原報告 | 從新城控股看房企“新能源戰略”

觀點指數伴隨着綠色產業不斷髮展，實現可持續的多元化戰略增長已成為當下房企的發展趨勢。

本文通過回顧新城控股的新能源步伐，以此觀察房企的“新能源戰略”選擇。

2021年6月，新城控股成功發行一筆3億美元4.25年期的綠色優先票據，最終票面利率為4.625%。觀點指數認為，新城控股發行的首筆綠色債券，標誌其邁出了在綠色金融與新能源戰略的關鍵一步。

只是，新能源賽道絕非一條容易的路。

據悉，2021年中國境內外ESG債券發行規模合計236.5億美元，發行量約佔同期全球ESG債券發行規模的4%。同期，房地產企業共發行綠色債券約610億元，同比增長超過70%，占房企發債總額的7.5%，佔比數值同比增加2.5個百分點，市場規模急劇擴大。

此外，境內發行綠色債券的企業以國企、央企為主，境外發行綠色債券的企業以民企為主，涵蓋了大中型民企和具有綠色地產特色的中小民企。

新能源戰略：“資金”先行

事實上，房企的所有戰略都離不開資金的“籌集”、“變現”、“保值”，資本市場更加看重新能源路線的 “財務”與“金融”屬性。

商業運營帶來足夠的毛利空間，是新城控股實行新能源戰略的基礎。

2022H1，新城共實現營業收入約430億元，其中商業板塊的貢獻份額超過10%；歸屬於上市公司股東的淨利潤30.10億元，在房地產行業下行之際，半年報數據的確讓投資者眼前一亮。

具體來看，新城控股實現商業運營總收入47.18億，同比增長19.8%。截至報告期末，吾悦廣場開業面積達1189.06萬平方米，出租率達96.01%。上半年公司實現不含税物業出租及管理收入43.79億元，佔公司營業收入的10.23%；物業出租及管理業務毛利31.62億元，佔公司的總毛利由去年同期的16.56%提升至33.74%；物業出租及管理毛利率更是隨着吾悦廣場數量和質量同步提升至72.22%。

在行業毛利普遍下滑的背景下，新城控股商業佈局將有助幹拉高企業的整體毛利率水平。觀點指數統計顯示，因為土地成本結轉規則的原因，房開部分的毛利率普遍下降10%至28%，集團毛利率上行或持平的原因均是其他賽道業務的拉昇。不僅如此，上半年新城控股商業持續性經營收入大幅超過當期利息支出，達到145.70%。

相比於純住宅開發的公司，新城在商業地產的規模化開發與運營方面具有一定優勢，能夠持續創造較為安全的現金流。

摩根士丹利(MSCI)曾在報告中指出，全球範圍內的債權與股權綠色交易工具重點投資於具備“內部環境健康”和“建築減排翻新”特點的地產公司。因此，新城控股的商業板塊實施輕資產戰略具備抵抗風險的能力。

數據來源：Wind，觀點指數整理

今年上半年，新城控股首次披露綠色低碳品牌“新藍行動”，戰略中的吾盛能源尤其值得關注。

對於吾盛能源，新城控股持股45%，國開新能持股40%，管理團隊持股15%。百餘座吾悦廣場是吾盛能源進行綜合能源服務的底層資產，同時憑藉綜合能源診斷及建造、改造服務，吾悦廣場也能實現綠色建造、綠色運營，從而達成雙方共贏。

依託於吾悦廣場全國項目的規模化佈局，吾盛能源近兩年同樣實現了快速發展。在新能源戰略中，分佈式光伏是較為成熟且深度佈局的業務。

觀點指數獲悉，截至9月末，吾盛能源於紹興嵊州、嘉興海鹽、湖州南潯、寧波慈溪等50個吾悦廣場完成了屋頂分佈式光伏電站建設並完成併網發電，剩餘吾悦廣場在建屋頂分佈式光伏電站項目58個。

新能源戰略缺乏“土壤”，未來道路並非“一馬平川”

房企“擠入”新能源賽道的融資意圖明顯，只是目前尚未形成成熟的模式。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

從現階段數據來看，依附於新能源概念的主要目的依舊是融資與置換過往債務，綠色建築的投入需求增大。而且，現階段房企的綠色債券規模依舊是起步模式，通常不足年度融資額的10%，規模效應難以成效。

新能源賽道的“明星效應”不容忽視，以廣宇發展利用地產置換新能源的資產重組方案為例，通過與控股股東進行資產置換的方式，將主營業務由房地產開發銷售轉型為風能和太陽能投資、開發和運營。

這令投資者意識到“新能源”概念的重大意義，在擺脱了地產屬性後在3個多月的時間內，二級市場股價增長約5倍，新能源儼然已是投資者眼中的新機遇。可以看到，隨後房地產開發商入局的速度明顯加快。

觀點指數認為，房地產開發商跨賽道發展新能源的優勢和侷限集中在兩點：一是泛地產行業上下游有着突出的樓市資源優勢，藴含着海量優質的分佈式屋頂；但現階段樓市銷售持續低迷，該類增值行為或許並沒有得到匹配的收益。二是房企可以藉助自身產業優勢，在適合的能源場景中匹配儲能、充電樁以及綜合能源管理服務；但市場中該類能源服務商競爭激烈，“買入”還是“自研”，需要仔細考究。

“雙碳”目標下能源結構向清潔低碳轉型，加上技術進步帶動成本下降等多重利好推動，新能源行業景氣度高企，而此時的房地產行業卻在持續低迷，房企跨界新能源“分羹”的動因顯而易見。

從佈局來看，合生創展、華夏幸福、中國恆大、雅居樂的跨界方向是新能源汽車；宋都股份的跨界方向是在新能源鋰電池；新城控股、廣宇發展則與保利、碧桂園相似，均為新能源與光伏發電。

房企跟隨國家發展的方向戰略轉型值得肯定，同樣也具有資金規模與充足的抵押資產，這是明顯的優勢。總體來看，作為資本方去投入是沒有問題的，也有利於利用產業、商辦、住宅等地產項目與第三方結合，做進一步的新能源佈局。不過在當前環境下，切不可貿然挺進，仍需入局的企業仔細思量。