泰禾的生死線：引入戰投、保衞股價和672億元到期債務

編者按：本文來自經濟觀察網，作者：陳博，36氪經授權轉載

時隔一年，泰禾集團（000732.SZ，以下簡稱“泰禾”）再傳引入戰投。5月13日，泰禾宣佈終止收購泰禾人壽的同時，也正式公佈了引入戰投的消息，但並沒有公佈具體洽談的機構和進度。

經濟觀察網獲悉，目前泰禾集團已經洽談了包括廈門建發、廈門國貿、中國華融、保利地產、中國金茂等多家意向戰略投資者。據泰禾內部人士透露，引入戰投成功與否，預計一個月左右時間會出結果。

引入戰投背後是近期泰禾接連出現的債務逾期情況，根據泰禾5月15日回覆深交所問詢函公佈信息，截至5月12日，泰禾累計有4筆債務逾期，涉及金額20.17億元。

泰禾一季報顯示，截至2020年3月31日，泰禾一年內到期債務為672.4億元，同期泰禾現金及現金等價物餘額為41.79億元。

再加上因資金短缺，泰禾多地項目處於停工狀態，單憑泰禾自身力量顯然無法化解眼前的危機。通過引入新的戰略投資者幫助化解危機，也是泰禾不得已的選擇。

與此同時，近期泰禾開始啓動北京、深圳等地項目入市步伐，泰禾內部希望通過部分項目銷售回款來緩解目前泰禾面臨的困難。

一位接近泰禾的人士透露，在藉助商業手段自救的同時，泰禾也向政府機構進行求助，寄希望政府能夠出手幫助泰禾度過暫時的危機。

5月13日晚間，泰禾發佈了引入戰略投資者的提示性公告，第一，泰禾投資集團有限公司（以下簡稱“泰禾投資”）正在籌劃為泰禾引入戰略投資者事宜；第二，這次引入戰投可能涉及泰禾的實控權變更；第三，擬引入的戰略投資者包括主營業務是房地產的企業。

泰禾投資是泰禾的第一大股東，持有泰禾12.188億股份，佔泰禾總股本的48.97%。這是泰禾第一次從官方口徑上確認了引入戰投一事。洽談的對象包括福建省內國企廈門建發和廈門國貿、泰禾投資的“債主”中國華融、央企保利地產及中國金茂。

早在2019年春節前，泰禾曾計劃引入戰投，與包括華僑城、中國信達在內的企業進行談判。彼時，一位前泰禾核心員工曾表示，泰禾引入戰投主要為財務投資，新股東不會插手具體的經營與管理事務。

“那個時候，信達本來馬上就要談成了，但最終還是不了了之。”上述前泰禾核心員工説。

2019年6月，在北京媒體見面會上，黃其森表示，暫時沒有出讓股權的計劃，泰禾與很多機構有過接觸，合作還是停留在項目層面，“我們會選擇一些志同道合、對泰禾業務有幫助的機構。”

從2019年3月開始，泰禾陸續將多個項目控制權出讓給世茂集團等企業。“去年陸陸續續賣了一些項目，讓一些想進來的股權戰投者轉而退出了。”一名接近泰禾的知情人士告訴經濟觀察網。

據其介紹，2019年二季度出現的樓市小陽春，讓黃其森將賭注放在房地產市場回暖及調控放鬆上。彼時，泰禾在全國啓動所謂的百日收割行動，但隨着四季度樓市轉冷，泰禾並沒有實現最初的目標。

面對多筆借款違約及即將到來的償債高峯期，黃其森最終決定“妥協”。儘管公告中提到引入戰投可能改變公司控制權，但經濟觀察網獲悉，哪怕迫切需要“白騎士”入主，但黃其森依然不太願意放棄對泰禾的控制權。

一位房地產從業人士告訴經濟觀察網，結合目前泰禾資產、負債及項目等情況，泰禾對戰投的吸引力並不大。“其實去年更適合引入戰投，可惜那個時候黃老闆還存在僥倖心理，最好的時機已經錯過了。”

引入戰投的背後，一方面是泰禾自身銷售回款、融資及現金已經無法覆蓋即將到期的償債高峯期；另一方面是隨着股價持續下跌，泰禾被質押的股票有被平倉的風險。實際上，停牌前，已經有質押中的股票達到平倉線。

截至5月8日，泰禾投資、葉荔以及黃其森妹妹黃敏等大股東累計質押泰禾股票38筆，質押股份數16.32億股，佔泰禾集團總股本的65.57%，質押市值達到71.81億元。

