物業股還香嗎?十大維度透視物企2021年成績單
作者|陳盼盼
出品|焦點財經
城門失火,殃及池魚。2021年,伴隨着地產行業的調整,物管行業跌宕起伏:招股書失效頻現、企業收併購加劇、資本理性迴歸、行業估值大幅回調,市值一度腰斬,跌到有投資者跑去問某龍頭物企CEO:物業股還能買嗎?
焦點財經梳理已披露2021年報的52家上市物企數據,從規模、營收、利潤、融資、拓疆、毛利、估值、成長及市值等十大維度,分析物業股的投資價值。
管理規模大幅增長
規模是物企實現收入和盈利的基礎,也是物企價值的立身之本。2021年,物管行業的收併購浪潮更加猛烈,市場外拓更加積極。尤其受房企資金鍊緊張、加快變賣資產套現的影響,收併購從“大魚吃小魚”轉向“大魚吃大魚”。
克而瑞統計,截至2021年12月末,共有29家上市物企發起53項併購,併購交易總額達366.88億元,總代價為2020同期(94.3億元)的3.77倍。其中,僅碧桂園服務一家,年內發起了藍光嘉寶、富力物業、鄰里樂、中梁百悦智佳服務等7起併購,總金額達190億元。
收併購+市場外拓帶來物管行業在管面積突進。目前,已有49家物企披露2021在管面積數據,總在管面積達53.34億平方米,平均增速51.7%,平均在管面積1.09億平方米。
從物企來看,截至2021年末,碧桂園服務在管面積達到7.66億平方米,不僅超越保利物業位居榜首,還與第二名雅生活服務拉開近3億的差距。保利物業、綠城服務及招商積餘的在管面積分別排在第三、第四、第五。
2021年合景悠活通過廣州潤通、雪松智聯和上海申勤的併購,在管面積大幅提升,同比增長395%,躋身前十。
與此同時,行業“馬太效應”凸顯。截至2021年末,行業規模極差已擴至7.64億平方米,宋都服務、興業物聯、德商產投服務、星盛商業等4家物企在管面積位於小於1000萬方,與行業平均規模差距懸殊。
管理規模擴張助推物企營收高增。2021年,52家上市物企營收總額達1803億元,平均增速達43%,行業平均營收34.67億元。
2021年,碧桂園服務以288.43億元營收,蟬聯營收榜冠軍,並且是唯一一家營收200億的上市物企。雅生活服務、綠城服務、保利物業及招商積餘營收均過百億,緊隨其後。但是,有七成上市物企營收低於行業平均值,甚至有17家營收不足10億元,差距進一步拉大。
盈利增速保持高位
從投資者角度來看,一家公司的盈利水平決定未來回報。焦點財經從毛利率、淨利潤兩個維度判斷上市物企的盈利能力。
於物管行業而言,相較於住宅項目,商業項目單坪物管費高,內生成長潛力利潤創造能力更強。2021年,52家上市物企平均毛利率為28.72%,與2020年幾乎持平。其中,星盛商業、中駿商管、祈福生活服務、德商產投服務、合景悠活等上市物企的商業管理收入貢獻度高,為其帶來高毛利率,盈利能力居前。
受高毛利誘惑,2021年,商管賽道持續擴容,遠洋服務、融創服務、碧桂園服務等多家物企新增商管業務。
淨利潤方面,2021年,52上市物企淨利潤總額達239.8億元,平均淨利潤4.61億元,高於2020年的4.45元。此外,2021年,上市物企的平均增速達51.22%,儘管下半年受房地產影響,增速較上半年大幅下降,但全年增速依然保持高位。
就物企而言,2021年有15家物企淨利潤高於均值,14家物企淨利潤小於1億元。其中,碧桂園服務斷層第一,雅生活服務、華潤萬象生活位居第二、第三。
巴菲特曾説過,如果只能用一個指標選股,他會毫不猶豫地選擇ROE。相較於毛利率、淨利潤,ROE(淨資產收益率)更能直觀判斷企業為投資者帶來多少收益,被稱為:投資價值的“錨”。
