融創(01918)“穩”字經：嚴控拿地節奏 負債快速下降

2020年，融創中國（01918）迎來上市10週年。在過去的10年，公司合約銷售額增長77倍，市值增長14倍，穩居行業前五。在10週年的中報季，融創交出了怎樣的一份成績單？

智通財經APP瞭解到，8月26日，融創中國發布2020年中期業績，實現收入773.4億元，核心淨利潤130.4億，同比提升3%，股東淨利潤109.6億，同比增長約6.5%，毛利率及股東淨利率分別為23%和14.2%，成功實現逆勢增長。此外，該公司上半年完成合同銷售額1952.7億元，位列房地產行業第五。

2020年新冠疫情爆發，房地產行業受到了不小的衝擊，特別是第一季度的2-3月，房產銷售幾乎停滯。第二季度後，隨着國內疫情逐步得到控制，融創銷售迅速恢復，5月起連續實現合同銷售金額同比增長，7月單月實現合同銷售金額522.5億元，同比大幅增長26.97%。下半年，融創預計可售貨值逾6200億元。

實際上，2020上半年，融創在保證業績穩健增長的同時，也給投資者帶來了不少的投資亮點——嚴格控制拿地節奏，精細化管理提升了盈利水平，調整融資結構，降低了負債率及融資成本等。

融創西山壹號院

2020上半年實現逆勢增長

融創可謂房地產行業成長最快的企業之一。2010年在港股上市，至2019年，公司合同銷售金額從71億元上升至5562億元，增長達77倍；營業收入從82億元增長至2937億元，增長35倍；核心淨利潤從15億元提升至271億元，增長17倍；行業排名從不知名的區域小房企成長為全國性龍頭，2014年躋身房企前十，2017年進入前五並穩固至今。

房地產行業受政策影響較大，長期景氣面臨挑戰，但行業前五的龍頭市場份額穩固，強者恆強，而龍頭房企憑藉管理、資金和開發流量等優勢，逐步發展成為基於城市生活空間的平台。2019年，融創將公司戰略升級為“中國家庭美好生活整合服務商”，扮演城市共建者的角色。

融創在地產主業的基礎上，衍生出融創服務、融創文旅、融創文化等多個下屬產業集團，業態涉及物業、文旅、文化、會議會展、醫療康養等眾多板塊。8月6日，融創分拆旗下的物業板塊融創服務正式遞表上市，開啓了旗下其他板塊陸續分拆上市的想象空間，進一步釋放利潤，提升公司品牌影響力。

目前，融創業績以物業開發為主，上半年，物業開發收入730.74億元，佔比收入94.5%，文旅城建設及運營收入9.8億元，物業管理收入及其他收入32.9億元，佔比收入分別為1.3%和4.2%，其中物業管理板塊收入逆勢增長40.6%。

融創物業開發業務已基本完成了中國一線、二線及強三線城市的全國化佈局，並劃分為七大區域進行管理，包括北京區域、華北區域、上海區域、西南區域、東南區域、華中區域及華南區域。2020年上半年，受新冠疫情影響，公司合約銷售額實現1952.7億元，穩居行業前五。

2020年以來，局部熱門區域、城市的土地市場火熱，土地成本攀升高位，上半年融創把握土地市場機會，以合理價格擇優補充了少量土地，新增土儲1730萬平方米，新增貨值2330億元，同比大幅下降64%，兑現了嚴控拿地的發展戰略。

截至2020年6月，融創土儲面積超2.5億平方米，總貨值超3萬億元，平均土地成本4312元/平方米，約八成的貨值位於高能級的一二線城市，足夠支撐融創未來幾年的發展需要。除了充足且高質量的土地儲備，融創經營現金流快速釋放，流動性充裕，並持續降低負債率水平，優化財務結構。

截至2020年6月，融創合約負債（預售）為2433.8億元，下半年，該公司可售貨值達6213億元，其中76%位於一二線城市。市場一致看好融創順利完成2020全年的銷售目標，以及未來的持續增長。

地產主業以外，截至2020年5月31日，融創服務合約建築面積及在管建築面積分別為2.27億和1.01億平方米，2017年底至2020年5月底的年複合增長率分別為76.5%和95.2%。上半年，該公司完成對開元物業的收購和成都環球世紀的整合，構建其融創服務的子品牌。

融創文旅板塊目前收入佔比較小，但表現優異，今年4月之後，融創文旅的單月收入、客流量、酒店入住率、樂園客流等指標均呈逐月上升趨勢。融創文化則持續完善影視產業鏈佈局， 2020年初，收購亞洲知名視覺特效和動畫公司Base Media，其首部原創動畫作品《許願神龍》將於今年內全球上映。

資本結構優化，負債率快速下降

融創中國在收入平穩增長的同時，盈利水平也在提升，上半年，該公司毛利率23%，股東淨利率14.2%，同比增加8個基點，期內行政費用率下降至4.77%，同比下降0.53個百分點。目前利潤的主要貢獻為物業開發板塊，貢獻率超過90%，業務利潤率也最高，上半年為28.8%。

與此同時，融創進一步優化資本結構，實現負債率與融資成本雙降。上半年，該公司所有者權益1339億，較上年末增長17.4%，公司擁有人應占權益970億，較上年末增長16.7%。在淨資產快速增長的同時，公司淨負債率大幅下降23個百分點，新增融資成本顯著下降1.9個百分點。報告期內，公司資本負債率為59.8%，同比下降3.5個百分點。

融創通過多元化融資降低融資成本，期內公司在境內發行了2+2年期債券，利率僅為4.78%，較去年可比債券二級市場收益利率下降約2%，該公司在境外債券市場發債期限得到延長的同時，融資利率亦整體下降約1.5%。截至2020年6月30日，融創擁有現金餘額1209億元，其中經營活動現金流淨額224.4億元，流動性充裕。

據市場傳言，相關監管部門將出台新規，以控制房地產企業有息債務增長，並設置“三道紅線”。由此可見，融創從去年開始主動控制槓桿水平、降低融資成本，保證高質量穩定增長的發展戰略，與政策方向和指導方針不約而同，相信融創未來將迎來更加穩步健康的發展。

融創優秀的過往業績以及穩健的財務狀況，在資本市場得到了體現。自上市以來，公司淨資產及核心淨利潤分別增長27倍和17倍，而市值增長了14倍。

上市10年來，融創不僅成為行業的千億藍籌企業，更備受權威機構認可，先後被納入恆生中國企業指數成分股、MSCI中國指數、富時房地產指數、恆生中國（香港上市）100指數、恆生中國內地地產指數、中證香港100指數、恆生中國（香港上市）25指數、MSCI中國50指數及恆生中國企業指數。

綜上看來，房地產行業經歷了快速發展的黃金時期，已逐漸進入慢速增長的通道，而2017年後，行業排名前五的格局漸趨穩固，龍頭格局明顯，未來預期強者恆強。融創於2017年躋身行業前五，2019年定位為“中國家庭美好生活整合服務商”，從地產企業轉型至城市綜合服務提供商，以實現業務協同，打造長期增長的基礎。

2020上半年，融創業績穩健增長，盈利水平提升，同時嚴格控制拿地節奏，優化融資結構，顯著性降低負債率水平及融資成本，而下半年可售貨值充足，業績增長可期。融創自上市以來，市值雖提升很多，但遠低於其業績增長水平，目前PE值僅為5倍，仍存在想象空間。