其中2019年6月27日泰禾投資質押給泉州銀行股份有限公司福州鼓樓分行的190萬股，預警線估算為5.17元/股，平倉線估算為4.53元/股。這筆質押在泰禾宣佈收購泰禾人壽停牌前已經觸及平倉線。

另一筆2019年7月31日葉荔質押給浙商銀行股份有限公司杭州分行的2890萬股，預警線估算為4.44元/股，平倉線估算為3.88元/股。這筆質押在停牌前雖然沒有達到平倉線，但已經觸及預警線。

通常情況下，當股價觸及股權質押警戒線並持續一段時間後，質押人如果擔心被強制平倉有三種選擇，即追加抵押證券、追加抵押現金或贖回質押股權。但對於資金匱乏的部分上市公司股東而言，還會選擇股票緊急停牌，緩解平倉風險。

4月28日，泰禾發佈公告稱，擬以發行股份方式收購泰禾投資控制的泰禾人壽，所以選擇停牌，停牌前的收盤價為4.4元/股，創下2014年9月以來新低。彼時，泰禾有關人士對外稱，低股價是為了引入戰投做準備，可以讓戰投方獲得更低的進入門檻。

4月30日，泰禾發佈2019年業績快報及2020年一季報。在業績報發佈前後，泰禾方面對外透露了即將引入戰投的消息。

5月1日泰禾人壽在官網發佈了一則聲明，稱母公司泰禾投資提到的擬收購方案，泰禾人壽已向母公司查詢，母公司已停止研究此次資產重組的可行性，並決定中止重組所涉及的收購方案。

5月13日晚間，在深交所關注下，泰禾宣佈了終止收購泰禾人壽的消息。同時泰禾在公告中表示：“在5月13日收到泰禾投資關於終止本次重組的建議前，未收到泰禾投資發來的關於曾決定或已決定中止本次重組事項的任何決定。” 

經濟觀察網查詢泰禾多筆股票質押信息發現，大部分質押的預警線估算在3.8-4.1元/股之間，平倉線估算介於3.4-3.6元/股之間。這意味着，一旦泰禾股價跌破4元/股，這些質押的股票面臨着追加抵押物、提前贖回債務甚至是被平倉風險。

5月14日泰禾股票復牌後，股價一度跌至4.08元/股，但隨後小幅震盪上升，最終收盤價報4.25元/股，再度創下歷史新低；5月15日，泰禾以4.24元/股開盤，在短短十多分鐘內一路漲至4.62元/股，隨後價格較為平緩地波動，直至漲停至4.68元/股。

4月22日。因旗下東莞市金澤置業投資有限公司(以下簡稱“東莞金澤置業”)向西藏信託申請的一筆貸款未及時還款，泰禾和黃其森作為擔保人均被納入失信被執行人。

這筆貸款涉及本金1.2億元，利息及罰息共計1128萬元。4月26日，泰禾在公告中表示，項目公司正加緊銷售，促進回款，爭取利用項目銷售回款儘快償還應付本金及利息。

4月30日，泰禾發佈公告稱，已在前一天與西藏信託達成執行和解，確認新的還款方案，失信被執行人信息刪除 ；5月12日，因與華能信託13億元信託融資逾期，泰禾再一次被列為執行人。

截至5月12日，泰禾列為被執行人的記錄共有14條，涉及執行標的金額合計約18.97億元，超過最近一期經審計淨資產的10%。泰禾實際對外擔保餘額約797.3億元，佔公司最近一期經審計歸屬於母公司所有者權益的 431.93%。已經實質性逾期的4筆債務，3筆涉及泰禾擔保，合計逾期金額達18.56億元，被凍結的銀行資金1573.08萬元。

泰禾投資也同樣陷入拖欠債務困局。中國執行信息公開網數據顯示，2020年以來，泰禾投資的被執行信息有8條，執行標的累計金額約63.09億元。

其中與國民信託有四起借款糾紛，執行標的金額合計約29.32億元；中國華融旗下的蕪湖融普明投資中心（有限合夥）涉及執行金額約25.87億元。

因欠款被強制執行與企業徵信緊密聯繫，不僅直接影響企業正常資質認定、市場準入、融資信貸等；還可能導致企業銀行賬户、資產被凍結。

2019年9月27日，蕪湖融普明向北京市第三中級人民法院起訴泰禾投資，法院向泰禾投資發出執行通知；同年10月23日，法院裁定，凍結、劃撥泰禾投資銀行存款4.85億元。在起訴過程中，蕪湖融普明又申請查封、扣押或凍結泰禾投資價值25.92億元的財產。

