任正非工作第一站被招商蛇口42億收了，平安緣何還20億定增加持？

6月8日，任正非從部隊轉業後的工作第一站——當時深圳最好的國企南油集團，如今被招商局集團旗下的招商蛇口給收購了，同時還引入了另一個金融巨頭中國平安加持——參與定向增發作為戰略投資者。更令市場所驚訝的是，

中國平安還是以高於市場價的方式溢價參與定增。

招商局和中國平安，深圳兩家金融控股集團聯手入局，參與南油集團的收購當中。這也可以看出南油集團資產潛在的價值。而擦出火花的背後，是什麼樣的資產，又是什麼樣的重整潛力，讓這兩家巨頭都躬身入局？也許，

疫情過後，深圳房價依然拉出速度與激情的時刻，正是南油集團在深圳前海日益增值的土地才是巨頭們最鍾情的資產。

收購南油集團

近日，A股上市公司招商蛇口發佈公告，擬以發行股份、可轉換公司債及支付現金的方式向深投控購買其持有的南油集團24%股權。

本次交易完成後，南油集團將成為招商蛇口全資下屬公司。

其中，收購南油集團的現金部分來自平安人壽的保險資金。為了募集本次交易的配套資金，招商蛇口引入平安作為戰投，向平安資管、平安人壽非公開發行股份，發行股份數量不超過發行前公司總股本的30%，股份最終發行價是16.58元/股。這一價格相較於定價基準日招商蛇口股價約16元/股有一定溢價。

招商蛇口和平安同時鍾情，南油集團是什麼來頭？資料顯示，南油集團創立於1984年，位於深圳市前海蛇口自貿區，是由深圳市投資管理公司、中國南油石油聯合服務總公司等共同投資的大型中外合資企業。

關於南油集團，經常出現在任正非的一段經歷中，1984年，四十不惑的任正非以團副身份轉業，成為當時深圳南油集團下屬電子公司的副總經理。事業剛迎來新轉機之際，任正非又遭遇人生滑鐵盧，被人坑騙導致公司200多萬貨款收不回來，被迫離開了南油集團。

官網顯示：

現如今的南油集團，主要致力於大健康產業、自貿創新產業、大數據產業和深圳前海權屬土地的綜合開發。本次交易前，招商蛇口占股76%，深投控佔股24%。

截至2020年一季度末，南油集團總資產為231.28億，總負債為53.23億，歸母淨資產為177.97億，一季度營收1386萬，虧損1990萬。如果按淨資產規模粗略評估，24%南油集團股權的對應作價約為42.71億，再按招商蛇口現金支付佔比50%來計算的話，平安方面認購招商蛇口定增的金額或超過20億元。

平安集團與招商蛇口的合作，除了帶來低成本的長期資金外，雙方的資源背景也為合作背書，屬於典型的強強聯合。在這場收購南油集團24%股權的重組交易中，招商蛇口發行股份和可轉債，現金部分由平安買單，如果進展順利，可能一分錢現金也不用掏。

招商蛇口的追趕

收購南油集團，招商蛇口看中的是南油集團手握的“黃金地塊”土地使用權。這或許是其規模掉隊後的追趕策略重要籌碼。

招商地產，作為昔日四大龍頭房企“招保萬金”的老大哥，2007年曾創下102.89元的股價記錄，是當時國內首支地產百元股。但此後的房地產的“黃金時代”，招商地產失速，在高週轉的規模競爭中掉隊。

2015年，招商地產的控股股東招商局蛇口以發行A股股份換股吸收合併招商地產，完成招商系地產重組，解決招商局內部地產同業競爭的問題。

重組後的招商蛇口將業務擴展為社區、園區及郵輪產業建設與運營三大板塊，並設立區域綜合開發平台、商住二級開發及城市升級平台、資產管理運營平台等三大運營平台。

吸收合併後，招商蛇口最大的資源優勢在於土地，招商局蛇口僅位於前海片區、蛇口片區和太子灣片區土地多達530萬平方米。2015重組後的招商蛇口當時內部給出目標：

5年內，重回房地產行業十強。

2017年，招商蛇口完成千億目標，開局順利。2019年，招商蛇口首度躋身2000億俱樂部，當年完成簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%；營業收入976.72億元，同比增長10.64%。

