2021年，招商積餘總營收首破百億大關，營收規模達到105.9億元，同比增幅22.42%；實現利潤總額7.46億元，較上年同期增長18.67%；歸屬於母公司所有者淨利潤5.12億元，較上年同期增長17.25%。
作為A股市場上規模最大的物業服務企業，招商積餘一直得到投資者的青睞。然而不可忽視的是，在規模持續增長的同時，盈利能力一直欠佳。
最新財報數據顯示，招商積餘綜合毛利率13.77%，在目前54家上市物企中處於尾部。
針對該問題，招商積餘於2021年開始積極嘗試，構建"沃土雲林"商業模式，為客户提供全業態、全價值鏈、全場景的綜合解決方案。
從現有數據來看，招商積餘仍需繼續努力。
關聯方影響減弱，非住領域成競爭重心
報告顯示，2021年全年，招商積餘總在管面積同比增長47%至2.81億平方米，較去年同期淨增約9013.2萬平方米，其中非住宅上在管面積大幅度提升，新增7081.53萬平方米，佔新增總面積的78.57%。
數據來源：企業財報、觀點指數整理
報告期內，來自招商蛇口的總在管面積為0.91億平方米，佔比僅32.38%；主要通過市場外拓來發展規模，對股東的依賴程度相對較低。
隨着物業服務行業發展提速，住宅領域的競爭已經日益激烈，越來越多物企意欲將傳統住宅的服務優勢進行延伸，開拓新的服務業態。而非住領域由於市場空間大、行業競爭相對少、物業費均價高，同時具有收繳率及提價優勢，成為當下物企重點搶佔的賽道。
體現在數據上，招商積餘2021年住宅物業毛利率為6.57%、非住宅業務毛利率為13.6%。或受此影響，可以看到招商積餘在住宅項目方面的主動拓展較少，而是將重心放在非住和公建領域的市場拓展上。
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業態構成方面，招商積餘在管面積中非住宅物業佔比為59%，業態涵蓋公共、城市空間、園區、學校等。
關鍵指標吊車尾，三年對賭協議完成後發力
雖然招商積餘總營收規模突破百億大關，同時整體規模穩步上升，但從行業數據來看，目前上市物企平均營收增幅為42.31%，招商積餘為22.64%，仍未達到市場均值水平。
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自2019年重組成功後，招商積餘淨利潤規模平穩增長，2019年至2021年歸母淨利潤分別為2.86億元、4.35億元、5.13億元。
值得注意的是，2021年招商積餘的歸母淨利潤增速有所放緩，為17.25%，而2020年這一指標為52.03%。
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除此之外，2019年招商蛇口、深圳招商地產簽署的《關於發行股份購買資產的業績承諾及補償協議》約定，自2019年起的三個年度招商積餘歸母淨利潤分別須不低於1.59億元、1.89億元、2.15億元，對應年增速為18.9%、13.75%。
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或為了保險起見，招商積餘在2021年內收購了上航物業、南航物業。這兩家企業2020年營收合計約3.45億左右，為其完成業績增添保障。
觀點指數整理招商積餘近三年的數據看到，2019年、2020年業績完成度分別為108.77%、114.04%，2021年完成率有了較大幅度的提升。
或許是受此前業績承諾壓力影響，招商積餘甚少嘗試新的業務形式，發展重心均是以基礎業務為核心，導致盈利能力一直處於行業底部。
隨着三年業績增長達到預期值，招商積餘2021年各項增值業務開始提速。不過，從現狀來看，仍是處於初期投入階段，盈利能力尚有較大提升空間。
營收結構有待改善
回顧過去幾年數據，2016年至2020年，招商積餘整體毛利率分別為20.18%、21.23%、19.64%、18.26%以及13.61%。自2019年重組開始，下降趨勢明顯。
結合目前已公佈業績的企業數據來看，招商積餘毛利率水平位於行業尾部，目前已上市企業的平均毛利率為29.4%。
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ROA方面為4.5%，相較行業均值14.51%、最大值36.53%，差距較遠。
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雖然招商積餘將重心聚焦在非住宅領域，但是盈利能力仍低於同行。拆解業務結構，或許可以從中發現因由。
從業務結構來看，招商積餘主攻三大板塊，分別是物業管理業務、資產管理業務、其他業務。其中，物業管理業務的基礎物業服務佔據了總營收73.68%。整體而言，招商積餘業務構成單一，各類增值服務的收入貢獻較弱，發展程度不足。
數據來源：企業財報、觀點指數
要注意的是，物業管理服務作為招商積餘主營業務，盈利能力依舊不足，毛利率僅為11.1%。
觀察利潤，招商積餘物業管理業務總營收為99億元，其中基礎物業管理佔據了分部總利潤的76.55%，而其他平台增值業務、專業增值業務在利潤中的佔比為1.14%、22.37%。
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事實上，近年來不少物企都將增值服務作為新賽道，加大投入佈局相關產業。招商積餘同理，因為增值服務確實有想象空間，但同時也需要前期投入。
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從財報看，招商積餘增值服務的毛利率下滑或許和追求規模增長有關。
以平台增值服務為例，2021年招商積餘平台增值服務實現營業收入2.66億元，較2020年同期的4472.19萬元增加493.96%；營業成本為2.53億元，較2020年同期增長524.48%。
平台增值服務成本增速高於收入，或許是由於業務提速所需的前期成本投入所致，令毛利率由上年的9.5%減半至4.85%。可以認為，一定程度上，招商積餘營收增長確實是以犧牲利潤為代價的。
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同時，招商積餘各類增值服務由於仍處於前期成本投入階段，因此對企業盈利能力的提升影響甚微。一般而言，企業增值服務毛利率高、盈利能力強，可以為整體財務潤色不少。
以萬物云為例，2021年基礎物業服務毛利率為11.1%，與招商積餘物業管理服務毛利率持平，但疊加各類增值服務潤色後，綜合毛利率拉昇至17%。
不過，招商積餘由於各項增值服務毛利率偏低且整體規模不高，所貢獻利潤有限，對 整體水平提高幫助不大，最終綜合毛利率13%。
資本市場表現尚可，未來或估值回調
受房地產行業及外部因素影響，目前絕大部分物業服務企業估值有所回調，市值較年初大部分企業均下跌。
數據來源：Wind、觀點指數整理
招商積餘擁有強現金流優勢，同時具備"國家隊"優勢，資本市場表現較部分民營企業穩定，總市值較年初下跌5%，優於部分業績表現比招商積餘更好的物企。
數據來源：Wind、觀點指數整理
市盈率方面亦類似，截至4月15日，招商積餘市盈率為39.53，在所有上市物企中排第二。
總體而言，當下外部環境尚不明朗，市場更為看良好母公司發展穩定的物業企業。但隨着市場趨於穩定，企業內生增長以及空間增值潛力的長期發展邏輯保持不變，企業估值或會進一步修復。
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文章來源:觀點網