東原物業籌備上市：股權騰挪，高管潛伏|物業K線
樂居財經 範慧茹 發自重慶
羅韶穎最近很忙。舉辦“2020開發者大會”，謀劃“迪馬產發”平台，籌備物業分拆上市。
“一直有在做這方面的準備。”今年9月份，羅韶穎親口承認，東原將分拆物業上市，“但具體時間和進程目前還未確定。”
羅韶穎所言非虛。
最近一段時間，重慶東原澄方實業有限公司（以下簡稱東原澄方）股東頻繁變更以及增資，或是在做上市前的股權梳理和重組。東原澄方即是東原物業的母公司。
早在今年上半年，東原物業總經理衡清達就曾透露，東原物業正在積極籌備赴港股上市。
這個一向以“小而美”示人的東原物業，離香港資本市場越來越近。
核心層13人“潛伏”
東原物業伴隨着東原房地產開發業務，成立於2003年9月24日，而東原地產是A股上市公司迪馬股份(SH600565)的全資子公司。
2019年12月26日，迪馬股份發佈公告，旗下子公司東原澄方擬實施員工股權激勵暨增資擴股的方案，首次引發物業分拆上市猜想。
東原澄方成立於2015年，持有重慶新東原物業管理有限公司（簡稱：東原物業）100%股權。而東原澄方也成為了“東原物業”品牌的發展平台。
此次股權激勵對象為東原澄方及其下屬子公司的董事、高管及對發展有較大貢獻和影響的核心人員，共13人。激勵人員通過出資199.47萬元入夥持股平台——天津盛益合企業管理諮詢合夥企業（有限合夥），間接持有東原澄方16.63%的股權，形成對東原澄方的增資。
自此，東原澄方開始了上市前的股權大騰挪。
股權大騰挪
2020年3月7日，東原地產對東原澄方進行增資，持股比例從83.37%上升到83.64%，天津盛益合企業管理諮詢合夥企業(有限合夥)持股比例從16.63%下降到16.36%。
2020年4月18日，迪馬股份的全資子公司天津澄方企業管理諮詢有限公司（簡稱：天津澄方）注資東原澄方，持股39.01%，東原澄方註冊資本從“1219.47萬元人民幣”增加到“1999.47萬元人民幣”。
相應的東原地產持股比例從83.64%下降到51.01%，天津盛益合企業管理諮詢合夥企業(有限合夥)持股比例從16.36%下降到9.98%。
2020年10月14日，東原澄方引入香港公司栢天有限公司，持股25.4102%，東原地產持股比例從51.0135%下降到25.6033%。
11月1日，東原地產退出對東原澄方的全部持股，天津澄方對東原澄方的持股比例從原有的39.0103%上升到51.0435%；此外，新增股東嘉實物業管理投資有限公司，持股13.5701%。
值得注意的是，嘉實物業管理投資有限公司剛剛在香港註冊成立的公司，註冊時間是2020年10月份。
“小而美”的挑戰
雖與龍湖、金科有着“渝中三傑”的美譽，但相比前兩者，東原物業的規模則稍顯遜色。
過去一年，東原物業新增外拓項目超過40個，新增簽約面積近1000萬平方米，外拓收入同比增長超過800%。
截止2020年上半年，東原物業在管項目接近200個，合約及管理面積3000餘萬平方米，和上半年統計的上市物企平均在管面積9800萬平方米相比，差距較大。
不過，羅韶穎曾對樂居財經表示，東原物業外接物業佔比越來越高，到今年年底應該會超過50%。
據此前公佈的東原物業財務信息來看，截至2019年9月30日，東原澄方總資產7.98億元，淨資產1.29億元；2018年和2019年前三季度分別實現營業收入5.13億元和4.27億元，淨利潤分別為8638萬元和4636萬元，淨利率分別為16.85%、10.86%，呈現下降趨勢。
據迪馬股份2020年中報顯示，上半年，公司實現營業收入42.82億元，同比增長20.59%，房地產開發（含物業）和專用車製造的收入佔比分別為88.65%和7.99%。
儘管營收有所增長，但利潤和利潤率卻出現了大幅下滑，其中，房地產業及物業服務毛利率為21%，較2019年同期下降11.32個百分點。
截止2020年上半年，迪馬股份剔除預收款後的資產負債率為74%，超出監管紅線要求的70%；此外，現金短債比為0.51倍，亦超出監管要求的不得小於1倍。受制於“三道紅線”，迪馬股份面臨較大的融資壓力。
此外，財報顯示迪馬股份總擔保額（包括對子公司的擔保）156.15億元，佔公司淨資產總額的102.51%。
據此前發佈的2020年預計擔保額度公告顯示，全年將為公司及控股子公司預計提供334億元的擔保金額，其中絕大部分為房地產業務。擔保金額遠超公司淨資產，存在一定的金融風險。
若能借助物業股的東風，成功上市融資，將有效緩解母公司融資壓力。
然而，在物業股開始出現破發的當下，小而美的東原物業能否贏得資本市場的青睞，還有待時間驗證。