領地控股資金鎖喉，重倉三四線難抽身

文 | 楊拓

出品 | 斑馬消費

繼金輝控股、上坤地產陸續向港交所遞表後，四川房企領地控股集團有限公司日前更新招股書，意味着向資本市場更近一步。

去年，這家百強房企對外放話當年衝刺千億，結果以247億元銷售額草草收場。今年，公司再啓2020年-2021年達到千億規模的宏圖。

對公司來説，千億規模虛無縹緲，改善目前憋屈的財務困境則更為現實，而對接港股市場獲得資金，可能是目前擺脱困境的捷徑。

和此前在港交所遞表的三巽集團一樣，領地控股也是一家家族氣氛濃厚的房企。

1999年，劉玉奇、劉山和劉玉輝三兄弟及鄧仲祥創建領地控股前身——眉山地區寶馬房地產開發有限公司，4人分別持股35.71%、21.43%、21.43%和21.43%。

後來，公司經過一系列眼花繚亂的重組，劉玉輝等多位家族成員成為公司的重要股東。

10月12日，公司更新的招股書顯示，劉家兩代人合計持有公司大部分股權。

招股書顯示，劉玉輝、劉策、劉浩威、龍一勤、王濤、侯三利、魏悦分別持有公司股權32.83%、32.82%、32.84%、0.17%、0.17%、0.17%和1%。龍一勤是劉玉輝的配偶，劉策和劉浩威分別是劉玉輝的侄子，分別為劉玉奇與侯三利、劉山與王濤的兒子。29歲的劉策、27歲的劉浩威均為公司副總裁。

早在6年前，劉玉奇和劉山就將所持全部股權分別贈送各自兒子。兩人的兒子均有海外教育背景，劉策2011年加入公司擔任財務部經理，劉浩威在2015年擔任廣東領地總經理。

斑馬消費發現，在公司高管團隊中，不乏劉氏家族成員和親屬，劉玉輝擔任執行董事、董事長兼首席執行官，另一名執行董事、總裁助理則是劉策的姨媽侯小萍，專事項目融資及集資。44歲的侯小萍先後在西藏信託、西藏投資擔任重要財務職務，後在2014年加入公司，擁有20多年財務及會計經驗。

隨着公司規模逐漸做大，劉家的親戚也攀上了公司的地產業務。

眉山明典、巴州宏典以及眉山華典，這3家分別由劉玉輝侄子劉檬、妹夫劉躍林以及堂妹劉玉惠實際控制，成為公司的供應商。數據顯示，2017年至2019年，公司分別向上述3家企業採購及安裝服務支付金額分別為400萬元、310萬元和4200萬元。

劉玉輝帶領家族成員經營和治理公司近20年，領地控股已成為四川省內白手起家、小有名氣的房企。

不過，在全國房地產行業來説，仍然藉藉無名。

2019年下半年，公司赴港上市前夕，才引進兩位職業經理人，金科股份原品牌總經理姚科擔任公司助理總裁兼品牌總經理；恆大集團原總裁許永軍出任公司總裁。

斑馬消費注意到，在家族成員的長期主導的治理下，公司股權收購糾紛和不合規事件頻發，折射出這家企業內部治理失衡。

2017年，公司通過收購其他企業股權，以此獲得土地儲備。不過，在當年裏陸續收購的3家企業股權均引發糾紛。

當年，公司從第三方新疆兆龍羿煌手中收購新疆兆龍誠祥45.5%股權，獲取位於烏魯木齊一幅土地，未料當地部門要求對該地塊進行地質災害評估，公司認為不符合公司付款責任的條件等，引發新疆兆龍羿煌與公司將近兩年的法律訴訟，迄今未決。

第二筆，是從成都建泰收購成都佳雪全部股權，收購完成前盡職調查中就發現成都佳雪有未償債務，收購完成後，一名獨立第三方以2003年一筆500萬元借款事宜，在2018年對成都佳雪提起訴訟，公司收購的成都佳雪一塊土地被法院查封，目前仍待法院審理。

