標普預計鑫苑置業流動性將進一步弱化

來源： 觀點地產網

8月2日，標普全球評級7月30日宣佈，對鑫苑置業採取評級展望調整為負面行動。

據瞭解，將展望調整為負面源於標普預計鑫苑置業的流動性將進一步弱化。因鑫苑置業推遲發佈財報導致其在信用市場的融資能力潛在弱化，標普也將鑫苑置業的流動性評估從稍欠調整為疲弱。鑫苑置業推遲本應不晚於2021年4月30日（紐交所規定）公佈的2020年全年業績及相關年報。標普認為，推遲發佈的原因為年報最終定稿問題以及與鑫苑置業的房地產管理子公司之間的相關方交易披露問題。因推遲時間拉長，標普認為鑫苑置業報表的透明度和公司治理能力弱化，因此標普將其管治能力評估從普通調整為較弱。

確認評級反映標普認為，鑫苑置業或能夠利用現有融資手段管理境外債務到期問題。這些融資手段包括提取貸款和現金償付。鑫苑置業沒有債務集中到期問題，因此儘管在資本市場的融資能力弱化，鑫苑置業依舊能夠逐一解決債務到期問題。

鄭州遭遇洪水災害也可能令鑫苑置業的銷售前景和建設進展承壓。標普預計本月早些時候在鄭州出現的罕見、極端降雨天氣將導致鑫苑置業出現至少一至兩個月的運營和銷售中斷。鄭州市佔鑫苑置業2021年可售貨值的約35%，且鑫苑置業本計劃在下半年進行大規模推盤。標普估算，鑫苑置業2021年的合約銷售額將下降約15%至150億-160億元人民幣。

除在鄭州市的建設延遲外，鑫苑置業潛在收緊建設開支也可能制約公司2021年的收入結轉水平。標普預計，鑫苑置業將更加專注於確保今年有足夠的流動性償付境外債務。

鑫苑置業的資本結構依賴高成本境外融資。這是由於市場波動使到期債務的再融資面臨不確定性。因此，鑫苑置業或需要用手頭現金償還部分到期債務。標普預估截至2021年6月末公司的未到期境外債務在資本結構中的佔比約為30%。所有債務的票息均高於14%。2021年10月公司將有2.29億美元優先債券到期，2022年9月還將有2.6億美元優先債券進入回售期。

由於土儲充足，鑫苑置業仍可獲得銀行和信託融資。標普估算，截至2021年6月30日鑫苑置業的總債務相較2020年底大體穩定。這表明鑫苑置業保持着與當地銀行和信託公司的銀行關係，鑫苑置業亦可用境內外項目進一步融資來提升流動性。

由於對項目的高度控制，鑫苑置業應能調用部分現金來償還境外債務。鑫苑置業並未參與多個聯合營項目，而此類項目中的合作方可能會給資金向上遊流動帶來額外阻力。標普預計鑫苑置業在其項目中的權益比率至少為90%。

此外，標普估算截至2021年6月底，鑫苑置業的在手現金至少有80億元人民幣，其中50億元為非受限現金。非受限現金應可助其部分或全額償付今年到期的境外債務。

影響該信用評級變動的環境、社會和治理（ESG）因素：透明度、風險管理和內部管控。

負面展望反映出，由於可能需用現金償付境外到期債務，標普認為未來12個月鑫苑置業的流動性可能進一步下降。標普認為，鑫苑置業推遲發佈財報將影響其即將到期境外債務的再融資前景。不過，標普仍然相信鑫苑置業能夠在2021年管理此類債務償付。

如果鑫苑置業的流動性進一步弱化，致使標普認為其資本結構不可持續，標普則可能下調其評級。進一步推遲發佈財報而導致再融資難度加大，則可能引發這一情況。償債造成現金顯著消耗（如以自有現金全額償付境外到期債務），或融資成本急劇增加，亦可能表明流動性惡化。

如果鑫苑置業的流動性來源得到改善，可完全覆蓋流動性使用，標普則可能將展望調整至穩定。對海外項目融資所得的新流動資金以及合同銷售所得現金流入增加，帶動現金水平提升，可能改善流動性來源。

鑫苑置業的EBITDA利息覆蓋率也應保持在1.0倍以上，表明資本結構可持續，且財報應在預定時間內發佈。