？

剛剛公佈2020年財報的寶龍地產（HK.1238），各項核心指標表現良好，可謂春風得意。稍有遺憾的是，就是未能完成在2018年喊出的千億目標。不過，這並不妨礙它在2021年繼續逐夢。但是，對於這家債務規模不斷膨脹，且“押寶”長三角區域市場的房企來説，2021年會否圓夢？

再提千億目標

日前，寶龍地產公佈了2020年度業績，雖然遭受新冠疫情影響，但各項關鍵指標穩健增長，完成全年750億銷售目標的108.7%，再創歷史新高。也正是因為如此，使得寶龍地產底氣十足，再次喊出實現千億目標口號。

年報數據顯示，2020年全年，寶龍地產實現合約銷售額815.51億元，同比增長35.1%；合約銷售面積532.73萬平方米，同比增長41.4%；營業收入354.95億元，同比增長36.3%；淨利潤88.2億元，同比增長46.5%；歸母淨利潤60.93億元，同比增長50.8%。

在2020年穩健增長基礎上，寶龍地產順勢發佈了“新五年戰略規劃”，提出未來五年要實現“雙百雙千”目標，即自持購物中心超百座、核心利潤超百億、權益銷售額超千億、上市公司總市值超千億。

其實早在2018年4月，寶龍地產就曾喊出過千億目標。其時，寶龍地產總裁許華芳在2017年度內地業績發佈會上表示：“2018年，我們將迭變前行，加快速度，打造369體系，進一步提高年度銷售目標至人民幣350億元，2020年衝擊1000億。”只是，2020年寶龍地產最終還是與千億目標失之交臂。

但這並未影響到寶龍地產衝擊千億規模的積極性。在近期舉辦的2020業績發佈會上，許華芳再次明確表示：“公司2021年要實現合約銷售額突破千億，定為1050億，保持近三成的增速。”

千億債務壓頂

在銷售規模尚未實現千億規模之前，寶龍地產債務規模早已達到了千億級，並呈不斷增長趨勢。

年報數據顯示，截至2020年12月31日，寶龍地產總負債達到1433.30億元，較上一年同期增加了197.40億元。

其中，截至2020年12月31日，寶龍地產借款總額約為665.67億元，較2019年底增加約20.5%。具體來看，主要包括銀行及其他借款約364.63億元、公司債券約119.28億元、短期融資券約8億元、商業按揭支持證券約23.41億元、資產支持證券約12.69億萬元及優先票據約137.66億元。在借款總額中，一年內到期的借款約206.67億元，一年後到期的借款約459.00億元。

正是因為借款總額的增加，利息開支亦水漲船高。年報載明，截至2020年12月31日，總利息開支約為人民幣43.11億元，較2019年底上升約19.8%，主要是由於借款總額增長所致。

在2020年，寶龍地產融資動作變得更為頻繁，一年內展開了15次融資活動，包括髮行公司債券、中期票據、優先票據、超短期融資券、銀行貸款等。

之所以需要大量的資金，緣於2017年寶龍地產首次為住宅地產“量身定做”369”高週轉模式，即3個月完成方案、6個月開始預售，9個月資金回籠。當然，從目前來看，該模式為寶龍地產銷售規模的增長，立下了汗馬功勞：2017年銷售額首破200億元，2018年超400億元，2019年更是突破600億元，2020年則突破800億元，可謂是一年一個台階。

從表面上看，其償債能力也非常強。從償債指標來看，截至2020年12月31日，寶龍地產的淨負債率為73.9%，較2019年底下降了7.3個百分點，長期償債能力較強；扣除受限制資金的現金短債比為1.2，説明公司的可動用貨幣資金足以覆蓋短期有息債務，短期的償債壓力較低；剔除預收賬款的資產負債率（雙向扣除）為69.9%，三個指標均滿足三道紅線監管的要求，處於“綠檔”區間。

為何寶龍地產能在槓桿水平持續高位的前提下，還能降低淨負債率，究其原因，還在於少數股東權益的持續暴增，做大了寶龍地產資產規模，以明股實債的方式，使得淨負債率這一關鍵指標得以美化。

數據顯示，截至2020年12月31日，寶龍地產少數股東權益為150.61億元，較2019年同期暴漲141.09%。增幅之大，令人咋舌！

有財務分析人士表示，少數股東權益主要是指在公司無法實現控股的股東權益，具備公司利潤分配權，或者有資格要求公司在約定期限內贖回股權。最明顯的影響，是會直接影響企業盈利質量，因此很多上市公司對通過少數股東權益調節負債，都比較剋制。

但寶龍地產卻不以為然。根據寶龍地產近幾年財報數據，2018年到2020年發展最快的幾年，寶龍地產少數股東權益直接從39.65億元，猛增至150.61億元，年複合增長率高達94.90%。

押寶長三角

作為閩系房企，但長三角區域市場卻是寶龍地產的福地。

在2020年，寶龍地產重金佈局長三角區域市場，絲毫不掩飾對這個市場的偏愛。2020年寶龍地產新增39個項目，建築面積達940.1萬平米，較2019年同比上升28.5%。其中長三角區域新增588.5萬平米，佔比62.6%，海西區域新增107.5萬平米，佔比11.4%，中西部區域新增205.2萬平米，佔比21.8%，大灣區新增38.9萬平米，佔比4.2%；從城市來看新增項目主要圍繞寧波及南京，分別新增了6個、7個項目。為了搶得長三角地塊，寶龍地產甚至一改往日小心謹慎做派，寧波所拿的6宗地塊中有4宗溢價率超過10%，其中寧波奉化區的純住宅項目溢價率更是高達45.9%。

為何選擇“押寶”長三角區域？寶龍地產自有盤算。其在2020年財報中坦陳，公司在拿地策略上深耕長三角和粵港澳大灣區促使銷售額爆發增長，對於溢價率的控制又為企業贏得了利潤空間。

年報數據也進一步證明了寶龍地產上述表述絕非套話。截至2020年12月31日止年度，已出售及交付項目的收入約為人民幣314.86億元，其中長三角區域貢獻了241.64億元，佔比高達76.75%。

而從歷年銷售數據來看，公司的合約銷售額從2017年的208.82億元增長到2020年的815.51億元，3年複合增長率為57.48%，銷售額的爆發與公司深耕長三角和大灣區密不可分。

但過於集中，在經營方面會存在一定的風險。近期爆出債務危機的華夏幸福，其中一大主因就是業務集中環京區域，因為調控收緊限購政策極為嚴格且實施時間較長，導致流動性承壓。

與之有幾分相似的是，寶龍地產債務規模在不斷攀升，而其重金佈局的長三角地區，調控力度在不斷加大，包括上海、杭州等地不斷加碼調控，導致未來市場走勢存在不確定性。

在這種大背景下，寶龍地產押寶長三角，福兮？禍兮？時間會給出答案。