千億房企深陷債務風波,多地項目被爆停工,背後原因耐人尋味
該來的，終究會來。
近幾年，民營房企暴雷的新聞層出不窮，大家普遍認為，擁有國企背景的開發商會更加穩健和安全。
然而，一個突如其來的消息打破了這個共識。
近日，頭頂國資光環的TOP10千億房企綠地發佈公告：
擬對GRNLGR 6.75 06/25/22進行若干修訂以及豁免發起同意徵集，內容包括延長到期日、加入發行人在到期前贖回全部或部分票據的贖回權、先行支付原到期日未償還本金的10%，以及取消維持票據上市狀態的契約。
簡單來説，就是綠地有一筆2022年6月25日到期的5億美元、息票率6.75%的票據現在還不上了。
目前先還10%本金+利息，展期到2023年6月23日再部分或全額贖回。
瞭解綠地集團的人都知道，中國的綠地控股曾經是進入世界五百強的地產企業。
1992年，鄧小平發表南方談話時，在上海的張玉良嗅到中國有了新的發展機會。
張玉良是曾任上海市農委住宅辦的副主任，看到機會的他辭去了國企工作，帶着四處籌集來的2000萬元創建了綠地總公司，這家企業也就是後來的綠地集團。
或許很多人不知道，為什麼會將公司的名字定為“綠地”？
這是因為當時上海的人均綠地面積在全國是倒數，而張玉良的綠地總公司成立正是為了改善上海的綠地面積。
改革開放在上海的進一步深入，使得舊城改造與動遷建設在上海勢在必行，而當時這樣的重擔就落在了綠地總公司身上。
當時也正是因為上海的棚户區改造項目，使得綠地總公司在成立僅僅四年後就擁有了12億元的資產。
彼時的張玉良還在默默積累着綠地的資產，直到2004年，中國迎來了房地產業快速發展的黃金十年，綠地集團的發展機遇終於來了，規模也在無形中不斷擴大。
2013年，綠地集團經過21年的經營，在世界五百強企業的榜單上留下了自己的身影。
2015年，綠地集團在張玉良的帶領下依然延續着自己的輝煌。在香港上市，更是使得綠地集團的市值一度達到3000億的規模。
從2000萬到3000億，綠地集團只用了24年的時間。
正當所有人都以為綠地集團會繼續過往的輝煌時，它卻在2015年之後急速衰落。
事實上，綠地集團的危機早已有所暴露。
2013年和2014年，綠地在東北的子公司被曝出業績出現大幅下滑，到了2015年綠地東北子公司的部分房產項目甚至出現停工的情況。
在2016年綠地集團的財報上，利潤依然有72.07億元之巨，但是增速方面卻與前一年天差地別。
與此同時，上海的一家公司還被曝光多達66億元的債券違約，這家公司背後的控制者正是綠地集團。
這讓綠地集團一瞬間處在了風口浪尖上，人們從那時起就開始猜測綠地集團已經存在嚴重的債務問題了。
可綠地集團的隱患，早就在風光之時埋下了。
長時間以來，綠地集團給外界的印象都是資產雄厚的樣子，自己的財報也是盡顯這一點。
比如2019年綠地集團的一份財報上，表明前三季度集團的總資產為1.04萬億元。
這個數字看起來十分誇張，但事實上，綠地所謂的總資產包括負債和所有者權益兩部分，而當時綠地集團的負債已經達到了9181億元，接近89%的負債率。
並且，在綠地集團上市的四年時間裏，負債率就沒有低過88%。
除此以外，近幾年，一向口碑不錯的它又開始被接連曝出項目停工的事情。
從當年“華中第一高樓”武漢綠地中心、“西南第一高樓”成都綠地中心的停工，綠地控股的資金情況，基本上就處於緊張的狀態。
2019年5月，在河南鄭州，位於二七區的“綠地·濱湖國際城”小區，綠地控股因拖欠農民工工資1200萬元，被多家媒體報道。
2019年年底，位於武漢市和平大道的“綠地·青山香樹花城”小區，因為長期拖欠施工方——華仁建設集團的工程款，被其強制停工。
2020年，綠地控股開發的樓盤，在全國各地開始大面積停工。
比如深圳市的“綠地·新都會”樓盤停工8個多月；杭州市的“綠地·華家池印”停工；西安市的“綠地·蘭亭公館”停工等等。
最讓人不可思議的是，綠地控股因拖欠遼寧省瀋陽市某開發區的土地出讓金，長達11年時間不予上繳，最後被該區的土地管理局告上了法庭。
由此可見，綠地控股，這些年來，一直都處在資金鍊繃緊，隨時可能斷裂的狀態。
這次綠地集團的債務違約，在業界似乎是打破了背靠國資、“金身不破”的信仰。可事實真是如此嗎？
我們先來看看綠地的股權結構，實在是“精妙”。
它既是國企，又不是國企。既沒有控股股東，又能讓實控人獲得決策權。
綠地集團的前三大股東中，第二和第三是上海國資委下屬的國企，上海地產集團（25.67%）和上海城投集團（20.58%），合計持股46.25%，沒有超過50%，不能控股。
第一大股東是上海格林蘭投資企業，持股28.83%，這點股份當然也無法得到控股權。
可由於股權結構十分鬆散，剩下其他人的股份更小，也沒有人有意向管理公司。所以，大家都依靠第一大股東上海格林蘭來管理公司經營。
説到上海格林蘭，它是綠地的職工持股會，表面看是職工當家作主。但實際上，職工的表決權通常都收歸管理層代為行使，最終還是管理層做決策。
下面通過一張上海格林蘭的股權結構圖來看，實控人還是張玉良。
張老闆佔最大股份，有決策權。其他人股份總數雖多，但特別分散，只能分紅，不能決策。
這種股份結構的唯一好處，就是能最大限度地把股權分出去融到錢，但又不影響決策權。用最小的籌碼，撬動了最大的槓桿。
其中，令人疑惑的是，按照規定，國企領導年滿60週歲要辦理退休手續，業績突出的核心成員可延長任期，但最遲不能超過63週歲。
從1992年“下海”掌控的綠地總公司，到改制之後的綠地集團，張玉良已經執掌綠地集團將近30年。而今年張玉良也將年滿65歲。
如果按照國企標準，張玉良已經超期服役。
但他曾公開表示，綠地跟傳統國企不一樣，它是混合所有制企業，要依規辦事。董事長由董事會推選，如果所有股東認可，自己也有條件，那就幹下去。
他還將自己與董明珠做比較：“董明珠連任格力董事長，她65歲了，還繼續為國家做貢獻，我看也不錯。”
但這種混合所有制的結構也為內部管理混亂、私人資本與國資持股引發的種種矛盾埋下了隱患。
所以，總體看來，這次綠地集團的債務風波絕不是偶然。長期負債率高、資金流動性低、內部管理混亂，又趕上近年房地產市場遇冷，是多方面不利情況導致的結果。
雖然，綠地集團自2020年開始，已經頻繁處置資產尋求自救。
今年，更是計劃3年內出售2000億資產來還債，每年500億-700億，包括自持的商業、辦公樓和酒店等。
但在目前的行業情況下，這些資產是不是能夠賣出去，還是一個很大的未知數。
所以，綠地能否通過變賣資產等手段來擺脱這次債務危機？曾經在政商之間遊刃有餘的張玉良，如今已過花甲之年還能帶領綠地渡過難關嗎？這些，只能交給時間驗證了。
關於綠地集團，你還有哪些看法？歡迎在評論區留言互動。