不過，這個銷售規模依然未擠進房地產十強，排名第12位，與第10名仍有220億的差距。

重組之初，招商蛇口曾提出“去地產化”的短期規劃，目標是5年內把房地產收入比例降到60%，園區收入提升到30%-40%，郵輪收入提升到10%，形成“前港、中區、後城’的'蛇口模式。但財報顯示，2019年，招商蛇口在房地產、園區和郵輪產業收入佔總營收比重分別86.57%、12.77%和0.66%，同比均未有明顯變化。

作為“園區鼻祖”，招商蛇口希望通過重組形成“住宅 產業”模式，實現“1 1＞2”的局面，但現在房地產漸成了主業。

這幾年，招商蛇口不斷強化土儲，2019年，招商蛇口新進入汕頭、肇慶、揚州、台州、長沙等9個城市；全年共獲取79個項目，新增土地面積716萬平方米，總計容建面1423萬平方米。

相對於一線房企，招商蛇口走的比較謹慎，招商局集團對招商蛇口在槓桿上有嚴格的管控要求。這意味着招商局儘量做到低息融資，同時在拿地方面，招商蛇口招拍掛的土地上堅持只拿低溢價地。

對於招商蛇口而言，擁有同行羨慕不來的先天優勢：

低融資成本、高一線土儲。

收購南油集團後，招商蛇口的土儲優勢進一步增強。

資料顯示，2020年1月，招商蛇口控股下屬子公司招商前海實業與前海管理局下屬公司完成了對前海自貿投資的增資，增資後前海自貿投資間接擁有位於深圳前海媽灣約80.62萬平方米的土地使用權。南油集團作為招商前海實業的19家股東之一，間接享有前海自貿投資在前海片區的權益。

本次交易完成後，南油集團將成為招商蛇口的全資下屬公司，招商蛇口對於前海自貿投資的控制進一步加強。

目前，前海片區是深圳開發的熱土，被稱之為“特區中的特區”，土地日益升温，今年5月，前海地區誕生了百億的地塊，這裏也是深圳房價最高的地區之一。2019年招商蛇口年報中，

公司稱媽灣片區資產價值超過千億。

平安的算盤

這次交易引入的戰投平安集團，無疑也會從土地中受益。

事實上，平安集團與招商蛇口淵源頗深，招商蛇口控股股東招商局集團是中國平安的發起人股東之一。雙方在業務層面早已展開多次合作。2017年3月，招商蛇口與平安不動產簽署合作協議，將全面推進在產業新城及產業園區項目的拓展、融資、開發建設、招商、運營等方面的戰略合作。隨後，雙方在南京、昆明等城市亦有合作。

招商蛇口在公告中表示，引進平安資管、平安人壽作為戰略投資者，雙方將在園區、寫字樓、綜合體、商業、健康、養老等業務領域建立全面、深入的戰略合作關係。

這次合作，平安的地產版圖在繼續擴張。從2015年開始，平安就陸續參與地產股權投資，已成為碧桂園、旭輝、華夏幸福、金茂的第二大股東，在投資融創中獲得了150億的投資收益。

對於戰略投資招商蛇口，平安集團不僅可以獲得投資收益，還可以拿到股東分紅。

從長遠來看，險資入股房企往往是雙贏的生意，房企能夠引入低成本的長期資金，險資也能實現較高的投資收益。但是，前提是這些區域的土地有足夠的升值增值空間。對於深圳前海地段，寸土寸金之地，這是一筆難得的買賣。

券商研報稱，前海自貿投資持有總建面約497萬平方米，按照90%可售面積，保守按照均價8萬元假設，粗估貨值為4032億元，

按照招商蛇口對前海合資公司的控股權益比例41.55%，房子銷售完成之後會給公司帶來1720億的營收。收購南油集團完成後會提升公司5.4%的持股佔比，同時會給招商蛇口帶來大概20億元的淨利潤。

平安戰略入股這筆賬還是可以算的清楚的，也會給平安帶來可觀的收益。

本次交易的各方其實早有淵源，1979年，百年老店“招商局”在深圳創辦的中國首個對外開放的工業區——蛇口工業園區，這裏成為中國改革開放的發源地，孵化出了招商銀行、平安保險等知名企業，也包括後來的南油集團。

時光荏苒，三十年之後，這幾家企業走到一起，則是源自於深圳飛漲房價帶來日益增值的土地，還有地產開發的財富效應。