直擊業績會 | 美的置業郝恆樂：不會打價格戰，四季度土地熱度會有所控制

8月21日，美的置業在線上舉行了2020年中期業績發佈會。相較於3月份年報時的陣容，此次現身的是由公司主席、執行董事兼總裁郝恆樂、高級副總裁徐傳甫、執行董事兼首席財務官林戈組成的鐵三角。

此前，郝恆樂將美的置業定義為“馬拉松選手”，如今看來這一形容頗為貼切。在上半年受疫情影響，多家房企銷售下滑的情況下，“馬拉松選手”美的置業交出了一幅穩健增長的答卷。

半年銷售額482億

中報顯示，2020年上半年，美的置業實現營業收入209.36億元，較2019年同期增長47.5%；其中毛利55.24億元，較2019年同期上升8.5%；利潤及綜合收益總額23.54億元，同比增長24.6%；核心淨利潤為23.57億元，較2019年同期增加24.7%；公司擁有人應占每股盈利增長10.1%至1.64元。

報告期內，美的置業實現合約銷售金額約482億元，較2019年同期472億元增加2.1%。《國際金融報》記者根據第三方數據統計了規模房企今年上半年銷售業績的同比變化，數據顯示，過半房企數據同比出現下滑，其中美的置業的增幅躋身15名左右。

具體來看，482億元合約銷售額對應437.9萬平方米的合約銷售建築面積，其中長三角業績貢獻率佔比集團46.5%，近乎半壁江山，珠三角和其他區域的佔比分別分別為14.6%和38.9%。

談及區域銷售貢獻率進一步分化，郝恆樂表示，從房地產角度而言，長三角覆蓋了蘇浙皖滬三省一市，無論是經濟發達程度還是人口流入都很強勁，而珠三角基本圍繞廣深等幾個城市，粵西粵東粵北城市相對較弱，從可以發展的區域和城市量級來看，長三角厚度要大很多。因此，美的置業從前年開始持續在長三角加大投資，目前業績也到了回收期。他認為沒必要講求區域業績的絕對平衡，“保持公司在珠三角基本的土地儲備和市場佔有率，穩健穩妥發展就行了”。

美的置業依然在加倉長三角，中報顯示，上半年美的置業新增24塊地，分佈於15個城市，其中長三角佔比高達48%，近一半，華北、長江中下游三個省會城市、西南、珠三角佔比依次為19%、15%、11%和7%。新增總建築面積總計399萬平方米，總體土儲質量較高，二線及以上城市佔比85%。

郝恆樂覆盤了公司上半年的投資，“拿地真正啓動是在3、4、5月份，疫情發生後，未來的經濟形勢和趨勢存在不確定性，因此公司秉持謹慎的拿地策略。”疫情得到控制以後，土地市場出現了冷熱不均的情況，大部分的發達城市以及量級比較高的城市，土地熱度非常高，甚至超過了2019年、2018年。他分析這是資金避險行為，認為公司土儲總量相對充裕，沒有必要去激進地高價拿地，但這並不意味着美的下半年在土地市場沒有機會。郝恆樂預估10月份以後，土地熱度應該有所控制，一是因為近來政府的調控，二是下半年第四季度很多企業資金相對比較緊張，所以土地的熱度和溢價率應該有所控制。

他理性把控拿地指標，仍然堅持按照銷售的三分之一進行補貨，研判標準包括，在相對穩健的市場售價預期下利潤率要達到8%。當然這並非一個一概而論的指標，“城市的不同會有彈性管理，8%不是完全機械的紅線”。他説，公司更看中內部收益率，20%左右是基本標準。

“不會打價格戰”

截至報告期末，美的置業全口徑土地儲備總建築面積5431萬平方米，從結構來看，一二線有3515萬平方米，佔比是57%，比去年略有提升，其中長三角和珠三角重要的板塊佔了2866萬平方米，佔比是47%，相較去年提升2%。

對於融資收緊下房地產行業的價格戰是否會提前打響，郝恆樂持否定態度，他認為，“下半年基本的趨勢是平穩，房地產大規模價格戰的邏輯不成立。”他預判“除非有個別開發商現金流承壓，不會出現大規模價格戰”。

“兼顧流量，兼顧價格，採取一城一策、一盤一策的策略促進去化，不會主動開展價格戰”是他給出的美的置業下半年去化策略。

債務方面，截至6月底，美的置業淨負債率為86.8%，較2019年末下降2.2%。債務結構方面，銀行借款佔比超六成，為64%，公司債佔比21%。集團持有的總現金及銀行結餘為260億元，尚未動用的銀行授信額度為874億元；公司一年內到期債務佔債務總額比重為21%，現金短債比為2.26。

融資成本下降

除了優化債務，低成本融資正在成為美的置業業績的另一個特點。上半年，美的置業新增融資成本為5.18%，同比下降了0.66%，其中加權平均融資成本為5.52%。今年以來，美的置業在境內共發行了4筆債券，其中3+2年限的利率是4.33%，2+2年限的利率是3.98%，創下了美的置業歷史以來最低融資成本。

林戈將融資成本的進一步下降原因歸納為兩方面。一是整體融資政策相對寬鬆；二是公司自身運營質量、穩健的風格得到資本市場的認可；他強調美的置業高度重視負債結構的優化，強調產品力和運營效率，要靠內生增長去推動自身發展，絕不能依賴槓桿去助推規模增長，“這是意識問題”。

對於下半年的融資形勢，林戈表示，無論是近期相關部門的動作還是熱議的“三紅四設”政策信號非常強烈，確保房主不炒的大基調，因此其預判，“未來企業的融資會更加分化，資產負債結構優質的公司和經營效益優質的公司，融資成本可能會越來越低，資本市場也是一樣，對這一類會更加的追逐更加的喜歡。反之部分過去靠舉債，加槓桿、經營質量不好的這種企業可能貴錢難借的局面。”

會上被問及美的置業的境外發債計劃，林戈坦言，目前境內境外的融資成本是倒掛的，境外相對比較高，但是境外高不等於美的置業不打通境外的通道，我們正在擇機，會在恰當的時機時推出境外直接融資業務。