剛需上車時，請避開這些房子
這導致妹子覺得「後悔上車了」，有網友在帖子下面回覆説，「買了公寓，也很後悔」，事實上，這裏問題的癥結並不是上車，而是「上錯車」。
先不論這套房是不是給妹子帶來了極高的精神價值，但從剛需的角度來説，這寶貴的首套房資格，確實是白瞎了。
有同學可能會説了，我是剛需，沒必要考慮增值吧？只要我住着舒服不就行了嗎？
首先，很少有人能夠在一套房子裏住一輩子，因為隨着時間的推移，你對房子的要求會慢慢改變，比如人口變多、學區、養老等等，那麼首套房大概率會被用來置換改善，這時候保值的作用就不言而喻了。
其次，要看房子的漲幅是否能跟上大盤，不能賺錢的房子不能買，這裏的賺錢與炒房無關，依然是為了置換考慮，如果大盤上漲你的房子卻在跌，那麼在後面置換的時候就相當於吃了大虧。
關於可以買什麼，老李想説，當然最想要市中心地鐵新房，有學區，有醫院，有商場，高端開發商，板樓大户型，南北通透四面寬，明廚明衞，人車分流，總之什麼好就都給我招呼上的那種，但是…….我也不是富二代啊？！
那麼，當我們沒法選擇最好的時候，至少要排除最壞的。今天，老李就跟大家盤一盤，剛需上車，不能，買什麼樣的房。
旅遊地產度假房
面朝大海，春暖花開。度假房就是千萬社畜想象中詩和遠方的極致體現，當你奔波在上下班路上，或者在寫字樓裏被工作折磨得死去活來的時候，想到這個房子，心中就盪漾起美好的幻想。
然而，你卻沒有時間去住。不僅你沒有時間去住，連你臆想中的租户，也沒有時間去住。加上當地二手房市場根本沒有流動性，結果就是花 50 萬買入的，現在 30 萬都處理不掉。
在一些旅遊地產項目，有些樓層不好的房子，房主為了套現離場，現金交易還能再打折。對於剛需來説，請放棄幻想，務必遠離。
商住房
這一類包括公寓、商鋪、寫字樓。對於大多數選擇購買商住房的購房者，尤其是剛需一族來説，他們買商住房的原因就兩種：便宜和不限購。
然而在 2017 年，北京市發佈了針對「商住房」的調控措施。要求商辦類項目銷售對象不能是個人，新政執行前已銷售的二手房再次上市出售時可以出售給個人，但個人必須具備在京購房資格，且能支付全款。
從此之後，北京的商住房徹底啞火，成交量和價格都出現了斷崖式下跌。其他各城市也都陸續開始整頓商住房市場。政策紅線下，商住房的金融屬性已經被削弱到最低。
除了交易困難，商住房的產權只有 40 年；商水商電比民水民電貴，還不通天然氣；物業費也比住宅物業費貴很多；更沒有學區房等福利。
這麼多硬傷，置換時出手的難度就可想而知了。
不僅如此，在置換時，商住房交易税費也比住宅高。住宅契税是房屋總價的 1.5%，而商住是 3%。在普通住宅二手房交易裏，滿五年唯一的住房賣家免税，但商住房過户不論年限，都要交納 5.6％的營業税，和 30％－60％的土地增值税。
這麼高的交易成本，剛需還是敬而遠之吧。
城郊遠大新雖然不如市中心老破小的流通性好，但也是剛需上車的不錯選擇之一，但城郊老破大就不一樣了。
遠大新至少佔據了「新」的優勢，開發商和物業品質大多也還是不錯的，在不用上班的時候，呆在房間裏是相當的爽。但城郊老破大不僅擁有了市中心老破小的劣勢：老+破，還兼具了城郊遠大新的劣勢，通勤時間長，生活不便。
作為在一線城市的打工仔，老李覺得，通勤時間單程最好不要超過一個小時，否則從早上到公司開始什麼都不做已經非常疲憊了，會直接影響到一天的工作狀態和效率。即使你能堅持忍受，你的下家也不一定能，置換的時候就構成不利因素。因為房子是用來住的。不是你住，就是他住。
關於配套，雖然遠大新的「規劃」十分完備，但規劃畢竟是規劃，落地時間不確定，實物長啥樣也只能靠想象力。
別墅
別墅不能買主要原因就一個字：貴。
不僅本身貴，因為面積大，裝修的費用也相當可觀，但這部分成本卻不一定在置換的時候能得到相應的變現。
而貴就意味着，接盤的人羣基數很小，轉手率低，流通性就更不用説了。
另外，別墅也存在通勤時間的問題，並不適合打工族自住。
此外，雖然在選擇購房類型上，剛需要保持謹慎，但在時間上，可以説任何時候都是剛需上車的合適時機，因為對於房價的短期預測誰也沒有絕對的把握。如果抱着等待大跌抄底的心態，只會因小失大。
如果你有關於租房和買房的困惑，歡迎在後台留言給我~
作者 | 老李
插圖 | 來自網絡
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