民生證券給予榮安地產推薦評級：優質項目儲備助力快週轉

  2021年2月18日，民生證券發佈了一份題為《榮安地產：蓄勢待發的新成長》的研究報告。在這份報告當中，民生證券明確表示看好榮安地產，認為其具備較好的抓機會能力，以及加槓桿的相對優勢，且公司未來成長增速相對較快，首次覆蓋，給予“推薦”評級。

  報告認為，在最新一輪小週期（2017年至今）中，行業增速普遍降速的環境下，榮安地產實現較高速的成長；在這微觀層面分化顯著的時代，榮安的成長依賴其較好的選項目眼光；並且，在榮安加速成長的過程中，淨負債率及淨借貸比都控制在合理的水平，相關負債率滿足“三條紅線”要求，為公司未來發展提供相對的加槓桿優勢。

  從民生證券的報告分析來看，榮安地產的優質項目儲備較好，也成為其持續快週轉的支柱。報告認為：

  以項目儲備的“靜態視角”（盈利空間）維度來看，如果成本端只考慮土地成本，從房地價差來看：2019年以來，榮安地產在擴充儲備的過程中，拿地成本得到較好的控制；總體從靜態角度看，公司獲取土地的房地價差為43.89%；而結合利息資本化和建安成本，綜合從靜態利潤率（扣除債務支出）來看：整體靜態利潤率依然可以達到25.05%的水平。可見，儲備項目總體具備較好的盈利空間，將會是榮安持續高週轉的支柱。

  以項目儲備的“動態視角”（去化速度）維度來看，榮安地產項目分佈聚焦於浙江為主的核心城市，合計權益可售貨值約為500億元。從權益可售面積口徑看，總儲備項目在各城市的佔比分別為：寧波41.66%、杭州11.08%、嘉興15.32%、温州13.53%、台州4.31%、重慶12.60%、西安1.49%。而這些榮安佈局城市，近三年人口淨流入情況尤為顯著，且庫存水平並未顯著上升，依然處於下降通道中，供需環境表現優異。可見，榮安地產儲備區域供需情況較好，儲備去化水平可得到較好的保障。

  事實上，在榮安過去的二十多年發展中，展現了其優異、全面的運營能力。

  首先從產品運營能力上，報告認為，寧波作為榮安最為重要的佈局區域，由於當地民營資本較為發達，購房人羣對於產品力要求也會相對較高；在與融創、中海、龍湖等龍頭房企的競爭中，榮安的產品能力得到較好的認可。

  從管理方式和成本管理上，公司均顯示出高效的能力。在管理上，公司採用“集團總部+城市公司”的管控架構，在一定的管理半徑中，集團總部憑藉成熟的管理團隊和管理體系，更能主導投資發展方向，形成高效的運作體系。在成本端，榮安在建築施工領域具備延伸佈局，2019年施工實現營收2.66億元，同比增長34.8%，自有的施工團隊控制成本同時，也保障了項目的品控。

  在營銷運營方面，聚焦高週轉戰略的公司，已達到一線房企的運營效率；以榮安的江南潤園、江楓曉月、柳岸風荷、春和景明為例，上述項目分別為2019年5月、6月、7月上旬和 7月下旬拿地，在19年底前，項目皆公佈案名與具體的產品規劃。進一步結合公司區域聚焦與快週轉的特點，公司整體拿地至開盤可達到行業領軍的水平。

  綜合民生證券報告，榮安的項目質量可支撐持續快週轉，較好的儲備質量帶來增長的確定性；並且，持續快去化也一直是公司堅持的策略，結合公司的較好產品力，在行業降速的背景下，榮安地產將有望實現顯著的逆勢成長。