據經濟觀察網不完全統計，泰禾旗下子公司福州泰禾房地產開發有限公司、蘇州泰禾置業集團有限公司、南京泰禾鴻運置業集團有限公司的股權凍結涉及金額達到6.5億元，對應的項目包括福州東二環泰禾廣場、蘇州泰禾金尊府、泰禾華髮姑蘇院子等。

一邊是頻頻逾期債務及即將到來的償債高峯期，另一邊是項目停工引發的業主維權。此刻的泰禾無疑正處於艱難時刻。

疫情之下，原本資金鍊緊張的泰禾，銷售與現金流進一步下滑。4月30日，泰禾發佈2020年一季報，期內，代表銷售回款的指標經營活動現金流入約32.52億元，同比下降84.62%；而經營活動現金流出則達到61.82億元，泰禾經營活動產生的現金流淨額為-29.31億元。

此外，由於第一季度依靠借款、發行債券、吸收投資等融資活動收到的現金流大大減少，導致籌資活動現金流入同比下降74.41%至27.78億元，籌資活動產生的現金流淨額為-37.63億元。

截至3月31日，泰禾集團現金及現金等價物餘額為41.79億元，比2019年底減少69.56億元；銷售回款驟減與籌資流入大幅下降，且償還借款增加，導致泰禾的貨幣資金較2019年底下降58.60%至55.53億元；一年內到期的有息負債由2019年末的540.42億元增加至672.39億元。現金流對短債的覆蓋比由2019年底的0.21下降至0.06。

如果細化來看，2020年是泰禾償債的艱難時刻，7-10月份即將到期的存量債券就有4筆，待償規模達到59.16億元；第四季度還有2筆境外債券到期，涉及金額2.49億美元。

另一方面，截至2019年8月31日，泰禾的銀行授信總額達1322.17億元，已使用的部分僅252.56億元。這意味着銀行機構對泰禾的授信執行進度也變得謹慎起來。

今年1月泰禾發佈的2019年度經營業績預報，歸屬於上市公司股東的淨利潤超過14億元；但在最新業績預減公告中，2019年泰禾歸屬於上市公司股東的淨利潤約8.27億元，同比大幅下降67.62%。

兩個數據差異引發了深交所的關注。5月15日，泰禾回覆稱，截至2019年末，泰禾共持有18家合聯營企業投資，根據合聯營企業的審定報表確認投資收益1.54億元，與1月份根據未審報表確認的投資收益 2.61億元相比減少了1.07億元。差異主要產生在泰禾金控(平潭)集團有限公司、太倉禾發房地產開發有限公司、蘇州禾發房地產開發有限公司三家裏面。

泰禾對計提存貨跌價準備進行修正的時間是4月27日、確定投資性房地產公允價值的時間是 4月28日、 修正合聯營企業投資收益事項的最後時間是4月29，該時間也是其知悉導致2019年度業績同比大幅下滑超過 50%的最早時點，在此之前，其對業績大幅預減並無確切信息。

根據2019年泰禾業績快報，2019年泰禾實現營收237.48億元，同比減少23.36%；由於陸續出售了超過10個項目的部分股權，泰禾的投資收益同比增加286.73%至17.09億元；因人員結構優化，期末計提獎金減少，泰禾應付職工薪酬同比減少48.99%至1.38億元。

4月20日，泰禾宣佈延期披露2019年經審計年度報告，原預計披露日期是4月30日，但最新延期至6月15日。

泰禾將原因歸結為，受疫情防控影響，導致人員流動及現場盤點工作尚未完成；且旗下項目公司整體回函比例較低，審計師無法用其他替代審計程序進行替代，既定的各項審計程序比原計劃延遲，年度審計報告無法按原計劃出具。

從2017年起，泰禾的年度業績報告發布都在4月。一名A股上市房企高管説，一般情況下，房企收集財務數據到初稿需要1個半月至2個月時間；在形成初稿的過程中，年審會計師工作已經開展，到審計完畢、最後校驗及最終發佈，還需要1至2個月左右的時間。所以年報的發佈通常需要3-4個月的時間。過往監管要求年報必須在會計年度結束後4個月內發佈。

“但今年是特殊原因，對某些受疫情影響過大，特別是會計師無法進場開展盤點工作的，確實可以延期到六月份。”該高管表示，但不排除有些公司因自身原因希望再往後延一延。