美的置業淨負債率連降四年 未雨綢繆

　　美的置業融資收緊的風聲再度傳來。市場消息稱，為控制房地產企業有息債務規模、降低負債率，監管部門將出台新規，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理並設置“三道紅線”，以有息負債規模為融資管理操作目標，規範房地產企業加槓桿的行為。

　　在行業為此風聲鶴唳時，已有成效地在降低淨負債率。其2020年中期業績數據顯示，淨負債率連續四年實現下降。截至今年上半年，淨負債率再降2.2個百分點至86.8%。

　　與此同時，融資成本也進一步降低。上半年，美的置業新增借款平均加權融資成本為5.18%；截至6月底，其加權平均融資成本降低至5.52%；一年內到期債務佔債務總額比重僅為21%，現金短債比達到2.26，處於健康區間。

　　在8月21日舉行的業績會上，美的置業首席財務官林戈表示，未來融資會更分化，資產負債結構優質、經營效益優質的公司會更受資本市場的青睞，它們的融資成本也會越來越低。因此，美的置業近幾年來一直重視資產負債結構的優化、着力於提升運營效率。

　　“平衡是非常重要的課題，要平衡好規模、利潤以及負債的三角關係。我們主張靠內生增長力推動發展，而不是靠槓桿簡單地助推規模的增長，這是意識的問題。” 林戈表示。

　　內生增長力通過差異化產品和深入佈局打造。今年上半年，美的置業首個AI智慧社區落地，且2020年起所有新拿地項目都將具備AI社區功能。美的置業執行董事兼總裁助理林冬娜指出，AI社區能體現一定的產品溢價，將加快整體的去化速度。

　　對區域核心城市和優質城市的長期、深入佈局讓美的置業在當地市場具備了競爭優勢。據總裁郝恆樂介紹，美的置業在江蘇常州已位居當地市場前三，在徐州、河北邯鄲等地，則始終保持較高的佔有率和排名。

　　今年上半年，美的置業實現合約銷售額482億元，較2019年同期增長2.1%；營業收入為209.37億元，同比上升47.5%；歸母淨利潤為20.24億元，同比增加14.4%。而在482億元合約銷售額中，長三角及珠三角佔比超過60%，其中長三角佔46%，珠三角佔15%。從城市等級看，二線以上城市的合約銷售比達到70%。

　　在“房住不炒”的總基調下，郝恆樂認為房地產行業將保持平穩態勢，而不是大起大落或忽漲忽跌。但不同城市間的差異較大，有些城市房價將繼續上漲，而有些城市則將面臨較大的去化壓力。

　　因此，美的置業或將不再追求進入的城市數量，而更重視投資的精準性。做實已經進入的有潛力的城市，並以去化和盈利為最主要的導向，優化城市結構和佈局，提升單城市的產能和效能。

　　今年上半年，美的置業新增24宗土地，新增土地399萬平方米。其中，長三角佔比高達48%，珠三角佔7%，長江中游三個省會城市佔15%。而位於二線及以上城市的土地佔85%。

　　未來，在城市選擇上，美的置業將主要以二線、強三線城市為主。“一線城市要看機會，強三線城市以下的城市基本就不去了。” 郝恆樂稱。

　　他同時表示，美的置業已經進入到60個城市裏，城市佈局已經基本完成，接下來是如何在這些城市深耕的問題。“我們仍以經濟發達區域及量級較高的城市為未來的增長潛力，基本上圍繞長三角、大灣區和重點的省會城市、區域中心城市佈局，對現有的城市採取穩紮穩打的策略，對新進城市則較為謹慎和嚴控。”

　　除了公開市場外，舊改也成為美的置業擴充土儲的重要渠道。林戈介紹，到目前為止，美的置業已簽約10箇舊改項目，總體規劃建築面積402萬平方米，預計可售貨值近550億。其中，已經轉化的項目有4個，轉化面積為113萬平方米，可售貨值約193億。預計今年將再轉化兩個項目，面積約72萬平方米，預計貨值109億。