濱江集團7.24億壞賬計提遭問詢 現金流緊缺仍高溢價拿地誓保千億

6月8日，深交所對杭州濱江房產集團股份有限公司(以下簡稱“濱江集團”，002244.SZ)下達2019年年報問詢函，針對計提安遠控股壞賬7.24億、拆借款186億、現金流淨值增加等問題要求濱江集團作出回應及合理性解釋。

除此之外，根據5月2日濱江集團發佈的2020年一季度財報，公司出現增收不增利的現象，現金流淨額轉正為負。針對公司受到深交所問詢、一季度是否面臨較大資金壓力等問題，《投資者網》已以郵件形式致函濱江集團總經理朱慧明、董秘李淵，公司辦公室稱收到郵件，但一直未予回覆。

7.24 億壞賬 首度進軍深圳折戟

在問詢函中，深交所關注到濱江集團於2016年11月向安遠控股公司借出資金 11.6 億元，但由於項目未能推進，濱江集團已對上述應收款項計提了 7.24 億元的壞賬準備。

實際上，濱江集團與安遠控股的合作可追溯到2016年8月。當時，濱江集團發佈公告，宣佈將與安遠控股共同接手深圳龍華區安豐工業區地塊舊改項目。值得一提的是，本次舊改項目意味着濱江集團首次向深圳進軍的嘗試。

根據公告顯示，雙方以同股同權的方式在項目公司層面進行合作，濱江集團與安遠控股分別持有70%和30%股權。其中，安遠控股主要負責根據相關城市更新政策向相關政府機構申報，並取得相關確認文件。2016年11月，濱江集團向深圳安遠控股借出資金11.6億元，但遺憾的是，安豐項目持續兩年後，安遠控股仍無法完成前期項目審批手續。因此，濱江集團退出雙方合作項目，並要求安遠控股歸還11.6億元融資款。

對此，深交所要求公司向安遠控股借出該款項是否履行了相應審議程序和信息披露義務等問題做出回應。濱江集團回覆稱，公司於2016年11月向安遠控股公司提供11.6億元融資支持的行為充分考慮了項目潛在價值、項目既有現狀、合同履行情況、合作各方的權利義務等項目具體情況，旨在於更有效地推動項目進展，故公司認為所做出的上述借款決策是審慎合理的，並進一步表示，目前，公司在執行階段與安遠控股公司等相關方溝通協調，重點爭取項目城市更新的繼續推進，力求實現債務重組。

儘管如此，有業內人士告訴《投資者網》，“作為杭州本地企業，濱江一直在長三角長袖歌舞，而進軍深圳最好是選擇與深圳知名房企合作或單獨操盤，近些年知名房企間項目合作非常頻繁，而這次作為首個項目就壞賬金額如此多，説明當時很多方面欠缺考慮，正常來説，很少有房企會在寸土寸金的深圳虧損。”

無疑，本次與安遠控股的合作項目因地方城市更新項目政策的不確定性而導致無法推進，也令濱江集團在深圳佈局的首次嘗試遭遇折戟。

除此之外，深交所還關注到在濱江集團2019年年報中，公司拆借款期末賬面餘額為185.68億元，同比增加17.92%，並要求其對該指標的增加進行合理説明。

針對這一現象，濱江集團解釋稱，隨着公司合作項目逐漸增加，合作開發規模逐步擴大。合作方進行項目合作開發時，均會約定合作各方按照權益比例投入項目開發資金及享有資金調配權。因此，公司的財務資助屬於享有項目股東權益而進行的權益性投入，不存在變相關聯方資金佔用。

一季度現金流巨幅下滑 今年還要千億目標

據濱江集團一季度財報顯示，營收達37.81億元，同比增長111.71%，但歸母淨利潤為2.78億元，同比下滑29.21%。值得一提的是，其經營性活動現金流為-25.46億元，較去年同期的2.42億元下滑1152.15%，打破了2019年至今現金流良好的局面。 濱江集團解釋道，這主要系期內支付的土地款較上年同期增幅較大。

圖片來源：WIND終端，單位：億元

然而， 58安居客房產研究院分院院長張波告訴《投資者網》，事實上，影響公司“增收不增利“較為主要的原因在於公司開發項目的權益佔比總體走低，導致淨利潤中少數股東損益比例的上升，而歸屬母公司的淨利出現減少。其現金流偏緊一方面是由於規模化增長不斷推進，導致現金流緊缺，另一方面公司的三項費用也有不斷增長趨勢，而整體的去化速度沒有明顯變化。

即便一季度業績慘淡，並遭遇監管問詢，但濱江集團的今年的“野心”夢想依舊不改。公司董事長戚金興2月份對外透露，2020年，濱江的目標仍然堅定不移地穩住千億。從1月、2月的現金流回籠表現來看，我們一季度可以保持與上一年的基本持平，後面的3個季度，也可以按照計劃完成相應增長。按照我們目前的土儲情況和市場認可度，應該可以如期達成今年的業績目標。2020年的目標是保持千億規模，

2019年，濱江集團累計銷售金額突破1120億元，同比增長32%。截至2019年年底，濱江集團庫存貨值超2500億元。

為保證今年的千億規模目標，濱江集團仍在大舉擴張。僅以最近兩個月為例，6月22日，嘉興平湖市出讓宅地、商住地各1宗，均位於經濟技術開發區內，總出讓面積8.62萬㎡，總建築面積18.96萬㎡。最終兩宗地均由濱江集團拿下，總成交價達到13.41億元，兩幅地塊溢價分別為24.95%、15.45%。

6月16日，濱江集團在杭州以約61.86億元拍下 35號地塊，建築面積約21.3萬㎡，樓面價29058元/㎡，溢價率為21.39%。

5月11日，浙江杭州公開出讓蕭山區2宗地塊，包含1宗宅地和1宗商地，涉及總出讓面積13.01萬平方米，總起價40.41億元。最終，經過79輪競價，濱江集團以上限價格49.7億元 自持3%競得蕭政儲出(2020)19號地塊，樓面價17388元/平方米，溢價率29.76。

債務槓桿水漲船高 創2018年以來最高

佈局上來看，濱江集團仍然是以浙江省內作為“大本營“，並在此深耕實現規模增長。

不過，值得關注的是，濱江集團的債務槓桿也隨着擴張水漲船高。2020年一季度，公司資產負債率為83.53%，比去年同期的80.13%漲幅不小。如果從2018年至今來看，濱江集團的資產負債率一季度創下最高。

6月17日，濱江集團發佈公告稱，擬在北京金融資產交易所申請發行不超過人民幣45億元債權融資計劃，以及擬向中國銀行間市場交易商協會申請註冊發行總額不超過(含)人民幣30億元的超短期融資券。其中，超短期融資券的期限為270日，債權融資期限則為三年，兩筆融資的發行利率均未確定。值得注意的是，關於這兩筆融資的使用途徑，濱江集團表示，新增融資主要用於補充流動資金、償還公司前期債務、調整債務結構等。

對於房企而言，槓桿可謂“雙刃劍”。一方面有利於發展，另一方面又增加成本，損害公司盈利能力。如此來看，今年濱江集團要想保持千億規模體量，一季度已然拖累不少，未來數月的壓力也將凸顯。