2021年,52家上市物企的平均資產收益率為19.79%,低於2020年的25.67%,但仍遠高於房地產行業。2021年,有21家物企ROE高於平均值,其中,今年上市的金茂服務ROE高達145.57%,獨佔鰲頭;另有32家物企ROE處於10%-20%之間,仍有上升空間。
高成長性凸顯
企業的成長性是價值投資中一個重要因素。高成長性的企業基於不斷增長,給市場帶來樂觀預期,維持甚至推動高估值。
在物管行業,在管面積增速和營收增速可以一定程度代表成長能力。焦點財經經過綜合計算發現,合景悠活憑藉395%的在管面積增速和114.6%的營收增速,一馬當先,成長指數超越第二名第一服務一倍多。
碧桂園服務成長指數位列第三,是為數不多規模基數大,仍高速增長的上市物企。與2020年相比,興業物聯和旭輝永升服務成長指數大幅提升,雙雙躋身前十。
整體來看,52家上市物企中,有28家物企綜合成長指數高於50%,高成長性凸顯。
此外,由於上市物企多脱胎於房企,資本市場對於物企的考量,更加看重其脱離母公司後的獨立能力和外拓能力,“短期看母公司,中期看市場投拓能力”。因此,第三方面積佔比是判斷成長性的一個重要指標。
目前,有32家物企披露了2021年第三方面積。2021年,32家物企第三方面積佔比平均達53.89%,較2020年提升9個百分點,物企的整體獨立性有所增強,中長期發展能力進一步提高。其中,銀城生活服務、合景悠活、雅生活服務、旭輝永升服務第三方面積佔比明顯高於整體均值水平。
若進一步判斷物企成長性如何,融資能力也是一個參考指標。因為,從長遠看,該指標是物企保持成長的基礎,與物企的持續經營能力和盈利能力強關聯。
2021年,52家上市物企中,有22家融資淨流入額為正,合計324.28億元。
相較於2020年依靠上市募資,2021年,配售成為上市物企融資的主要途徑。去年,碧桂園服務、和泓服務、鑫苑服務、新城悦服務、雅生活服務、旭輝永升服務、世茂服務、建發物業等港股物企,先後進行了總計9次配股融資。
其中,頭部物企的融資額度遠高於中小物企。2021年,碧桂園服務憑藉兩次配售+一次發行可轉債,擁有183億的融資淨流入額,高居榜首,為上市物企總融資額度貢獻一半。
估值處歷史低位
2021年,物管行業受房地產信用風險等事情牽連,以及資本回歸理性的影響,上市物企股價多次集體下挫,市值大幅回落。
截至2022年5月17日,52家上市物企中,無物企市值超千億,僅有市值超百億。其中,行業龍頭碧桂園服務市值為881億元,雖穩居市值第一,卻較去年2000億的巔峯市值跌了千億。華潤萬象生活以774億的市值排在第二;隨後,300億-500億市值出現“斷層”,第三位的中海物業僅有253億元市值,另外還有17家物企市值不足10億,兩極分化明顯。
市盈率是用來評價股價水平是否合理的最常用指標之一。一般情況下,一隻股票或的市盈率越低,投資風險就越小,股票的投資價值越高,反之亦然。
截至5月17日,52家上市物企中,特發服務的PE最高,達43.04倍;華潤萬象生活受以高毛利的商業運營為主,獲得42.46估值;而招商積餘、中海物業、保利物業、建發物業等受益於央國企背景,估值靠前。
從整體來看,受去年下半年房企信用風險事件影響,2021年上市物企的估值均值為14.25倍,遠低於上半年的26.2倍,處於歷史低位。
萬聯證券認為,目前房地產行業相關政策持續放鬆,物業管理公司整體估值水平處於歷史低位,但板塊盈利確定性相對較高,估值修復可期。