中國推動公募REITs試點着力基礎設施領域穩投資、補短板

4月30日，中國證監會與國家發展改革委聯合發佈了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（RE－ITs）試點相關工作的通知》，這標誌着境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。

中國REITs聯盟秘書長王剛解釋，所謂REITs是指不動產投資信託基金，它和實體不動產的區別在於，REITs是一家通過擁有和經營不動產獲得租金收入的公司（作為份額信託上市），RE－ITs的投資者買入信託的一個份額時，實際購買的是REITs所持有資產的一部分。

在股票市場裏，REITs份額就像其他股票一樣可以被買入賣出，這使得REITs的流動性遠遠超出實體不動產。

REITs的投資者在獲得定期紅利分配外，還可以像投資其他股票一樣享受REITs份額價格上升所帶來的收益。

這種資產證券化的方式，能夠有效盤活存量資產，形成良性投資循環，提升直接融資比重，降低企業槓桿率；同時，REITs作為中等收益、中等風險的金融工具，具有流動性高、收益穩定、安全性強等特點，有利於豐富資本市場投資品種，拓寬社會資本投資渠道。

此前由於税收等因素影響，國內一直沒有真正的公募型REITs上市，諸多房地產企業打包資產後，更多采用了類REITs的形式實現債權型融資，或選擇到港交所、新交所上市公募REITs。

長租公寓曾一度被認為會是中國公募REITs破冰的起點，但從目前的進展看，中國證監會、國家發改委明確了公募REITs的試點業務模式，積極支持符合國家政策導向的重點區域、重點行業的優質基礎設施項目開展REITs試點。

國家發改委將對判斷項目是否符合國家重大戰略和產業政策、是否符合固定資產投資管理法規，以及是否形成良性投資循環等方面，研究提出指導性意見。

中國證監會已同步就《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》公開徵求意見。

中國證監會、上海證券交易所、深圳證券交易所、中國證券投資基金業協會將建立專門的業務受理、審核、備案等工作機制，專人專崗負責，提高工作效率，落實各項監管要求。

上述《通知》發佈後，中國證監會和國家發展改革委將協調相關單位明確工作標準和工作流程，在此基礎上儘快推出基礎設施REITs試點項目，切實落實好《通知》要求，增強資本市場服務實體經濟質效。

全聯房地產商會創會會長聶梅生見證了中國版公募REITs在過去15年間嘗試推進的整個過程，在她看來，這次公募REITs的出台，主要有這樣幾個層面的意義。

首先從經濟層面來説，目前各個國家都出台了一些提振經濟、恢復消費的政策性工具，REITs是穩投資、補短板的有效政策工具，可以拓寬基礎設施的資金來源，降低以往的債務風險。

第二個層面，從產業和企業層面來説，投資是拉動經濟的三家馬車之一，是經濟發展的重要推動力，這30多年來，中國在基礎設施、不動產的投資方面積累了大量存量資產，現在怎麼用直接融資的、流動性更強的方式盤活這些資產，然後很好地運營、退出，這樣的良性運行方式對每一個行業都是非常重要的，尤其是存量資產。

第三個層面，從金融層面來説，REITs豐富了資本市場的投資品種，拓寬了社會投資的渠道，這次的試點採取了公募基金加上資產支持證券的方式，這是一種填補金融市場空白的供給側改革舉措。基礎設施REITs這樣一個產品，中等收益、中等風險、相對穩定，在資本市場的分紅比例比較高，比如美國的鐵塔REITs，分紅率達到了91%，具有流動性高，收益穩定，安全性強幾個特點，有利於平衡資本市場的波動。

第四個層面，從社會和居民角度來説，中國是一個高儲蓄國家，居民儲蓄的轉化渠道是不暢的，居民的財富主要集中在理財上，轉化率和流動性比較差，理財產品林林總總風險不一，金融產品的內循環相當嚴重，第一季度利潤率最高的還是金融業，金融業的內循環並不能服務於實體經濟，RE－ITs從長期來看有利於使儲蓄轉化為投資，從而降低企業的債務槓桿，增加直接融資的比重。

最後，這次試點的推動力度很大，大家非常關注也非常期待，必將促進其他REITs產品的推出，比如説商業地產、長租公寓、養老機構等等這些持有型產品，這在國外也是非常成熟的，我們一步一步地通過基礎設施公募RE－ITs的試點，逐漸推動其他存量資產和持有型資產的REITs，進一步地完善中國的金融體制改革，為中國經濟跨越式發展提供新動力。