2017年6月，公司附屬公司四川凱旋收購的四川長壽坊80%也是備受折騰，因四川長壽坊前股東對賣方及四川凱旋等提起訴訟，導致四川長壽坊開發的眉山長壽坊若干單位被法院沒收，致使公司無法預售。

收購股權引火上身，公司不合規事件頻頻發生。

斑馬消費梳理發現，公司不合規事件主要有3類：未取得建設工程許可證率先動工、廣告投放不當和未能給員工繳納足夠的社會保險和住房公積金。

2017年至2019年，公司被罰款額分別為234萬元、5386.7萬元和1955.1萬元。其中，公司若干附屬公司繳納社保和公積金被罰款合計4110萬元。

招股書顯示，2017年-2019年，領地控股分別實現收入53.39億元、45.14億元和75.68億元，淨利潤分別實現6.49億元、5.18億元和6.72億元。同期，公司淨利率分別為12.2%、11.5%和8.9%。今年前5個月，淨利率降至5.5%。

公司收不抵支的情況較為明顯，2017年-2019年，公司經營現金流淨額分別為-1.87億元、-42.88億元和-31.12億元，直到今年前5個月現金流淨額轉正為3.73億元。

規模衝動之下，公司債務水漲船高。

2017年至2019年，公司債務總額（計息銀行及其他借款和租賃負債）分別為36.00億元、78.27億元、117.70億元，2020年前5月達到151.89億元。上述同期，公司淨資產負債率從2017年60%飆至2020年前5月底的150%。

鉅債重壓之下，公司償債缺口不小，截至2020年5月，公司賬面資金34.12億元（剔除受限資金、抵押存款後），一年內應償還50.84億元。

招股書顯示，公司銀行及其他借款利息從2017年的3.89億元飆升至2019年底的14.45億元，遠超公司淨利潤。

斑馬消費發現，和上市前的新力控股集團一樣，信託融資是領地控股依賴的重要融資渠道之一。

截至2019年末，公司26筆信託融資合計59.89億元，超過當借款總額的一半，大部分的票面利率在12%-14%之間。

去年5月，銀監會發布的23號要求控制地產信託業務規模，房企依靠信託融資影響劇烈，房企已在失去這一極為重要的融資渠道。

隨着“房住不炒”成中國樓市調控主調，房企們開始降負債、謹慎拿地和及時回籠資金，對於領地控股來説，長期重倉三四線城市住宅市場，在現有態勢下改善資金狀況可能會有不小的難度。

領地控股債務規模逐漸膨脹，一個重要原因就是項目集中佈局在三四線城市市場，導致公司大量資金被“吸入”。

斑馬消費統計，截至今年7月，公司附屬公司開發的86個項目中，有57個項目集中在成都、重慶及四川省內城市。除成都、重慶外，四川省內的樂山、瀘州、宜賓等12個城市佈局項目合計43個。

上述遍及川渝的14個城市，合計土地儲備建築面積929.72萬平方米，佔比公司總土儲量的57.56%。

另外，公司合營及聯營企業18個項目中，集中在四川省內5個城市，項目多達12個，合計土地儲備建築面積124.99萬平方米，佔公司總土地儲備量的7.74%。

2006年，公司從四川走出，首次在廣東落子項目，迄今在省外有項目落地的城市達13個，大多佈局在荊州、滎陽、駐馬店及遵義等這樣的三四線城市。

統計顯示，2019年，全國三四線城市房產成交量急速墜落。據住建部公開數據，就在當年，全國31個省市棚改計劃量為負增長。其中，領地控股佈局項目的駐馬店市，其成交量就下降26%。

當頭部房企迅速抽身回到一二線城市，將土地儲備向長三角、大灣區等人口密集區域集中，應對這樣的市場變化，領地控股已難抽身。